Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 25/06/2019

Rapporti di vicinato e distanze da fabbricati e/o confini: la sopraelevazione

Uno dei casi più eclatanti di modifica del fabbricato, il più delle volte atta ad integrare nuova costruzione, ai fini e per gli effetti dell’articolo 873 del codice civile, e senz’altro la sopraelevazione del medesimo: così, la sopraelevazione di un piano comporta modifiche al fabbricato precedente, determinando aumenti della volumetria e delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro e, in presenza di tali aumenti, si verte senz’altro in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, anche ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

La normativa nazionale in tema di distanze tra edifici, dunque, trova applicazione anche per i casi di sopraelevazione, giacché la sopraelevazione (specie di un piano, ma, naturalmente, anche la realizzazione – ad esempio - di strutture in muratura, sovrastate da un tetto con copertura in tegole, per il suo carattere di stabilità e permanenza costituisce intervento di sopraelevazione che rappresenta una vera e propria "costruzione" in relazione alla quale deve trovare applicazione la disciplina del codice civile sulle distanze legali) si qualifica come nuova costruzione e, comunque, comportando un siffatto intervento edilizio un aumento della volumetria e quindi delle modifiche plano volumetriche al fabbricato preesistente, incide direttamente e significativamente sulla situazione delle distanze tra edifici.

Nonostante alcune massime riferiscano che la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti -  e, quindi, anche per la disciplina delle distanze - come nuova costruzione, è bene avvertire come la più recente giurisprudenza tenda a sostenere che la sopraelevazione, specie se di ridotte dimensioni, comporti nuova costruzione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 873 del codice civile, solo se, effettivamente ed in concreto, essa determini un aumento di volumetria nell'immobile sopraelevato: qualora, cioè, in relazione alle caratteristiche costruttive e alle complessive dimensioni interne ed esterne, la modificazione del tetto abbia funzione esclusiva di copertura, non comportando un aumento di volumetria dei piani sottostanti suscettibile di autonoma utilizzazione, l'opera non integra una sopraelevazione del fabbricato e non può essere considerata costruzione nuova soggetta all'osservanza delle vigenti norme sulle distanze legali; pertanto, il giudice di merito deve accertare se le modalità della realizzazione del manufatto siano imposte da esigenze tecnico-costruttive correlate alla funzione di copertura del fabbricato verificando, al fine di stabilire l'effettiva e autonoma utilizzabilità del manufatto, l'altezza del piano sottostante, misurata con riferimento all'intera estensione della superficie coperta.

La tesi, peraltro, è tutt'altro che pacifica, riscontrandosi copiosa giurisprudenza la quale – il linea con la ratio dell'istituto - esplicitamente ritiene che, ai fini dell'applicazione della normativa in materia di distanze tra edifici, per nuova costruzione debba intendersi qualsiasi modificazione della volumetria di un manufatto preesistente, che ne comporti l'aumento della sagoma d’ingombro, in tal guisa incidendo sulla situazione degli spazi tra edifici esistenti, indipendentemente dalla realizzazione o meno di una maggiore volumetria e/o dall'utilizzabilità della stessa a fini abitativi.