Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 11/12/2018

Rapporti di vicinato. fondi finitimi appartenenti ad unico proprietario ed inapplicabilità dell’articolo 873 c.c. - RM

L’articolo 873 del codice civile (il primo degli articoli preposti dai redattori del codice alla disciplina delle distanze) prevede che debbano essere tenute a distanza non minore di tre metri, se non sono unite o aderenti, le costruzioni insistenti “sui fondi finitimi”.

Segue il richiamo, operato dalla parte finale dell’articolo medesimo, di assoluta e, oggigiorno, primaria importanza, ai regolamenti locali, i quali “possono stabilire una distanza maggiore”.

Se, dunque, il presupposto principe per l’applicazione della norma in oggetto risulta essere, ictu oculi, l’affrontare una fattispecie concreta che interessi una “costruzione”, altra locuzione da tener nella dovuta considerazione, sempre quanto all’applicabilità della norma medesima, è quella che descrive le costruzioni interessate come insistenti su “fondi finitimi” - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -.

Che i fondi finitimi debbano appartenere a proprietari diversi è conseguenza che discende proprio dai principi espressi al capitolo due del presente trattato, concernente il carattere privatistico e la derogabilità dei limiti stabiliti dall'articolo 873 del codice civile: se, infatti, la norma de qua è posta a tutela di interessi privatistici - e i suoi dettati, conseguentemente, risultano derogabili dai privati interessati -, è evidente che, qualora i fondi finitimi appartengano ad un unico proprietario, questi possa assolutamente costruire anche a distanze inferiore, rispetto a quella disposta dall’articolo 873 c.c..

Fermi, ovviamente, i vincoli (inderogabili) posti eventualmente dagli strumenti urbanistici a ciò preposti: se, infatti, le norme sulle distanze di cui all'art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei confinanti e volte ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati, non lo sono, invece, le norme degli strumenti urbanistici locali che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini; tali disposizioni, infatti, hanno per scopo non solo la tutela di interessi privati, ma anche e soprattutto finalità di interessi generali e pubblici in materia urbanistica, con la conseguente invalidità, anche tra i proprietari di fondi confinanti che le hanno pattuite, delle convenzioni in contrasto con dette norme; è il caso, ad esempio, di un regolamento che stabilisca che le intercapedini tra edifici non possano mai, in nessun caso (e dunque neppure se entrambe insistenti su fondo appartenente a unico proprietario), esser minori di una determinata misura, come la disciplina delle distanze tra fabbricati prevista nell'art. 12 del regolamento edilizio del Comune di Frattamaggiore, che va coordinata con quella prevista nei successivi art. 14 e 20 del medesimo regolamento, nel senso che l'art. 12 contiene due distinte disposizioni, delle quali la prima si riferisce agli edifici a confini di strade pubbliche e strade private aperte al pubblico (art. 14) costruiti a "fronte separato" (che debbono distare tra loro sei metri e tre dal confine di ciascuna proprietà), mentre la seconda riguarda la distanza da osservarsi fra edifici siti in zone interne, non confinanti con strada pubblica o privata aperta al pubblico (per i quali la distanza media tra fabbricati opposti non deve essere minore della metà dell'altezza massima del nuovo fabbricato, con un minimo di otto metri, senza alcun riferimento al confine); l'art. 20 del predetto regolamento, poi (il quale stabilisce che le intercapedini tra casa e casa non possono mai essere di larghezza inferiore ai metri tre), prescinde completamente dall'esistenza di un confine, in quanto tende sostanzialmente alla regolamentazione dell'ampiezza dell'intercapedine tra fabbriche appartenenti al medesimo proprietario, da erigere, cioè, su una zona rispetto alla quale non è dato fare riferimento, per il calcolo della distanza, ad un preesistente confine interno.

Il principio non è scalfito da recente pronuncia della Suprema Corte secondo cui, nella disciplina sulle distanze legali, la previsione di un'area di distacco mira ad assicurare il rispetto delle distanze tra fabbricati edificati su fondi finitimi appartenenti a diversi proprietari, sicché è legittima, dal punto di vista privatistico, la realizzazione di costruzioni ad una distanza inferiore a quella legale o regolamentare sul fondo di un unico proprietario: il principio, infatti, muove dall’assunto, dalla Corte reietto, secondo cui la Corte d'Appello (di Roma) aveva omesso di rilevare l'illegittimità del manufatto cd. accessorio dell'attore, in quanto situato nell'area di distacco che occorreva rispettare in relazione al fabbricato principale, area nella quale gli strumenti urbanistici vietavano qualsivoglia costruzione (articolo 29 del regolamento edilizio del Comune di Cassino, che prevede solo la realizzazione di giardini, parcheggi e rampe di accesso).

A tal proposito, peraltro, La Suprema Corte osserva:

- che la previsione di un'area di distacco mira essenzialmente ad assicurare il rispetto delle distanze tra fabbricati edificati su fondi finitimi ed appartenenti a diversi proprietari, non potendosi ravvisare l'illegittimità dal punto di vista privatistico, per costruzioni realizzate eventualmente a distanza inferiore a quella legale o regolamentare sul fondo di un unico proprietario;

- che, essendo la proprietà di entrambi i fabbricati, principale ed accessorio, in capo all'attore, i ricorrenti non sono legittimati a dolersi della violazione delle distanze tra le due opere;

- che la pretesa violazione della previsione regolamentare - che nega la possibilità di costruire nelle zone di distacco - si riverbera nei soli rapporti con la PA e determina quindi l'illegittimità dell'opus dal punto di vista amministrativo, ma non incide sulla diversa disciplina in tema di distanze e sulla possibilità, anche per il titolare della costruzione illegittima dal punto di vista amministrativo, di pretendere il rispetto delle distanze legali, essendo tale conclusione una piana applicazione del principio dell'autonomia tra profili pubblicistici dell'attività edificatoria e rapporti interprivatistici;

- che, pertanto, anche laddove una parte del manufatto a carattere accessorio sia collocato nell'area di distacco prevista per il fabbricato principale, la violazione della norma regolamentare legittima, se del caso, la reazione della P.A., ma non esclude che si tratti sempre di costruzione preveniente, rispetto alla quale l'edificio dei ricorrenti doveva porsi a distanza legale.