Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 13/11/2017

Rapporti di vicinato: la servitù di veduta

Come spesso chiarito, l’autorizzare l’apertura di una veduta a distanza inferiore di quella prevista dalla legge è senz’altro negozio lecito e possibile; esso configura, in effetti, atto costitutivo del diritto reale di servitù, con tutte le immaginabili conseguenze (in ordine, per esempio, alla forma, alla trascrizione e all’opponibilità ai terzi).

Anche le previsioni contenute in un piano di lottizzazione e nei progetti esecutivi ad esso allegati, con le quali si consente l'apertura di luci o vedute a distanza inferiore a quella minima legale, danno luogo alla costituzione di altrettante servitù prediali rispettivamente a favore e contro ciascuno dei lotti del comprensorio e

"vincolano gli acquirenti di questi ultimi, se richiamate ed espressamente accettate nei singoli atti di acquisto, sempre che l'immobile da cui si esercita la servitù di veduta sia stato realizzato in conformità alle prescrizioni del piano di lottizzazione" Cassazione civile, sez. II, 03/03/2009, n. 5104 Silvestri ed altro c. Frugis ed altro Giust. civ. Mass. 2009, 3, 374.

L’apertura di vedute a distanza minore, rispetto a quella prevista dalla legge (per approfondimenti sul tema cfr. amplius, il trattato "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto), può essere non solo usucapita o conseguita per destinazione di padre di famiglia,

"requisiti essenziali per l'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia sono sia l'esistenza di segni visibili che si concretano in opere stabili, costituenti il mezzo necessario per l'esercizio della servitù medesima, sia la possibilità di attuare in via immediata tale diritto all'atto della separazione dei fondi già appartenenti ad uno stesso proprietario, senza necessità di una ulteriore attività per l'esercizio della stessa" Cass. 4.8.88, n. 4842, GCM, 1988, fasc. 8/9,

ma anche consentita, benché solo attraverso atto scritto (ad substatiam):

"il consenso espresso verbalmente del proprietario di un fondo alla costruzione da parte del vicino di una terrazza a distanza illegale è inidoneo alla costruzione di un vincolo di natura reale essendo prescritta per la costituzione delle servitù la forma scritta ad substantiam (art. 1350 n. 4 c.c.), con la conseguenza che è inammissibile la prova testimoniale articolata sul punto (art. 2724, 2725 c.c.)” Cass., 18.7.94, n. 6712, GCM, 1994, 974. 

Al fine di constatare “de facto” l’esistenza di una servitù di veduta, è dunque necessario sussistano segni esteriori dai quali arguirne l’esistenza:

"in tema di servitù di veduta, il giudizio sull'idoneità dei segni esteriori, accertati in sede di giudizio di merito, a rivelare l'esistenza della detta servitù si risolve in un apprezzamento di mero fatto, insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato dal giudice (che, nella specie, aveva giustificato il proprio convincimento con il solo riferimento alle caratteristiche obbiettive dell'opera, con sentenza confermata dalla S.C. che ha, così espresso il principio di diritto che precede)" Cass. 18.6.01, n. 8198, GCM, 2001, 1210. 

Le caratteristiche, ad esempio, che rivelano la sussistenza di una servitù di veduta in capo ad una finestra, debbono oggettivamente indicare che da essa ci si possa affacciare con comodità e senza pericolo:

"per la sussistenza di una servitù di veduta esercitata mediante una finestra, questa deve avere caratteristiche tali da rivelare la normale e permanente destinazione alla vista ed all'affaccio su fondo altrui e che questo possa esercitarsi senza usare particolari accorgimenti e mettere a repentaglio l'incolumità di chi si affaccia" Cass. 1.9.97, n. 8331, GCM, 1997, 1596.

La servitù di veduta, inoltre, è esercitatile esclusivamente così come risulta dal titolo, comunque acquisito:

"l’esistenza del diritto di veduta esercitabile da tre finestre è configurabile come servitù, in quanto tale potendo essere utilizzata solo a norma del relativo titolo rende illegittima la creazione di una quarta finestra, la quale consistendo in una autonoma veduta si concreterebbe in una nuova e distinta servitù" App. Firenze 18.11.04, RG 2006.

Ci si è chiesti se l’apposizione di una c.d. zanzariera sia o meno elemento idoneo ad escludere la sussistenza di una servitù di veduta; l’orientamento della giurisprudenza è per la negativa:

"per la sussistenza di una servitù di veduta, è sufficiente che l'apertura presenti caratteri tali da rivelarne la normale e permanente destinazione a guardare ed affacciarsi nel fondo altrui. (Principio affermato in relazione ad una vicenda in cui risultava applicata, ad una finestra, una semplice rete metallica dalle finalità meramente protettive contro gli insetti: nell'affermare il suindicato principio di diritto, la S.C. ha escluso che tale circostanza sopravvenuta potesse rivelarsi idonea, ex se, ed in assenza di ulteriori accertamenti, a far venir meno la detta servitù)" Cass. 19.1.99, n. 450, GCM, 1999, 102.

