Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 30/06/2019

Rapporti di vicinato, distanze e confini: il problema dei c.d. “volumi tecnici” - RM

Pare ormai consolidato come, ai fini del computo delle distanze, nell'ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente, l'altezza del nuovo edificio vada calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo (data dalla retta d'intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato), salvo l'ipotesi in cui il rialzo del sottotetto sia funzionale alla sola allocazione d'impianti tecnici non altrimenti situabili, trattandosi in questo caso di un mero volume tecnico non rilevante - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Quanto alla nozione di “volume tecnico”, conviene rifarsi alla copiosa giurisprudenza in materia, dove recentemente s’è sunteggiato che la realizzazione di opere edilizie prive di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale (quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all’ascensore - il vano scale costituisce, invece, volumetria parte integrante del fabbricato -), per esigenze tecnico funzionali dell’edificio principale e che non possono essere ubicati nello stesso, integrano la nozione di volume tecnico, non riconducibile (ancorché comportante un aumento volumetrico) a nuova costruzione.

Per contro, esulano dai volumi tecnici (ossia dalle opere prive di rilevanza edilizia) le soffitte, i locali di sgombero e i depositi, non essendo a priori non impiegabili né adattabili ad uso abitativo e non essendo, tali tipologie di volume edificato, comunque, privi di qualsivoglia autonomia funzionale.

In altri termini, un volume realizzato a copertura d'un fabbricato: (1) o ha la natura e le caratteristiche d'un sottotetto di per sé non abitabile e destinato a servire come minimo volume tecnico per copertura ed isolamento dell'edificio; (2) oppure non è che una mansarda, anche potenziale, in quanto dotato di significativa altezza media rispetto al piano di gronda: nell'un caso, s'avrà un mero vano strumentale alla buona funzionalità dell'edificio; nell'altro un vano avente una materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi.

La nozione di volume tecnico, dunque (non computabile, tra le altre cose, nella volumetria ai fini della sanatoria paesaggistica), corrisponde a un’opera priva di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché è destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico funzionali della medesima.