Giustizia civile - Parti del processo -  Redazione P&D - 12/09/2018

Rapporti di vicinato: legittimazione attiva e passiva dell'amministratore in ambito civile, penale ed amministrativo - RM

L'amministratore di un condominio, ai sensi dell'art. 1131 c.c., ha la rappresentanza dei partecipanti e può, quindi, agire a tutela dell’interesse comune, sia contro i condomini sia contro i terzi, ma soltanto nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. (tali limiti possono, però, risultare ampliati dai maggiori poteri eventualmente conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea - si veda, per un approfondimento, la terza edizione del trattato Riccardo Mazzon, "Rapporti di vicinato", Cedam 2018 -).

Così esemplificando, l'amministratore di condominio é legittimato ad agire in giudizio, senza alcuna autorizzazione, nei confronti dei singoli condomini al fine: a) di eseguire le deliberazioni dell'assemblea e di curare l'osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l'uso delle cose comuni, cosi da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (è in base  detto principio che l'amministratore di condominio sia passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i conmdomini).

Il principio è ampiamente ribadito anche in ambito di giustizia amministrativa, ove il condominio è legittimato, in persona dell'amministratore, ad impugnare atti amministrativi, specie quando risulti minacciata l'integrità ed il godimento delle parti comuni, allorquando può agire, in rappresentanza dei condomini, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, come ad esempio nel caso in cui terreni di proprietà comune siano interessati da provvedimenti finalizzati all'espropriazione ed all'occupazione d'urgenza.

Ulteriormente l'amministratore di un condominio, proprio perché è titolare di diritti relativi alle parti comuni dell'edificio e può compiere i relativi atti conservativi agendo in giudizio, è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale.

Naturalmente, segue de plano da quanto riferito che, proprio in forza del disposto di cui all'art. 1131 c.c., l'amministratore del condominio, per conferire procura al difensore, al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare che, ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall'amministratore medesimo.

Quanto alla circostanza secondo cui l'amministratore del condominio ha la facoltà di agire in giudizio anche in materie diverse da quelle indicate nell'art. 1130 c.c. purché i relativi poteri gli siano conferiti dal regolamento o da valida delibera assembleare, tale regola ha un ambito oggettivo di applicazione circoscritto ai soli atti che siano riferibili al condominio - quale ente dotato di autonoma soggettività - e non può estendersi sino a ricomprendere anche quelle situazioni giuridiche che siano riferibili, in via esclusiva, a ciascun condomino: da tale premessa discende, ad esempio, che l'amministratore non possa essere ritenuto legittimato ad agire in giudizio nei confronti della parte inadempiente - nella specie la ditta realizzatrice degli impianti montacarichi realizzati nella struttura condominiale per la condanna di costui all'immediata consegna della documentazione attestante l'agibilità, la regolarità amministrativa e il collaudo di detti impianti - quando l'obbligazione sia sorta non da un unico contratto con il condominio, ma da separati accordi con i singoli condomini, vertendosi in simile caso in una ipotesi in cui il vincolo negoziale fa capo esclusivamente al condomino e non all'ente di gestione.

La delibera condominiale con la quale si autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio medesimo e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione.

La disposizione contenuta nell'art. 1131 c.c., in ordine ai poteri di rappresentanza, anche giudiziaria, dell'amministratore del condominio, non ha carattere esclusivo e, pertanto, l'assemblea dei condomini può conferire la propria rappresentanza processuale anche a persona diversa dall'amministratore, in quanto tra i poteri di gestione della cosa comune riservati all'assemblea nella comproprietà edilizia, deve ritenersi compreso quello di conferire la procura, a rappresentare in giudizio il condominio, a singoli partecipanti alla comunione o a terzi.

Per contro, l'amministratore condominiale può esperire azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, ma la sua legittimazione, in tal caso, può trovare fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione: ciò significa che, all’uopo, non è sufficiente il meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale - ad eccezione, naturalmente, dell'ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini - atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà (come, ad esempio, nel caso di giudizio relativo a domanda di rivendica, proposta dall'amministratore per usucapione di un'area finitima al fabbricato) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati.

Nel ribadire come il condominio sia un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, va precisato come l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non privi i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso che non l'abbia impugnata – principio della c.d. «rappresentanza reciproca» e della «legittimazione sostitutiva» -.

Il singolo condomino, pertanto, anche se subentrato, in corso di causa, nella posizione di un condomino che non avesse partecipato al giudizio, conserva il potere di agire a difesa - non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma - anche dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” delle parti comuni.

