Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 08/05/2019

Rapporti di vicinato, distanze e confini: sporgenze e fondi separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi - RM

Il problema del computare o meno, ai fini del calcolo, gli elementi edili (c.d. sporti) con funzione meramente ornamentale e che abbiano limitata entità sorge non solo in relazione alla distanza minima tra costruzioni, ma anche avuto riguardo alla distanza minima dal confine.

Anche in tale ultima ipotesi, peraltro, i criteri rimangono i medesimi, nel senso che debbono esser computate le sporgenze non meramente decorative, oggettivamente intese e senza alcuna incidenza dei profili soggettivi del costruttore: così, ad esempio, anche la distanza degli edifici dal limite della strada va misurata dal profilo estremo degli sporti al ciglio della via, quando gli sporti - per la loro mole e/o per la loro funzione - si presentino come manufatti tali da incidere sulla volumetria dell'edificio, contribuendo a determinarla, con la conseguenza che tale criterio non si applica nel caso di sporgenze di scarsissima importanza, quali fasce ornamentali non particolarmente aggettanti, piccole lesene o cornici ecc., manufatti che attengono unicamente al maggior decoro della costruzione, ma non impingono nella volumetria della stessa; allo stesso modo, la distanza dal confine di un edificio che presenti sporgenze non meramente decorative e stabilmente incorporate nell'immobile (ad esempio, una scala esterna in muratura) deve essere misurata tenendo conto delle sporgenze stesse.

Il calcolo della distanza minima dal confine acquista particolare difficoltà nel caso di fondi separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi: ci si chiede, in tal caso, se colui che fabbrica debba rispettare la distanza minima dal confine del proprio fondo, ovvero dal confine del fondo (non adiacente ma) vicino e separato dalla striscia di terreno - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

A tal proposito, occorre partire dall'elementare rilievo che, nella fattispecie in esame, i due fondi non hanno una linea di confine comune, con la duplice conseguenza: a) che, nei rapporti tra loro, non è oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", nel senso implicato dalla disciplina degli artt. 874 - 877 c.c.; b) che la costruzione, eretta sul confine tra ciascuno dei due fondi e lo spazio intermedio, è sempre, rispetto all'altro fondo, una costruzione "distaccata" dal confine.

La questione non è di poco momento; infatti, se il caso concernesse la “distanza tra fabbricati” (anche ove la conformazione giuridica dei luoghi – striscia intermedia di proprietà di terzi – non consentisse la costruzione sul confine), la misura andrebbe calcolata dal confine non del costruttore, bensì dal vicino che si ritenesse leso; nel caso, invece, di “distanza dai confini”, quest’ultima andrà calcolata avuto riguardo il limite del terreno di proprietà del costruttore; più specificatamente, in tema di distanze tra costruzioni, la distanza da osservare, per il proprietario che intenda costruire su di un fondo diviso da quello limitrofo da un'area inedificabile (appartenente ad un terzo, ovvero comune ai proprietari dei due fondi vicini non contigui) di larghezza minore della distanza minima da osservare tra fabbricati, deve essere calcolata da una linea ideale di confine equidistante dai due fondi (situata, pertanto, sulla mezzeria dell'area intermedia) tutte le volte in cui la distanza stessa, prescritta dallo strumento urbanistico locale, debba osservarsi tra fabbricati; tale principio non è, per converso, applicabile qualora il distacco minimo assoluto sia, invece, imposto tra la nuova opera ed il confine, poiché, in tal caso, il distacco stesso si identifica sempre con la linea di separazione tra l'area intermedia ed il terreno del costruttore, non sussistendo le ragioni di equilibrio che giustifichino il ricorso al suddetto criterio (e dovendo anche il proprietario del fondo vicino, che decida di edificare successivamente, rispettare la medesima distanza dal confine con detta area).