Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 22/01/2018

Rapporti di vicinato e condominio: il perché dell'indennità di sopraelevazione

Poiché lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la “proprietà” di “tutta l’area soprastante al quarto piano del fabbricato”, non è di per sé idoneo ad escludere l'obbligo di pagamento dell'indennità di sopraelevazione, prevista dall'art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell'aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione (cfr.. amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, Rimini 2013); né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell’ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire, a tale titolo, soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di

“rinuncia dell’acquirente alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia, non avendo efficacia reale, non impegna neanche gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti” (Trib. Salerno, sez. I, 17 aprile 2008, www.dejure.it, 2008).

Contra, nel senso che in tema di condominio di edifici, qualora colui che sopraeleva sia per titolo proprietario esclusivo non solo dell'ultimo piano o del lastrico solare, ma anche della colonna d'aria soprastante, non è concepibile un indennizzo per la utilizzazione di un bene che è proprio di chi lo usa a suo vantaggio mediante la sopraelevazione e che, per essergli stato attribuito in proprietà esclusiva di fronte agli altri condomini dell'edificio,

“non ammette possibilità di sfruttamento da parte di costoro” (Cass., sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5556, GCM, 1988, 10).

Diversa (e possibile) l'ipotesi, ovviamente, della cessione del diritto reale di superficie, nel senso che la vendita, da parte del proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale ad un terzo, dell'"area fabbricabile al di sopra del culmine massimo del tetto", comportando l'acquisto di un diritto reale su uno strato di aria avulso, con soluzione di continuità, dall'immobile sottostante, configura un

“diritto reale su cosa altrui e precisamente un diritto di superficie” (Cass., sez. II, 20 giugno 1983, n. 4220, GCM, 1983, 6).

L'indennizzo ex art. 1127, comma 4, c.c. da parte di chi eleva nuovi piani (anche solo con un aumento della superficie e della volumetria di locali preesistenti, indipendentemente dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato preesistente) trova giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo, sul quale sorge l'edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, e nella corrispondente

“diminuzione delle quote degli altri condomini, che patiscono una diminuzione patrimoniale” (Cass., Sez. U., 30 luglio 2007, n. 16794, RN, 2008, 3, 609).

Il diritto all'indennità di sopraelevazione [oltre tutto non incompatibile con la circostanza che, al momento dell'inizio della sopraelevazione, non vi fosse condominio) spetta a colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione e, in particolare, sorge a favore di chi sia condomino al momento in cui l'opera sia completata nelle sue strutture essenziali [nella pronuncia che segue, ad esempio, i muri perimetrali del sopralzo erano stati innalzati prima che l'attore acquistasse la proprietà di un piano dell'edificio, ma il completamento delle strutture essenziali dell'opera, con la costruzione del tetto,

si era avuto a condominio già costituito (Trib. Monza 25 febbraio 1982, FI, 1982, I, 1715)]

o ai suoi successori, secondo le regole che disciplinano la successione nei diritti di credito

“e non a chi solo successivamente sia divenuto proprietario della singola unità immobiliare sottostante alla nuova fabbrica” (Cass., sez. II, 15 febbraio 1999, n. 1263, FI, 2000, I, 939).

L'indennità di sopraelevazione costituisce un debito di valore [di conseguenza non è utilizzabile la regola dettata, per le obbligazioni di valuta, dall'art. 1224 c.c., secondo cui

“gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora” (Cass., sez. II, 21 agosto 2003, n. 12292, GCM, 2003, 7-8)],

soggetto alla rivalutazione monetaria (con lo scopo di ristabilire la situazione economica originaria, avuto riguardo al diminuito potere d'acquisto della moneta): essa deve essere calcolata assumendo come base unicamente il valore attuale del suolo, nella parte di esso corrispondente al piano di sopraelevazione (corrispondente alla proiezione verticale della nuova fabbrica), supposto come completamento libero,

“senza cioè che possa operarsi alcuna diminuzione di esso in considerazione delle strutture del fabbricato e dei limiti che ne derivano, né della sua maggiore o minore vetustà” (Cass., sez. II, 5 dicembre 1987, n. 9032, GCM, 1987, 12).

Nel calcolo dell'indennità, non si deve tener conto, ad esempio, della porzione di terrazzo esterno protetta soltanto da tende o altro materiale (c.d. pensiline), ancorché riservata ad uso esclusivo del condomino sopraelevante (le cosiddette "pensiline" in tenda o in altro materiale che non dia luogo alla delimitazione con pareti, non possono, infatti, annoverarsi nel concetto di "nuova fabbrica": l'indennità è correttamente calcolata

“in base alla superficie occupata dalla nuova fabbrica, compresa la porzione di essa già occupata da preesistenti manufatti di proprietà condominiale inglobati nella nuova costruzione” (Cass., sez. II, 15 febbraio 1999, n. 1263, FI, 2000, I, 939).

