Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Riccardo Mazzon - 27/04/2020

Responsabilità contrattuale e danni risarcibili nella compravendita: ulteriori obblighi del venditore

Quanto al venditore, egli, salvo il disposto dell'articolo 1223 del codice civile, (1) è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; (2) deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto; (3) se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il compratore ne ha ricavato; (4) il venditore è, inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, il trattato "Responsabilità contrattuale e danni risarcibili", Riccardo Mazzon, Giuffré 2019 -.

Peraltro, è bene considerare come, in tema di compravendita, la garanzia per evizione operi indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non sia esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi.

Qualora la cosa - che il compratore riteneva di proprietà del venditore - fosse solo in parte di proprietà altrui, il compratore avrà la possibilità di chiedere, come sopra indicato, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, ma solo quando dovesse ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti, potrà solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre naturalmente al risarcimento del danno: in effetti, la vendita di cosa parzialmente altrui ha effetti obbligatori soltanto per la quota relativa a diritti altrui, mentre per la parte soggetta al potere di disposizione dell'alienante produce immediati effetti traslativi, salvo che l'acquirente non faccia valere i diversi diritti conferitigli dall'art. 1480 c.c..

Tengasi altresì presente che, in ipotesi di trasferimento della proprietà su una porzione di bene inferiore a quanto previsto nell'accordo negoziale, l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'actio quanti minoris ex art. 1480 c.c., ha natura non di debito di valore ma di valuta, trattandosi non di un'obbligazione risarcitoria ma di un rimborso a favore dell'acquirente, in quanto derivante dal venir meno, per effetto dell'accertamento della parziale alienità della cosa, della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo; né rileva la circostanza che il giudice abbia eventualmente accordato al compratore, oltre agli interessi legali, anche la rivalutazione della somma, in quanto questa gli è stata attribuita non in virtù del riconoscimento alla stessa della natura di debito di valore ma per soddisfare il compratore del suo distinto diritto al risarcimento del danno, previsto dall'art. 1480 c.c. quale conseguenza dell'inadempimento dell'obbligazione di trasferire per l'intero la proprietà.

Il compratore, a ulteriore tutela dei propri diritti, ha altresì la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, ai sensi dell'art. 1481 cod. civ., quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi e salvo che il venditore presti idonea garanzia; il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita: in ogni caso, infatti, la responsabilità per evizione del venditore è l'effetto dell'esercizio di “diritti” del terzo, senza altra qualificazione, che possano essere fatti valere sulla cosa venduta e va rapportata, quindi, a qualsiasi diritto - anche di carattere personale, come, ad esempio, il diritto di riscatto agrario -.

In tema di pericolo di rivendica, la sospensione del pagamento del prezzo, quale eccezionale mezzo di autotutela consentito dall'art. 1481 c.c., esclude la mora debendi e, dunque, il pagamento degli interessi moratori sul prezzo, ma non elimina - nell'ipotesi di vendita di bene fruttifero già consegnato al compratore - il dovere di pagare gli interessi compensativi di cui all'art. 1499 c.c., i quali hanno la funzione di rimediare ad uno squilibrio economico, che si determina anche nel periodo in cui si è manifestato il pericolo di evizione.

Ulteriormente, il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati; in tal evenienza, egli può far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto, con obbligo del venditore di risarcire il danno (con le modalità testé evidenziate).

Qualora l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati fosse nota al compratore, questi non potrà chiedere la risoluzione del contratto e il venditore sarà tenuto verso di lui solo per il caso di effettiva evizione: così, anche in tema di contratto preliminare, l'esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non fosse conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione dei rimedi a tutela della propria posizione, quali l'istanza di risoluzione del contratto ovvero - qualora egli voglia, comunque, darvi esecuzione - la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto; il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha, dunque, la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, comma 2, c.c., il promittente venditore non può attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia; inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c..

Nel caso il compratore subisca l'evizione totale della cosa, per effetto di diritti che un terzo faccia valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno, nei modi descritti al paragrafo che precede; egli deve, inoltre, corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore.

In ogni caso, in tema di liquidazione del quantum risarcibile, la misura del danno non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato, ma deve avere per oggetto l'intero pregiudizio, essendo il risarcimento diretto alla completa restitutio in integrum - per equivalente o in forma specifica - del patrimonio leso; ne consegue che, ai fini della liquidazione del danno da evizione, non è congruo, ad esempio, il criterio del prezzo di aggiudicazione all'asta indetta in sede di esecuzione forzata, essendo un dato di comune esperienza che il prezzo così determinato non corrisponde a quello conseguibile in regime di libero mercato.

