Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Riccardo Mazzon - 23/04/2020

Responsabilità contrattuale e danni risarcibili nella compravendita: obblighi del venditore e principi generali

Vi sono, obblighi ben precisi che incombono sul venditore: (1) consegnare la cosa al compratore; (2) far acquistare al compratore medesimo la proprietà della cosa - o il diritto -, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto; (3) garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, il trattato "Responsabilità contrattuale e danni risarcibili", Riccardo Mazzon, Giuffré 2019 -.

Quanto alla consegna della cosa, quest’ultima va consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita e, salvo diversa volontà delle parti, essa dev’essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita.

Obbligo del venditore sarà anche quello di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta: così, ad esempio, il venditore di un autoveicolo sarà tenuto a consegnare al compratore i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso del bene venduto (carta o libretto di circolazione, foglio complementare, dichiarazione autenticata di vendita), necessari ad assicurare all'acquirente l'esercizio dei poteri di godimento e di scambio della cosa di cui è divenuto proprietario e la violazione di tale obbligo, rilevante ai sensi dell'art. 1477 c.c., è causa di risoluzione del contratto per inadempimento.

Le regole generali in materia di responsabilità contrattuale, peraltro, intervengono nella fase applicativa della disciplina de qua, sicché, ad esempio, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, non osta, all'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c., la mancanza dell'allegazione dell'attestato di certificazione energetica, potendo le parti stipulare il contratto e rinviare, tacitamente o esplicitamente, ad un momento successivo la consegna dell'attestato, cui per legge il venditore è obbligato (e che il compratore può richiedere, in quanto rientrante tra i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1477, ultimo comma, c.c.); ancora, in tema di contratto preliminare, l'eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile o della presenza di difformità edilizie sanabili non possa essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente fosse a conoscenza di tale situazione; del resto, il presupposto dell'obbligo - che l'art. 1477, ultimo comma, cod. civ., pone a carico del venditore (e non del promittente venditore) - di consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta, è che tali documenti siano necessari all'uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale, in caso negativo, dovrà curarne la formazione al momento della conclusione del contratto, sicché, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo di vendita.

Ulteriormente, in tema di compravendita, l'obbligazione (di dare) posta a carico del venditore è di risultato, in quanto l'interesse perseguito dall'acquirente è soddisfatto con la consegna di un bene in grado di realizzare le utilità alle quali, secondo quanto pattuito, la prestazione sia preordinata; ne consegue che all'acquirente (creditore) sarà sufficiente allegare l'inesatto adempimento - ovvero denunciare la presenza di vizi o di difetti che rendano la cosa inidonea all'uso alla quale è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore -, essendo a carico del venditore (debitore), in virtù del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di avere consegnato una cosa che sia conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ove sia stata fornita tale prova, sarà allora onere del compratore dimostrare l'esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa, ascrivibile al venditore.

Grava inoltre sul venditore, in quanto tenuto a consegnare la cosa al compratore, ai sensi dell'art. 1476, n. 1), cod., civ., altresì l'obbligo strumentale di custodire la stessa fino al momento del suo effettivo trasferimento all'acquirente, conservandola nella consistenza materiale e giuridica sussistente all'epoca del contratto; ne consegue, ad esempio, che il medesimo venditore è passivamente legittimato, con riguardo all'azione proposta dal compratore per il risarcimento dei danni, derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, quale effetto dell'alienazione della cosa a terzi, operata prima della sua consegna all'originario acquirente; si pensi, anche, a come il compratore il quale, lamentando vizi della merce acquistata, la restituisca al venditore e non ne accetti poi la riconsegna, possa comunque agire, ove sia esclusa la sussistenza dei vizi e perciò la risoluzione del contratto, per la ripetizione dell'indebito, a norma dell'art. 2037 c.c., rinvenendosi il presupposto della traditio nel ricevimento da parte del venditore di cose ormai di proprietà dell'acquirente (infatti, sulla parte venditrice, che riceva in restituzione la merce e non si liberi dall'obbligo di consegna mediante il deposito di cui all'art. 1210 c.c. o attraverso la procedura di vendita di cui all'art. 1211 c.c., grava un obbligo di ripetizione e/o custodia delle cose, ancorché essa si sia adoperata per il ritrasferimento alla parte acquirente e questa l'abbia rifiutato).

Il venditore, dunque, ai sensi dell’art. 1476 cc., ha obbligo di consegnare e fare acquistare la proprietà della cosa al compratore e di garantirlo dall’evizione della medesima: il venditore resta, ancora, obbligato all’ulteriore trasferimento del potere di fatto sulla cosa, recuperandola se necessario dal terzo possessore; ne consegue che la mancata consegna, da parte del venditore, di locali, servizi, servitù o vantaggi, fa presupporre l’inesistenza dei diritti corrispondenti in capo a chi ne ha millantato la titolarità ed, in ogni caso, è doveroso che chi vende porti a conoscenza del nuovo acquirente tutte le contestazioni e le incertezze sullo stato di fatto della cosa venduta, ed anche l’esistenza di azioni giudiziarie pendenti aventi ad oggetto la cosa medesima.

Qualora, invece, al momento del contratto, la cosa venduta non fosse di proprietà del venditore, questi sarà obbligato a procurarne l'acquisto al compratore e diverrà proprietario nel momento in cui il venditore acquisti la proprietà dal titolare di essa.

Anche al contratto preliminare di compravendita di bene altrui ben può adattarsi la disciplina predetta, prevista dall’art. 1478 c.c., con la conseguenza che il promettente venditore resta validamente obbligato a procurare il trasferimento della proprietà: o (1) acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente; oppure (2) facendo in modo che il proprietario addivenga alla stipulazione definitiva; sono pertanto validi siffatti contratti - anche se insuscettibili di esecuzione in forma specifica in via giudiziale ex art. 2932 c.c. -, con conseguente assoggettamento all’ordinario regime risolutorio per l’inadempimento dell’obbligazione predetta.

Il compratore può, peraltro, chiedere la risoluzione del contratto se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non fosse di proprietà del venditore (e se frattanto il venditore non gliene abbia fatto acquistare la proprietà).