Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 30/12/2019

Rapporti di vicinato, distanze e confini: sopraelevazione e nuova costruzione - RM

La circostanza che l’opera ricostruita superi in altezza l’opera demolita implica, come spesso evidenziato, l’esistenza di una nuova opera, ai fini dell’applicabilità dell’articolo 873 del codice civile; ci si deve chiedere, peraltro, se solo la parte sopraelevata sia da considerarsi “nuova”, ovvero se la novità dell’opera coinvolga tutto l’edificio ricostruito; e, come sovente descritto - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -, la regola è che la nuova costruzione sia da considerare tale, ai fini del computo delle distanze - rispetto agli edifici contigui - come previste dagli strumenti urbanistici locali: (1) nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze, previste per le nuove costruzioni, siano estese anche alle ricostruzioni; ovvero, ove una siffatta norma non esista, (2) solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.

Esemplificando, si veda anche la pronuncia dove chiaramente la Suprema Corte deduce come la sentenza impugnata, avendo i ricorrenti nella ricostruzione dell'edificio mantenuto, eccetto che per l'altezza, le caratteristiche di quello preesistente, abbia correttamente ritenuto che, in base alle norme del P.R.G. del Comune, vigente nel momento della ricostruzione, essi erano tenuti ad arretrarsi con tutto l’intero edificio - di m. 5,35 - dal confine, in considerazione della maggiore altezza del fabbricato ricostruito: un tanto per il disposto degli artt. 869 C.C. e 11 secondo comma legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, secondo cui i proprietari di immobili, in Comune dove sono formati piani regolatori, debbono osservare le prescrizioni dei piani stessi, nelle costruzioni e nelle riedificazioni o modificazioni delle costruzioni esistenti.

La sentenza non si discosta dai principi consueti (cfr. anche Cass. n. 3991/79 e Cass. 25.8.1989, n. 3762) perché, individuato nell'art. 27 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune la fonte dell'obbligo del rispetto, nella zona controversa, di una distanza fra le costruzioni pari all'altezza dell'edificio realizzato, l'ha correttamente esteso, pur mancando nella norma un esplicito richiamo alle ricostruzioni, al fabbricato de quo: la sopraelevazione realizzata costituiva, infatti, nuova costruzione e la misurazione dell'altezza doveva tener conto dell'intera estensione verticale dell'edificio sicché l'arretramento non poteva, di conseguenza, riguardare solo la parte sopraelevata. Sulla stessa lunghezza d’onda, Cassazione civile, sez. II, 24/06/2008, n. 17176 (Riv. giur. Edilizia 2008, 6, 1362 e Guida al diritto 2008, 39, 76) precisa come, essendo la sagoma di un edificio rappresentata dalla sua proiezione tanto sul piano orizzontale quanto su quello verticale, un fabbricato ricostruito, avente un'altezza (oltre che conseguente cubatura) superiore a quella preesistente e insistente su di un sedime in parte diverso da quello originario, integri una costruzione nuova per l'intero e non soltanto per la porzione che si sopraeleva rispetto all'altezza dell'edificio originario - ovvero in cui si discosta dall'area di risulta della demolizione - e tale va considerato, anche ai fini del computo delle distanze tra gli edifici previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni vengano estese anche alle ricostruzioni, ovvero nelle sole parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario, se siffatta norma non esista.