Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 23/01/2020

Rapporti di vicinato, distanze e confini: il richiamo ai regolamenti locali effettuato dall'articolo 873 del codice civile

 Il carattere privatistico e derogabile delle limitazioni imposte dall’articolo 873 del codice civile; il carattere pubblicistico ed inderogabile delle norme previste dai regolamenti locali; l’esaurirsi della rilevanza giuridica del permesso a costruire - già licenza o concessione edilizia - in ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato richiedente - o costruttore -, senza estensione alcuna ai rapporti tra privati: sono questi i principi generali che fanno da sfondo al richiamo dell’articolo 873 del codice civile ai regolamenti edilizi, ove prevede che quest’ultimi possano stabilire una distanza maggiore tra costruzioni su fondi finitimi: “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite od aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

Intuitiva, conseguentemente, la complessità sottesa all’interpretazione riguardante l’effettiva portata del richiamo de quo, come ne fa fede la dettagliata analisi che guida lo svolgimento di quanto segue - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Il rinvio operato dall’articolo 873 del codice civile ai regolamenti locali comporta diverse ed importanti conseguenze.

La prima (e immediatamente intelleggibile) è quella di considerare superata la disposizione (prevista dallo stesso articolo) che impone la distanza minima tra fabbricati in metri tre, ogniqualvolta i regolamenti locali ne prevedano una di maggior entità: la norma codicistica non troverà, dunque, applicazione tutte le volte in cui le disposizioni dei regolamenti locali prescrivano distanze maggiori; un tanto, naturalmente, anche quando le discipline locali prevedano la misurazione della distanza dal confine.

Altra conseguenza generale del rinvio che ci occupa è di estendere l’efficacia preponderante dei regolamenti locali richiamati a tutta la disciplina predisposta dal codice civile nella stessa materia: così, per fare un esempio, anche il principio della prevenzione, sancito dagli art. 875-877 c.c., può risultarne diversamente regolamentato e persino non più mantenuto in vita, ove in tal senso sia disposto dai vigenti regolamenti e/o norme urbanistiche locali.

Tal ultima evenienza si verifica, in particolare, quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine e nulla aggiungano sulla possibilità di costruire «in aderenza» od «in appoggio»; nel caso in cui, invece, tali facoltà siano previste, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli art. 873 e ss. c.c., con la conseguenza che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo il vicino, che intenda a sua volta edificare, nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli art. 875 e 877, comma 2, c.c.) ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore, intera distanza imposta dallo strumento urbanistico.

Lo stesso dicasi (nel senso che si applica il principio della prevenzione) nell'ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine: un tanto proprio perché la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all'intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c..

Ulteriore conseguenza, di tipo collaterale, del richiamo operato dall’articolo 873 del codice civile ai regolamenti locali, è l’estensione a quest’ultimi - estensione utilizzabile con finalità interpretative - della ratio sottesa alla regolamentazione codicistica: infatti, anche nel caso in cui le distanze tra edifici siano disciplinate da regolamenti locali, il criterio fondamentale da applicare è quello di evitare la formazione di intercapedini dannose, ossia di spazi tra fabbricati che non siano sufficientemente ampi da assicurare un minimo di aerazione, luminosità ed igiene.