Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 02/04/2020

Rapporti di vicinato, distanze e confini: diritto di prevenzione e costruzioni a linea spezzata, planimetrica o verticale

Premesse le facoltà generalmente concesse al preveniente dal c.d. principio di prevenzione, ci si è chiesti se sia consentito o meno, per il preveniente medesimo, costruire lungo una linea planimetrica spezzata - cioè con rientranze orizzontali rispetto al confine, come ad esempio una chiostrina -: l’opinione giurisprudenziale è nel senso che gli art. 873, 875 e 877 c.c. non vietino di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine, sicché il proprietario che ne abbia diritto può regolare a suo arbitrio l'ubicazione dei suoi muri verso il confine, dando alla propria costruzione l'andamento planimetrico di una linea spezzata e non dovendo, per la parte di fabbricato che si distacchi dalla linea di confine, rispettare le distanze fra costruzioni.

Nessuna norma, in effetti, impone al proprietario, che intenda costruire sul confine, di realizzare l'intera costruzione sulla relativa linea sicché, in particolare, il proprietario, che ne abbia il diritto, può costruire sul confine come meglio gli aggrada - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

E’ stata perentoriamente respinta, al riguardo, la tesi secondo cui la costruzione a linea spezzata sarebbe illegittima poiché “la scelta di costruire in aderenza o con distacco non può essere frazionata ad libitum del preveniente”; secondo tale tesi, quest’ultimo dovrebbe erigere la nuova costruzione a confine o a distanza per tutta la estensione della medesima, in analogia alla ratio sottesa all'art. 874 c.c. in materia di comunione forzosa del muro: diversamente, si imporrebbe irrazionalmente al prevenuto un sacrificio superiore a quello esigibile in virtù del bilanciamento dei diritti fra confinanti.

La giurisprudenza peraltro, anche recentemente, continua a ritenere che, quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino prevenuto deve rispettare le distanze imposte dalla legge e dai locali regolamenti edilizi, computate dalle sporgenze e rientranze dell'altrui fabbricato: ne deriva che potrà costruire in aderenza solo in quei tratti in cui l'edificio preveniente si trova sul confine, mentre negli altri tratti dovrà arretrare rispetto al confine, rispettando le distanze legali, non rilevando il fatto che il suolo non edificato lungo la linea del confine non sia più edificabile per volontà del preveniente (sempre che i regolamenti comunali, in uno con il c.d. principio di prevenzione, non gli permettano anche la facoltà di costruire in aderenza “a linea spezzata”, acquistando il necessario terreno lasciato libero dal vicino).

Va, peraltro, tenuto sempre presente come, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, vada qualificata come nuova costruzione, sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest'ultima.

Tra le facoltà concesse al preveniente non v’è, dunque, quella di sopraelevare il manufatto a distanza inferiore a quella legalmente prescritta: colui, cioè, che per primo abbia costruito, adottando una delle alternative offertegli dalla legge in tema di distanza dal confine, non può più, successivamente, modificare tale scelta nella prosecuzione in altezza della costruzione.