In caso di evizione parziale della cosa, valgono le regole delineate in ordine alla vendita di cosa parzialmente altrui, sopra chiarite: resta così inteso, ad esempio, che qualora l'immobile venduto risulti costruito in violazione delle limitazioni legali della proprietà, la pretesa del proprietario del fondo confinante, diretta a ottenere il rispetto di tali limitazioni, può concretare un'ipotesi riconducibile, alternativamente, alla garanzia per evizione, ai sensi degli art. 1483 e 1484 c.c., ovvero alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi), secondo che dall'accoglimento della domanda derivi, in tutto o in parte, la perdita della cosa venduta.

Ulteriormente, è disposto che il compratore, convenuto da un terzo che pretende di avere diritti sulla cosa venduta, deve chiamare in causa il venditore: qualora, infatti, non lo faccia e sia condannato con sentenza passata in giudicato, perde il diritto alla garanzia, se il venditore prova che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda; inoltre, il compratore che abbia spontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia, se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione.

In ogni caso, i contraenti possono aumentare o diminuire gli effetti della garanzia e possono altresì pattuire che il venditore non sia soggetto a garanzia alcuna: peraltro, quantunque sia pattuita la esclusione della garanzia, il venditore sarà sempre tenuto per l’evizione derivante da un fatto suo proprio, con nullità d’ogni patto contrario.

Quando è esclusa la garanzia, non si applicheranno le disposizioni degli articoli 1479 e 1480 del codice civile; se si verifica l'evizione, il compratore potrà così pretendere dal venditore soltanto la restituzione del prezzo pagato e il rimborso delle spese; il venditore sarà esente anche da quest'obbligo quando la vendita è stata convenuta a rischio e pericolo del compratore: così, la vendita in cui sia stato convenzionalmente modificato il contenuto della garanzia per evizione, esonerandosi il venditore, pur tenuto alla restituzione del prezzo, dal pagamento di qualsiasi tipo di indennizzo, mantiene il proprio carattere commutativo e non è configurabile come un negozio aleatorio a rischio e pericolo del compratore; ne consegue che, per effetto della pattuizione di siffatta diminuzione della garanzia, il venditore è esentato dal risarcimento dei danni, ma, ai sensi dell'art. 1488 comma 1 c.c., non è liberato dall'obbligo, oltre che di restituire il prezzo pagato, di rimborsare le spese accessorie alla stipulazione dell'atto e non ripetibili.

Da ultimo, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che (1) ne diminuiscono il libero godimento e (2) non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo, con le modalità  sopra riportate; in tal caso, si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 del codice civile; così – anche nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri, ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto disposto dall'art. 1480 c.c, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli art. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c. a sua volta richiamato dal citato articolo 1480 c.c. cui rinvia ancora il predetto articolo 1489 c.c.; ne deriva che l'acquirente può chiedere anche solo il risarcimento del danno, essendo tale azione autonoma da quelle edilizie di cui all'art. 1489 c.c..

Del resto, alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., relativa agli oneri e ai diritti dei terzi, che non siano apparenti e non dichiarati nel contratto, non può sottrarsi il venditore che ha taciuto tali oneri o diritti, quantunque la loro esistenza sia stata resa pubblica con la trascrizione, salvo che il medesimo non provi l'effettiva conoscenza della controparte: è, dunque, sufficiente la colpa del venditore, non occorrendo che questi sia in mala fede.

Il venditore è tenuto – ulteriormente - a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa; a tal proposito, le clausole che limitano la garanzia dovuta dal venditore, ai sensi dell’art. 1490 c.c., sono vessatorie e debbono pertanto essere specificamente approvate per iscritto, ai sensi dell’art. 1341 c.c., solo in presenza di previsione nell’ambito di condizioni generali predisposte da uno dei contraenti.

In ordine alla garanzia per i vizi della res venduta, ex articolo 1490 del Cc, si sottolinea inoltre da più parti come, se il venditore si impegna a eliminare i vizi e l'impegno sia accettato dal compratore, sorga un'autonoma obbligazione di facere che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo a essa esterna e non alterandone la disciplina: di talché, in siffatta ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi della prescrizione, sancito dall'articolo 2936 del Cc, l'originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale ex articolo 1495 del Cc, mentre l'ulteriore suo diritto all'eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale.

Riassumendo (e applicando contestualmente i principi generali dell’inadempimento contrattuale):

- in tema di inadempimento del contratto di compravendita, è sufficiente che il compratore alleghi l'inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un'obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ne consegue che, ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l'esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore;

- nel caso in cui vengano proposte, cumulativamente e contestualmente, una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di vendita, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e una domanda di riduzione del prezzo per vizi della res, l'offerta del prezzo prevista dal secondo comma della norma citata deve ritenersi non necessaria ove il pagamento, quale che risulti il prezzo ancora dovuto all'esito dell'accertamento sull'esistenza dei vizi della cosa venduta, non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo;

- l'ipotesi di “aliud pro alio” si verifica quando la cosa consegnata sia completamente diversa da quella pattuita, appartenendo ad un genere diverso e rivelandosi del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale della “res” dedotta come oggetto del contratto.