Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 30/12/2018

Rapporti di vicinato, distanze tra costruzioni e distanze dai confini - RM

L’articolo 873 del codice civile, come è stato più volte rimarcato, regola la collocazione delle costruzioni con espresso riferimento alla distanza che deve esistere tra i diversi manufatti.

V’è però, ed è costantemente utilizzato dagli enti pubblici, un altro criterio diretto alla predetta regolamentazione (e che acquista importanza ex articolo 873 del codice civile a seguito del richiamo da quest’ultimo operato: cfr. capitolo ottavo del presente volume): si tratta del criterio che utilizza il concetto di distanza dai confini, con ciò limitando le possibili collocazioni dell’erigenda costruzione anche in assenza di altro fabbricato insistente sul fondo limitrofo.

Il principio è stato recentemente ribadito da Cass. civ., Sez. II, 04/10/2016, n. 19790 (Quotidiano Giuridico, 2016), secondo cui, testualmente, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., le norme che impongono l'osservanza delle distanze dai confini sono inderogabili e prescindono dall'avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo.

V’è d’aggiungere infine che, generalmente, tale modalità dispositiva impedisce (si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018) l’applicazione del c.d. principio di prevenzione: infatti, il principio della prevenzione, per il quale al primo costruttore è riservata la facoltà di costruire sul confine od a distanza legale od inferiore alla legale del confine, determinando con ciò in concreto la distanza dalla sua costruzione che il secondo costruttore deve osservare, non è applicabile quando i regolamenti locali, nell'intento di realizzare un più armonico e razionale sviluppo urbanistico, impongono di osservare distanze inderogabili rispetto ai confini.

L’osservazione vale in generale in quanto, quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine ma prevedano anche la possibilità di costruire in aderenza od in appoggio, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. c.c., con la conseguenza che si applica il criterio della prevenzione, in forza del quale è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo così il vicino (che intenda a sua volta edificare) nell'alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico.

I due diversi criteri, da tenere dunque distinti sia quanto agli effetti sia quanto alla loro interpretazione, sono soliti concorrere alla regolamentazione della collocazione delle costruzioni (di qui l’accrescimento delle difficoltà del compito dell’interprete), concorso che è possibile rinvenire anche all’interno di un singolo atto normativo.