Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 06/04/2020

Rapporti di vicinato, distanze e confini: sopraelevazione e diritti del preveniente - RM

La scelta del preveniente è spesso definitiva e vincolante per il preveniente stesso giacché, se gli fosse consentito di realizzare una scelta variabile tra i vari piani del fabbricato, costringerebbe il vicino prevenuto ad elevare, a sua volta, un edificio con muri perimetrali a linea spezzata.

Quanto al fondamento normativo dell’orientamento testé evidenziato, parte della giurisprudenza lo rinviene direttamente nell’articolo 875 del codice civile, mentre altri coinvolgono l’articolo 14 delle preleggi - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Nel primo caso, si fa notare come l'art. 875 c.c., il quale consente al vicino di ottenere la comunione forzosa del muro altrui che non è sul confine, si riferisca all'ipotesi di suolo inedificato eppertanto, qualora il proprietario preveniente abbia edificato un manufatto a piano terra, lungo la linea di confine, se poi costruisse altro corpo di fabbrica ovvero una sopraelevazione arretrata di detto manufatto, a distanza dal confine inferiore alla meta di quella legale, il proprietario prevenuto non potrebbe invocare l'applicazione della predetta norma, per occupare il suolo su cui insisterebbe l'indicato, nuovo, manufatto, ma potrebbe, invece far valere il suo diritto a costruire lungo la verticale dal confine, in conseguenza della scelta irrevocabile a suo tempo fatta dal preveniente con l'edificazione a piano terra (a meno che, nel frattempo, quest’ultimo non abbia usucapito il diritto di tenere la sua ulteriore costruzione o sopraelevazione alla minor distanza anzidetta).

Secondo una differente visione, semplicemente la facoltà di colui che costruisce per primo - di adottare una delle alternative offertegli dalla legge in tema di distanza rispetto al confine - vale soltanto per il pianterreno - e non anche per le sopraelevazioni - in quanto la norma dell'art. 873 c.c., che fa riferimento alla prima edificazione sul suolo e non contempla le sopraelevazioni, non può, ai sensi dell'art. 14 delle preleggi, esser applicata oltre il caso in essa considerato.

Pur non essendogli concesso di sopraelevare il manufatto a distanza inferiore a quella legalmente prescritta, il preveniente che abbia edificato sul confine potrà, tuttavia, continuare a sopraelevare sul confine stesso, indipendentemente dall'altezza già raggiunta ed a prescindere dal fatto che abbia, eventualmente, effettuato sopraelevazioni, in altre parti del fabbricato, a distanza maggiore di quella minima prescritta dalla legge (e, quindi, non interessanti i rapporti di vicinato).

A tale facoltà non può frapporre ostacoli il confinante (cosiddetto prevenuto), il quale, se a sua volta abbia costruito in aderenza fino all'altezza raggiunta dal preveniente, ha diritto di sopraelevare soltanto sul confine ovvero a distanza dal confine stesso (e, quindi dall'eventuale sopraelevazione del preveniente) pari a quella minima di legge fra costruzioni.

Il principio non trova deroga nel caso di inettitudine, tecnica o giuridica, della costruzione del preveniente a sorreggere eventuali sopraelevazioni ma resta inapplicabile solo nella ipotesi in cui il preveniente medesimo abbia (1) distrutto la propria costruzione sul confine per fine diverso dall'immediata ricostruzione ovvero (2) l'abbia lasciata cadere in rovina o (3) abbia, altrimenti, posto in essere un comportamento inequivoco nel senso di rinunciare agli effetti dell'indicata scelta in prevenzione.

Se, invece, il preveniente sopraeleverà in spregio alle regole sopra evidenziate, potrà subire l’azione di demolizione eventualmente intentata dal confinante (unitamente a quella diretta ad ottenere condanna generica al risarcimento dei danni subiti), salvi gli effetti (1) dell’usucapione, (2) di valida convenzione ovvero (3) di titolo basato sulla destinazione di padre di famiglia.

La regola secondo cui il preveniente deve attenersi, nella prosecuzione in altezza del proprio fabbricato, alla scelta operata originariamente, è principio funzionale all'interesse del proprietario dell'edificio frontistante; da ciò consegue che, nell'eseguire la sopraelevazione, il preveniente è comunque tenuto a rispettare il diritto di veduta che, eventualmente, il prevenuto abbia frattanto acquisito e, quindi, la distanza legale della parte dell'edificio eseguita in sopraelevazione dalla veduta.

Detto della facoltà di scelta che il c.d. principio di prevenzione attribuisce a chi costruisce per primo, v’è da evidenziare come tale facoltà risulti subordinata alla possibilità, giuridica e di fatto, per il potenziale prevenuto, di costruire in appoggio od in aderenza al muro del preveniente.

Più precisamente, nessun diritto fondato sul principio di prevenzione sussiste ove, in forza (1) di un divieto di legge o (2) di un negozio privato (ad esempio, costitutivo di servitù di passaggio sulla zona sita tra la costruzione del preveniente ed il fondo del prevenuto, a vantaggio di quest'ultimo) o (3) dell'appartenenza a terzi della zona (o di parte di essa) sita tra la costruzione del preveniente ed il fondo del prevenuto, non sia consentito al vicino di spingere il proprio fabbricato sino a quello del preveniente.

Va da sé che, in tal caso, è il preveniente stesso che deve rispettare il distacco legale dal confine, sicché egli, se costruisce a distanza dal confine inferiore a quella legale, si espone al rischio che il vicino, valendosi delle facoltà riconosciutegli dall'art. 875 citato, lo inviti ad arretrare la sua costruzione a distanza legale dal confine.

Ulteriormente, anche (4) in presenza di un ostacolo di fatto alla possibilità, per il secondo costruttore, di edificare in aderenza (ad esempio, per la presenza di una condotta fognaria sul confine tra i fondi), il principio di prevenzione non trova applicazione e, anche qui, il mancato rispetto del distacco legale, da parte del primo costruttore, lo espone al rischio di dover arretrare la sua costruzione.

Principio certamente di ampia portata, quello testé espresso, e che consente financo di escludere l’applicabilità del principio di prevenzione a causa della particolare collocazione dell'immobile del preveniente, nel caso quest’ultimo, di fatto, elida l'applicabilità delle disposizioni di cui agli artt. 873, 875 e 877 c.c.: nell’esempio tratto dalla pronuncia in nota epigrafata, la costruzione in aderenza (da parte del prevenuto) all’immobile costruito per primo avrebbe imposto una conformazione del tutto peculiare (all’edificio da costruirsi per secondo) e reso praticamente inutilizzabile, in larga misura, la costruzione; inoltre, l'alternativa della costruzione in appoggio avrebbe comportato, senza alcun dubbio, la creazione di intercapedini pericolose.

In verità, il preveniente non può chiedere l’applicazione di quelle disposizioni che lui stesso ha, con il suo atteggiarsi quale materializzatosi, reso in concreto inoperanti quanto alle opzioni riservate alla controparte.