Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 26/09/2019

Rapporti di vicinato e distanze legali: costruire per primo in caso di sopraelevazione (principio di prevenzione) - seconda parte -

Le regole generali evidenziate nella prima parte (cfr. medesimo sito) valgono, nel rapporto sopraelevazione/principio di prevenzione, sempre che non risulti la loro incompatibilità con le disposizioni eventualmente previste dai regolamenti locali richiamati espressamente dall’articolo 873 c.c., come, ad esempio, quando la disciplina locale (1) imponga il distacco dai confini, anziché dai fabbricati ovvero (2) non ammetta costruzioni sul confine se non in aderenza a fabbricati preesistenti o, anche, (3) imponga in assoluto una distanza tra edifici proporzionale alle rispettive altezze: in tal ultimo caso, ciascuno dei proprietari deve osservare dal confine una distanza tale che, in relazione all'altezza, assicuri al vicino il diritto di costruire, ad una pari distanza dal confine stesso, un edificio di uguale altezza, poiché il principio della prevenzione a favore di colui che per primo costruisca - o sopraelevi -, non può comportare il pregiudizio del diritto del confinante di utilizzare in pari misura la edificabilità del proprio fondo - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Per un più ampio argomentare sul punto, si segnala la pronuncia, ove il ricorrente, errando, riteneva di poter far applicazione del principio di prevenzione in spregio ai regolamenti locali che, al contrario, non consentivano tale impostazione: in tal pronuncia i magistrati, nell'interpretare lo strumento urbanistico locale, accertavano che la distanza indicata (metri tre dal confine) doveva essere comunque osservata in caso di sopralzo ("in ogni caso il sopralzo dovrà rispettare la distanza minima di metri tre", dettava la norma locale), con interpretazione, data dai giudici del merito, fondata sulla lettera dello strumento urbanistico locale nonché sulle finalità che si prefigge di raggiungere la stessa normativa.

In effetti, la norma locale creava, con l'imporre una distanza nelle sopraelevazioni rispetto alla costruzione del confinante, una c.d. linea spezzata verticale, che non è riconosciuta dalla normativa codicistica, a tenore della quale chi sopraeleva il proprio fabbricato non può arretrare la costruzione rispetto alla linea segnata dal piano sottostante; sennonché, anche sotto tale aspetto, la normativa locale (in quanto imponga la distanza anche nelle sopraelevazioni) prevale su quella codicistica.

Naturalmente, l’integrazione tra regolamenti locali e principio di prevenzione, qualora non si manifesti incompatibilità, rimane sempre possibile: così, ad esempio, ove le norme di attuazione di un piano regolatore generale prescrivano una distanza minima fra le costruzioni, ma ammettano anche la costruzione in aderenza fra lotti edificabili contigui, va applicata, in questa seconda ipotesi, il criterio della prevenzione di cui all'art. 873 c.c..

 Può capitare, inoltre, che le discipline integrative locali, prevalenti ex articolo 873 del codice civile sulla disciplina codicistica, sopravvengano in modo modificativo alla costruzione di un edificio che s’intenda, successivamente, sopraelevare: in tali circostanze, la regola che vincola il proprietario che ha costruito per primo, secondo il principio della prevenzione, alla scelta compiuta, nel caso di sopraelevazione, non è applicabile, a meno che il regolamento locale non preveda espressamente tale evenienza.

Le disposizioni in materia edilizia, cioè, che modifichino la disciplina sulle distanze tra le costruzioni sono d'immediata applicazione, anche nei confronti della sopraelevazione di un edificio che sia stato costruito con la osservanza delle diverse distanze stabilite dalla disciplina previdente; e la regola vale tanto per il preveniente, quanto per il prevenuto.

Trattasi, in ultima analisi, di successione nel tempo di regolamenti locali, ove la nuova disciplina trova incontestabilmente ed inderogabilmente piena applicazione.

Così, per fare un esempio concreto, la regola che vincola il proprietario che ha costruito per primo sul confine, secondo il principio della prevenzione, alla scelta compiuta, imponendogli, nel caso di sopraelevazione, di rispettare il filo della precedente fabbrica, non è applicabile nel caso in cui lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l'obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine perché tale nuova disciplina, integrativa di quella codicistica, vincola anche il preveniente, che è così tenuto, se vuole sopraelevare, alla osservanza della diversa distanza stabilita senza alcuna facoltà di allineamento (in verticale) alla originaria preesistente costruzione, a meno che la normativa regolamentare non preveda una espressa eccezione in proposito: infatti, si ripete, le disposizioni in materia edilizia (ad esempio, piano di fabbricazione) che modifichino la disciplina sulle distanze tra le costruzioni sono d'immediata applicazione, anche nei confronti della sopraelevazione di un edificio che sia stato costruito con la osservanza delle diverse distanze stabilite dalla disciplina previgente, in base a licenza, concessione edilizia o permesso a costruire che abbia esaurito ogni suo effetto; resta, invece, salvo il caso di opere già iniziate nel vigore della precedente normativa.

 Il principio evidenziato ha trovato plurima e convincente conferma anche nella giurisprudenza di legittimità, che espressamente avverte come, in caso di modifica normativa, non operi il criterio della prevenzione, se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale, correlata al momento della sopraelevazione: alla sopraelevazione, infatti, è applicabile la normativa vigente al momento della modifica; né assume rilievo il fatto che taluno, eventualmente, deduca l'intervenuta modifica del piano regolatore: perché la disciplina più favorevole, eventualmente derivante da tale modifica, è in vigore (e, come tale, applicabile) solo dopo il completamento del relativo iter amministrativo, cioè dopo l'approvazione da parte dell'organo di controllo e la pubblicazione.

Il rapporto sopraelevazione/principio di prevenzione ha generato, nel tempo, copiosa casistica giurisprudenziale, nell’ambito della quale si segnalano pronunce riguardanti, in particolare, l’impossibilità di modificare, durante la prosecuzione in altezza, la scelta operata ab origine (operando, ad esempio, nei piani superiori, delle rientranze, per aprirvi delle vedute e costringere il vicino ad uniformarsi a questa sua nuova scelta); l’apposizione di struttura-vetrata sul parapetto del lastrico solare di una costruzione, che configura un consentito esercizio della facoltà di sopraelevazione del muro divisorio, salva la ricorrenza di specifici divieti regolamentari o convenzionali; il richiamo all’articolo 14 delle preleggi c.c., nel senso che la norma dell'art. 873 c.c., che fa riferimento alla prima edificazione sul suolo e non contempla le sopraelevazioni, non può, ai sensi dell'art. 14 delle preleggi, essere applicata oltre il caso in essa considerato; le limitazioni all’applicazione dell’articolo 875 c.c. alle ipotesi di suolo inedificato, sicché, qualora il proprietario preveniente abbia edificato un manufatto a piano terra, lungo la linea di confine, per poi costruire altro corpo di fabbrica, ovvero una sopraelevazione arretrata di detto manufatto, a distanza dal confine inferiore alla meta di quella legale, il proprietario prevenuto non può invocare l'applicazione della predetta norma, per occupare il suolo su cui insiste l'indicato manufatto, ma può far valere il suo diritto a costruire lungo la verticale dal confine, in conseguenza della scelta irrevocabile a suo tempo fatta dal preveniente con l'edificazione a piano terra.