La servitù di veduta, ut supra anticipato, può essere usucapita:

"l'acquisto per usucapione di una servitù di veduta, per sua natura apparente e continua, è possibile purché esista un'opera idonea e permanente, destinata in modo univoco all'esercizio della servitù e riconoscibile come tale dal fondo sul quale l'onere grava" Cass. 12.7.79, n. 4042, GCM, 1979, fasc. 7.

Particolare attenzione meritano, in tale ipotesi, il requisito della continuità

"il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso "ad usucapionem" (art. 1158 c.c.), si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto. La continuità si distingue, pertanto, dall'interruzione del possesso, giacché la prima si riferisce al comportamento del possessore, mentre la seconda deriva dal fatto del terzo che privi il possessore del possesso (interruzione naturale) o dall'attività del titolare del diritto reale che compia un atto di esercizio del diritto medesimo (nella specie, il possessore di una servitù di veduta ne aveva dismesso per un certo periodo l'esercizio, eliminando con la schermatura di una terrazza ogni possibilità di "inspectio" e di "prospectio" sul fondo limitrofo)" Cass. 13.12.94, n. 10652, GCM, 1994, fasc. 12,

pur discusso e problematico,

"ai fini dell'usucapione di una servitù di prospetto è necessario il solo requisito dell'apparenza il quale va riferito alle opere (art. 1061 c.c.) destinate all'esercizio della servitù (nella specie una finestra) mentre non è necessaria la continuità degli atti di utilizzazione delle opere, con la conseguenza che l'eventuale intermittenza di tali atti di godimento non scalfisce la continuità del possesso, la quale persiste fin tanto che permane la possibilità concreta di effettuare l'"inspectio" e la "prospectio"" Cass. 28.11.91, n. 12762, GCM, 1991, fasc. 11,

"l'usucapione di una servitù di veduta, avendo questa carattere apparente, presuppone, tra l'altro, l'esistenza per il tempo massimo ad usucapire, di opere visibili e permanenti necessarie al suo esercizio ed idonee a rivelare senza equivoci l'esistenza del peso sul fondo assoggettato al vincolo, ma non anche la continuità degli atti di utilizzazione delle opere stesse, con la conseguenza che l'eventuale intermittenza di tali atti di godimento non scalfisce la continuità del possesso, la quale persiste fintantoché permane la possibilità concreta di effettuare la "inspectio" e la "prospectio"" Cass. 12.5.80, n. 3124, GCM, 1980, fasc. 5;

e quello dell’apparenza (nella seconda fattispecie decisa dalla Corte Suprema e di seguito riportata, il giudice di legittimità, ad esempio, ha confermato la decisione del merito, con cui è stata esclusa la configurabilità della veduta - e la sua apparenza - in considerazione del fatto che per accedere al lastrico occorreva scavalcare il davanzale di una delle finestre prospicienti sullo stesso):

"il requisito dell'apparenza della servitù, necessario ai fini della possibilità del suo acquisto per usucapione o per la destinazione del padre di famiglia, non consiste soltanto nell'esistenza di segni visibili e di opere permanenti, ma richiede che queste ultime, come mezzo necessario all'esercizio della servitù, siano, in pari tempo, un indice inequivoco del peso imposto al fondo vicino, in guida da far presumere che il proprietario di questo ne sia a conoscenza, ciò non può dirsi nel caso delle luce irregolari, poiché i segni e le opere che le contraddistinguono non consentono di stabilire se il proprietario vicino le tolleri, riservandosi la facoltà di chiederle nel modo stabilito dalla legge, oppure le subisca come attuazione del corrispondente diritto di servitù o come manifestazione del possesso della medesima" Cass. 4.4.87, n. 3265, GCM, 1987, fasc. 4;

"il requisito dell'apparenza, che condiziona l'usucapibilità di una servitù, non consiste soltanto nell'esistenza di segni visibili e di opere permanenti, ma richiede, altresì, che queste ultime, come mezzo necessario all'esercizio della servitù medesima, siano in pari tempo un indice non equivoco del peso imposto al fondo servente, in modo da fondare la presunzione che il proprietario di questo ne sia a conoscenza: un lastrico solare, in tanto può ritenersi destinato all'esercizio di una servitù di veduta sul fondo vicino in quanto il mezzo predisposto per l'accesso a tale manufatto possa essere usato, senza pericolo per la propria incolumità, anche da soggetti che non dispongano di particolari attitudini o di specifica esperienza e non si avvalgano di particolari accorgimenti o cautele" Cass. 18.4.87, n. 3878, GCM, 1987, fasc. 4.