Il principio testé esposto, peraltro, non trova applicazione:

- nei riguardi delle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che - come quelle relative alla gestione di un servizio comune - tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o più partecipanti; con la conseguenza che, in tale controversia, la legittimazione ad agire - e quindi ad impugnare - spetta in via esclusiva all'amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino;

- nel caso il condomino pretenda di agire - non a tutela di un bene comune, bensì - per far valere l'interesse personale alla reintegrazione del proprio patrimonio individuale ovvero quando i singoli condomini rivestano la veste di parti contrapposte al condominio (infatti, ovviamente, il principio della "rappresentanza reciproca" e della "legittimazione sostitutiva" dei condomini vale allorché essi si contrappongano globalmente, come parte unitaria, ad un terzo estraneo, a tutela di un interesse collettivo che accomuna indifferenziatamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio).

In argomento, ulteriormente, occorre argomentare in ordine alle azioni reali, le quali, essendo dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (venendo, ad esempio, ad incidere sul diritto di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio), vanno sempre proposte - non da o nei confronti del condominio nella persona dell'amministratore ma – da o nei confronti di tutti i condomini: anche qui (in caso, cioè, di pretese concernenti l'affermazione di diritti di proprietà, anche comune), peraltro, la legittimazione ad agire in giudizio dell'amministratore può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito da ciascuno dei condomini al medesimo amministratore; così, esemplificando, esulerà dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore una domanda che sia volta ad ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva di un singolo su un bene altrimenti compreso fra le parti comuni ex art. 1117 c.c., imponendo una tale domanda il contraddittorio processuale di tutti i restanti condomini.

Corollari nonché applicazioni concrete di principi generali in argomento possono considararsi i seguenti:

- il conferimento, da parte dell'assemblea condominiale, all'amministratore del condominio, del potere di stare in giudizio, in una controversia non rientrante tra quelle che può autonomamente proporre, può sopravvenire utilmente, con effetto sanante, anche dopo la proposizione dell'azione;

- la notifica al condominio di edifici, in quanto ente di gestione privo soggettività giuridica, va effettuata all'amministratore seguendo le regole stabilite per le persone fisiche; l'atto, pertanto, oltre che ovunque, in mani proprie, può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli art. 139 e ss. c.p.c.; tra questi luoghi può essere compreso, in quanto ufficio dell'amministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (ad esempio, se la notifica degli avvisi di accertamento è avvenuta presso il condominio e non presso il suo amministratore, il mancato recapito e l'intervenuta compiuta giacenza depongono per la mancanza di un locale che possa esser ritenuto ufficio dell'amministratore);

- il giudicato, formatosi in un giudizio in cui sia stato parte l'amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti nel giudizio;

- qualora il condominio si sia costituito in giudizio in virtù di mandato, il mutamento, in corso di causa, della persona dell'amministratore che aveva rilasciato la procura alle liti, non incide sul rapporto processuale;

- l'amministratore può dare mandato al legale di avviare un procedimento giurisdizionale d'urgenza, anche senza il preventivo assenso dell'assemblea condominiale, purché agisca per la tutela delle parti comuni dell'edificio;

- l'urgenza, inoltre, consente all'amministratore anche la stipula di contratti che, altrimenti, necessiterebbero di preventiva autorizzazione assembleare;

- l'amministratore della comunione, anche se nominato giudiziariamente - ai sensi dell'art. 1105 c.c. -, è privo della legittimazione ad agire in giudizio mancando, in materia di comunione, una disposizione, analoga a quella prevista per l'amministratore del condominio dall'art. 1131 c.c., che, in via eccezionale, attribuisca a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini;

- il difetto di legittimazione processuale - attenendo alla legittimità del contraddittorio, nonché alla validità della sua costituzione - determina la nullità degli atti processuali compiuti ed è rilevabile d'ufficio, in ogni stato e grado del procedimento;

- l'amministratore del condominio, cessato dalla carica, non è legittimato ad impugnare la sentenza né a resistere contro un'eventuale impugnazione proposta;

- l'efficacia della nomina ad amministratore del condominio non è subordinata all'accettazione da parte del designato: pertanto, sin dal momento della nomina da parte dell'assemblea (o dell'autorità giudiziaria), l'amministratore è investito, "ope legis" - ex art. 1131 c.c. - del potere di gestire e rappresentare il condominio.