Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 17/09/2019

Rapporti di vicinato e distanze legali: diritti di chi costruisce per primo in caso di sopraelevazione (principio di prevenzione)

L'assunta qualità di preveniente andrà adeguatamente provata, nel senso che colui che invochi il diritto di prevenzione è tenuto a dare la prova di aver costruito per primo - e cioè in un momento in cui il fondo del confinante non era ancora edificato -; il prevenuto, infatti, non potrà porre ostacoli alla sopraelevazione operata dal preveniente che rispetti la scelta già inizialmente compiuta e, unicamente, potrà, se a sua volta abbia costruito sul confine, in aderenza, fino all'altezza inizialmente raggiunta dal preveniente, sopraelevare soltanto sul confine ovvero a distanza da questo (e, quindi, dalla eventuale sopraelevazione del preveniente) pari a quella globale minima stabilita dalla legge o dai regolamenti - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

L'obbligo, esistente in capo al preveniente, di attenersi, nella prosecuzione in altezza del proprio fabbricato, alla scelta operata originariamente - di modo che ogni parte dell'immobile risulti conforme al criterio di prevenzione adottato alla base di esso - è in funzione dell'interesse del prevenuto, proprietario dell'edificio frontistante (il quale non può essere obbligato a costruire a distanze variabili, che tengano conto della linea spezzata del fronte dell'edificio preveniente); ciò spiega, ad esempio, perché vada rispettato il diritto di veduta che, eventualmente, quest'ultimo abbia, nel frattempo, acquisito: il preveniente, cioè, è tenuto a rispettare la distanza legale - dalla veduta - della parte dell'edificio eseguita in sopraelevazione.

Per gli stessi motivi, la giurisprudenza precisa che il confinante-prevenuto, nell'ipotesi che abbia a sua volta costruito in aderenza sino all'altezza inizialmente raggiunta dal preveniente, ha diritto di sopraelevare sul confine.

Il principio non subisce deroga alcuna nel caso di inettitudine, tecnica o giuridica, della costruzione del preveniente a sorreggere eventuali sopraelevazioni, ma resta inapplicabile solo nella ipotesi in cui il preveniente medesimo abbia distrutto la propria costruzione sul confine, per fine diverso dall'immediata ricostruzione, ovvero l'abbia lasciata cadere in rovina, od abbia altrimenti posto in essere un comportamento inequivoco nel senso di rinunciare agli effetti dell'indicata scelta in prevenzione.

Le conseguenze di tale regolamentazione portano a considerare illegittima l’eventuale sopraelevazione del preveniente che non rispetti la (propria) scelta precedentemente effettuata, anche se il prevenuto non abbia ancora costruito sul proprio fondo, con conseguente diritto, in capo a quest’ultimo, di chiedere l’eventuale arretramento della sopraelevazione medesima.

Così il proprietario di un fondo, che dopo aver edificato per primo sulla linea di confine, in applicazione del principio della prevenzione, abbia poi realizzato una sopraelevazione non, come consentitogli, sulla stessa linea di confine ovvero con arretramento a distanza legale, ma bensì con un distacco inferiore, pone in essere una situazione lesiva dei diritti del confinante e, come tale, potenzialmente produttiva di danni, anche nel caso in cui quel confinante non abbia ancora costruito, o non sia in grado di realizzare a sua volta una costruzione.

Pure in tale ipotesi, pertanto, deve riconoscersi al proprietario del fondo limitrofo la facoltà di agire per conseguire un ripristino dello stato dei luoghi in modo conforme a legge, ed una condanna generica al risarcimento dei danni subiti, mentre la possibilità della controparte, fino a che egli non abbia costruito a sua volta, di regolarizzare la sopraelevazione secondo le indicate due alternative previste dalla legge, può spiegare rilievo solo al diverso fine della concreta sussistenza e quantificazione del danno.

Peraltro, se colui che abbia sopraelevato a distanza illegale è obbligato ad arretrare la costruzione fino a mantenere la distanza minima tra questa e il confine, esso non è, invece, obbligato ad avanzarla fino al confine stesso.

Il principio di prevenzione, così come sopra relazionato alle sopraelevazioni, risulta applicabile anche nelle zone sismiche, ex articolo 8 della legge 25 novembre 1962, n. 1684, che espressamente prevede come, qualora colui che per primo abbia costruito si sia tenuto sul confine od a meno di tre metri da questo, il vicino, “qualora, non intenda costruire in aderenza - a sensi dell'articolo 877 del Codice civile - deve arretrare fino a costituire l'intervallo di isolamento regolamentare fra i due edifici”; a tal proposito, il comma 1 dell’art. 1, D.Lgs. 1° dicembre 2009, n. 179, in combinato disposto con l’allegato 1 allo stesso decreto, ha ritenuto indispensabile la permanenza in vigore dell’intera legge 25 novembre 1962, n. 1684.