Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 13/07/2020

Rapporti di vicinato, distanze e confini: costruire in aderenza al muro di confine considerando intercapedini, luci e vedute

Affinché le costruzioni in aderenza siano legittime, necessita l’assenza di intercapedini tra i due muri adiacenti, sicché esse sono consentite anche quando il muro cui aderire presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l'intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici - a cura del costruttore prevenuto, al di fuori dei cui obblighi resta, invece, qualsiasi opera intesa ad eliminare dette irregolarità, che fa carico al preveniente, ove egli eserciti il diritto di sopraelevare a sua volta in aderenza -.

Più compiutamente, affinché si verifichi l'ipotesi di costruzione in aderenza è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso, che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate; ecco perché, qualora vi siano intercapedini da colmare, deve trattarsi di modeste intercapedini, derivanti, per l’appunto, da mere anomalie edificatorie e tali da poter essere colmate con idonei accorgimenti tecnici, non comportanti appoggi o spinte sul manufatto precedente - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

E’ necessario, in argomento, sgombrare il campo da facili equivoci: nonostante possano esser recuperate, in giurisprudenza, massime strutturate in modo tale da far ritenere che, a norma dell'articolo 9 del d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, nel caso di esistenza, sul confine tra due fondi, di un fabbricato avente il muro perimetrale finestrato, il proprietario dell'area confinante che voglia, a sua volta, realizzare una costruzione sul suo terreno debba mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, con esclusione, nel caso considerato, della possibilità di esercizio della facoltà di costruire in aderenza, in realtà tali massime riguardano casistiche affatto particolari.

La regola, al contrario, è granitica e va nel senso opposto: capita sovente, infatti, che il preveniente, nel costruire il proprio edificio, apra delle vedute sul muro oggetto, poi, d’accosto; ma tale circostanza non può assolutamente impedire la facoltà di costruire in aderenza; in tema di distanze tra fabbricati, più esplicitamente, la facoltà di costruire in aderenza - o in appoggio - al fabbricato del preveniente non è impedita dal fatto che, sul lato della costruzione fronteggiante il confine, il preveniente abbia aperto delle vedute iure proprietatis.

Ultroneo, dunque, in tal fattispecie, invocare la prescrizione dettata dall'art. 9, punto 2, D.M. n. 1444 del 1968 (secondo cui tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti dev'essere osservata "in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt. 10”): l'obbligo di osservare la distanza dalle vedute, in tal caso (anche quella prescritta dall'art. 907 cod. civ.), presuppone eventualmente che colui che ha costruito per primo abbia acquistato aliunde (ad es. per usucapione o per convenzione) il diritto ad avere vedute verso il fondo vicino.

Parallelamente, la norma dell'articolo 904 del codice civile consente al vicino (nonostante egli non partecipi ab origine alla proprietà del muro su cui le luci sono aperte) di chiudere la luce aperta nel muro, in quanto esso ne acquisti la comunione ovvero costruisca in aderenza, esercitando, pertanto, le facoltà rispettivamente previste dagli articoli 874 e 877 del codice civile.

Diverso, s’avverte sin d’ora, il caso in cui le aperture lucifere che si trovino all'interno di un edificio condominiale o comunque all'interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale: queste ultime, a differenza di quelle che si aprono sul fondo aperto altrui, sono prive di quella connotazione di precarietà e di mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli artt. 901 - 904 c.c., con la conseguenza che esse sono sottratte alla disciplina di tali norme.