Resta valido il contratto concluso dal proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale con gli altri condomini, avente per oggetto la determinazione della misura dell'indennità a costoro dovuta per la sopraelevazione dell'edificio, nella ipotesi che quest'ultima risulti inattuabile”

“per le condizioni statiche del fabbricato o per i divieti previsti dalle norme antisismiche” (Cass., sez. II, 29 luglio 1983, n. 5229, GC, 1984, I, 184),

tuttavia, l'indennità sarà esigibile solo a sopraelevazione compiuta.

La speciale disciplina che esclude, in tema di edilizia popolare ed economica, l'indennizzo ai proprietari dei piani sottostanti, in caso di sopraelevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano, cessa di avere vigore avvenuto l'ammortamento del mutuo o il riscatto degli alloggi; infatti, in tema di edilizia popolare ed economica, l'art. 203 del t.u. del 1938 n. 1165, il quale dispone che i diritti e gli obblighi dei condomini che sono disciplinati da altre disposizioni non comprese nel titolo XII del t.u. cit. e dal c.c. solo in quanto non sia diversamente disposto, stante la sua collocazione nel capo I del titolo XII, contenente disposizioni comuni,

“non si sottrae ai limiti temporali di applicabilità posti in via generale dall'art. 201 comma 2, per il quale la disciplina del t.u. opera fino a quando tutti gli alloggi compresi nello stesso edificio siano stati autorizzati o riscattati” (Cass., sez. II, 4 luglio 1991, n. 7369, GCM, 1991, 7).

Ne consegue che anche la speciale disciplina dettata dagli art. 216 e 217 del medesimo decreto, circa l'esclusione d'indennizzo ai proprietari dei piani sottostanti, in caso di sopraelevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano, avvenuto l'ammortamento del mutuo o il riscatto degli alloggi,

“cessa di avere vigore rimanendo la sopraelevazione regolata dalla normativa comune sugli edifici in condominio di cui agli art. 1117 ss. c.c.” (Cass., sez. II, 4 luglio 1991, n. 7369, GCM, 1991, 7 - l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c. con riferimento alla sopraelevazione realizzata sopra l’ultimo piano di un fabbricato non spetta nel caso in cui gli alloggi al piano terra siano di proprietà di un istituto di case popolari: Trib. Messina, sez. I, 5 ottobre 2005, www.dejure.it, 2007).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, che ribadisce come l'art. 201 comma 2 del r.d. 28 aprile 1938 n. 1165, nel ricollegare la cessazione del vincolo cooperativo (ed in particolare delle disposizioni degli art. 216, 217, 269, relative all'esonero, a favore del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio e della terrazza sovrastante, dall'obbligo di corrispondere l'indennità di sopraelevazione agli altri condomini) all'ammortamento e al riscatto di tutti gli alloggi compresi nello stesso edificio fa riferimento, con il termine "alloggi", soltanto alle unità abitative, con esclusione, pertanto, delle botteghe, pur eventualmente trasferite unitamente alle prime, ed a prescindere dal fatto che la cessione delle medesime, ai sensi dell'art. 268 ultimo comma del citato decreto, sia soggetta

“alle stesse modalità e condizioni previste per la vendita degli alloggi (senza che sia configurabile, in relazione alla presenza o meno di botteghe, contrasto di detto art. 201 con i principi di cui agli art. 3 e 42 Cost.)” (Cass., sez. II, 4 luglio 1991, n. 7369, GCM, 1991, 7).

Allo stesso modo, anche la speciale disciplina che esclude, in tema di edifici costruiti con il contributo dello Stato nelle zone colpite da terremoto, l'indennizzo ai proprietari dei piani sottostanti, in caso di sopraelevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano, cessa di avere vigore avvenuto l'ammortamento del mutuo o il riscatto degli alloggi:

“le sopraelevazioni effettuate dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio costruito in zona terremotata dal ministero dei lavori pubblici, e da questo alienato a norma del r.d. 4 settembre 1924 n. 1356, sono disciplinate, per quanto concerne l'eventuale diritto degli altri condomini all'indennità per sopraelevazione, alle disposizioni vigenti in materia di edilizia economica e popolare, e, in particolare, alla disciplina contenuta nel t.u. 18 aprile 1938 n. 1165, il cui art. 217 stabilisce che l'indennità spetta solo quando l'edificio sopraelevato sia coperto da tetto e non anche nel caso in cui lo stesso sia coperto da terrazzo. Tale disposizione della legge speciale non è stata abrogata - nè espressamente nè tacitamente - dall'art. 1127 del c.c. vigente” (Cass., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2267, GCM, 1980, 4 – conforme: Cass., sez. II, 30 aprile 1988, n. 3287, GCM, 1988, 4).