Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 07/04/2020

Rapporti di vicinato, distanze e confini: il diritto del prevenuto a conseguire la comunione del muro - RM

Il diritto di scelta del preveniente risulta condizionato dalla possibilità, giuridica e di fatto, per il potenziale prevenuto, di costruire in appoggio od in aderenza al muro del preveniente; in base all’articolo 875 del codice civile, infatti, il proprietario di un fondo prevenuto ha  il diritto di conseguire la comunione del muro, costruito dal vicino non sul confine ed a distanza inferiore a quella legale, al fine di appoggiare una propria fabbrica al muro stesso.

Tale diritto, peraltro, postula una seria volontà di procedere a detta nuova costruzione, nonché la giuridica possibilità di realizzarla; l’acquisto, inoltre, deve precedere l’attività di costruzione o, almeno, coincidere con l’inizio dell’attività medesima - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Ulteriormente, detto diritto non può essere disconosciuto per il solo fatto del mancato rilascio - o diniego - di permesso a costruire (in quanto l'esigenza del permesso non comporta, soprattutto nei rapporti fra privati, compressione del diritto di proprietà o di facoltà ad esso inerenti) ma deve essere negato (1) nel caso di mancata presentazione di un progetto di costruzione (evidenziando ciò il difetto di una seria volontà di procedere a quell'opera) così come (2) nel caso in cui l'opera medesima risulti irrealizzabile (ad esempio, per la presenza di norme degli strumenti urbanistici locali, integrative delle disposizioni del codice civile, che vietino ogni possibilità di costruzione in appoggio o in aderenza): per il resto, esso deve consentirsi - o disporsi - in base a semplice enunciazione della volontà di attuare lo scopo di appoggiare  una propria fabbrica al muro stesso.

Quanto alle modalità dell’acquisto della comunione del muro, in assenza di valido accordo (da redigersi per iscritto, ex art. 1350 c.c.), risulterà necessaria una sentenza con valenza costitutiva (con effetti condizionati al pagamento dell'indennità di medianza, al quale il vicino deve essere condannato).

Ex secondo comma dell’articolo 875 del codice civile, il prevenuto, che intenda domandare la comunione, deve interpellare preventivamente il proprietario del muro costruito a distanza inferiore della metà di quella stabilita dalla legge o dai regolamenti locali, chiedendo a quest’ultimo se non preferisca, per evitare la comunione forzosa - con conseguente cessione del terreno di sua proprietà -, estendere il muro al confine o procedere alla sua demolizione: in buona sostanza, nell'ipotesi in cui il proprietario preveniente abbia realizzato la sua costruzione ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dai regolamenti locali e lo strumento urbanistico consenta al confinante che costruisce per primo di spingere il proprio fabbricato sino al confine del fondo contiguo non edificato, la situazione di illegittimità può essere rimossa, in via alternativa, mediante arretramento della costruzione fino alla distanza regolamentare ovvero con il suo avanzamento fino al confine.

Il predetto interpello - comunque distinto dall’atto di citazione che introduca il giudizio accertativo della comunione forzosa, nella quale non può considerarsi logicamente implicito - deve semplicemente precedere la sentenza costitutiva della comunione e può, pertanto – oltre che esser contenuto pure nello stesso atto di citazione con cui si richiede la comunione forzosa od anche in un atto successivo -, esser proposto anche dopo la realizzazione delle fabbriche in appoggio nonché in corso di lite e, financo, in via riconvenzionale ovvero con atto d’appello; esso, comunque, pur non esigendo l'osservanza di formule sacramentali, deve essere inequivocabilmente diretto a provocare una vera e propria manifestazione di volontà negoziale, riguardante la definitiva sistemazione del rapporto di vicinanza fondiaria, destinata poi ad essere – eventualmente - sanzionata dal giudice con sentenza costitutiva.

E’ invece necessario, si ripete,  accertare se, in relazione alla particolare situazione dei luoghi o all'esistenza di particolari vincoli di carattere negoziale o normativo, sia in concreto possibile per il prevenuto estendere la propria fabbrica entro il fondo del vicino, ponendola in aderenza con la preesistente costruzione del preveniente: e l'indagine sulla serietà della volontà del prevenuto di costruire in aderenza, lungi da essere una ricerca sulle sue determinazioni volitive, si concreta nell’attuazione – e, quindi, in definitiva, nella verifica della fondatezza - della domanda volta ad ottenere la comunione forzosa.

In ossequio ai principi generali più volte evidenziati, nel caso il preveniente abbia costruito seguendo una linea spezzata, il prevenuto potrà costruire in aderenza sia alla parte di costruzione esistente sul confine, sia a quella arretrata rispetto ad esso, pagando in quest'ultimo caso il valore del suolo da occupare e la metà del valore del muro, se diviene comune.