Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 16/12/2019

Rapporti di vicinato, distanze e confini: nuova costruzione (abitazione al posto di fienile, altezza superiore, etc)

Intuitivamente copiosa risulta essere la giurisprudenza che identifica una “nuova costruzione” (opera realizzata, nel suo complesso, oggettivamente diversa da quella preesistente) nell’ambito di una operazione di demolizione e contestuale ricostruzione,  in ragione dell'entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato; con la conseguente, in ossequio ai principi sin qui esposti, deverosa applicazione delle disposizioni in tema di distanze legali al momento vigenti - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Particolare importanza riveste, nell’ambito in esame, la consulenza tecnica espletabile dal magistrato, finalizzata proprio a verificare la portata dell’intervento ricostruttivo; trattasi di accertamento di merito, compiuto sulla scorta dell'ausilio tecnico fornito dal c.t.u., il cui apprezzamento, se esente da vizi logici o giuridici testuali, non può essere sindacato in sede di legittimità (né possono esser dedotti in tal sede eventuali travisamenti delle effettive risultanze peritali, in quanto implicanti, se del caso, errori a carattere revocatorio).

Si veda, inoltre, a tal proposito, l’interessante pronuncia rilasciata nell’ambito di un procedimento avente per oggetto l’intervenuta demolizione di un fienile, con conseguente ricostruzione di altro e diverso edificio: la sentenza impugnata aveva motivatamente accertato che si era trattato non di una ristrutturazione di un manufatto, già fienile, ma di un'opera completamente nuova di ricostruzione, osservando che il manufatto, visibile nelle fotografie allegate alla consulenza, rilevava, quanto alla realizzazione, caratteristiche completamente diverse dal rudere “di cui alle foto relative al fienile in legno di cui alle due foto allegate al fascicolo di parte convenuta”.

Ulteriormente osservava il giudice del merito che, anche sulla base delle conclusioni della CTU espletata, non era ipotizzabile che non si fosse posta in essere un’attività preventiva di demolizione di quanto residuava della struttura preesistente, per poter realizzare quanto di completamente diverso poi costruito a seguito della ottenuta concessione edilizia.

Ulteriore, interessante casistica riguarda il caso dell’immobile ricostruito con altezza superiore a quella dell’immobile demolito, dove la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti - e quindi anche per la disciplina delle distanze - come nuova costruzione.

Parallelamente, si può pensare al caso dell’immobile ricostruito con altezza di gronda superiore a quella dell’immobile demolito, pur con intradosso del più alto solaio abitabile invariato: nel caso deciso da Trib. Monza 27.3.03, GM, 2003, 1401, ad esempio, con concessione edilizia rilasciata dal Comune, era stato autorizzato un intervento di ristrutturazione della casa d'abitazione, con rimozione della vecchia copertura e realizzazione di sottotetto con muratura di tamponamento e nuova copertura posta a quota differente; era però rimasta invariata la quota dell'estrodosso dell'ultimo solaio abitabile (pari a mt 4,50 dal piano cortile); tuttavia, l'intervento determinava l'aumento delle altezze, come del resto già previsto nel progetto, passando dalla precedente altezza della gronda, posta a mt 4,90, a quella di progetto, di mt 6 (dalla quota 0.00): pertanto, l'ingombro geometrico del fabbricato provocava un aumento di volume, non solo geometrico, ma anche di superficie, che persino il progetto prevedeva come "sottotetto non abitabile", ma accessibile.