Interessi protetti - Obbligazioni, contratti -  Riccardo Mazzon - 11/05/2020

Responsabilità contrattule e danni risarcibili: considerazioni intorno al c.d. patto di riscatto nella compravendita

Il codice civile prevede, in argomento, che il venditore possa riservarsi il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi stabiliti dal codice medesimo; in tal caso, però, l’eventuale patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza: è questa la c.d. clausola di riscatto che, apposta ad un contratto di vendita, determina una condizione risolutiva potestativa, a mezzo della quale il venditore si riserva il diritto di risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese - si veda, per un approfondimento, anche in relazione alla giurisprudenza qui citata, il trattato "Responsabilità contrattuale e danni risarcibili", Riccardo Mazzon, Giuffré 2019 -.

Si noti come sia anche possibile la cessione del patto di riscatto subordinata al consenso del contraente ceduto, valida anche quando abbia ad oggetto la posizione del venditore che abbia già ricevuto il pagamento del prezzo, in quanto l'effetto del principio consensualistico può lasciare persistere le ulteriori obbligazioni principali (nella specie, la consegna) ed accessorie, nonché i diritti potestativi, quale, appunto, il diritto di riscatto, la cui permanenza rende la sostituzione soggettiva consentita e non irrilevante per l'ordinamento, giustificando il ricorso ad una disciplina diversa da quella dettata dagli art. 1261 ss. e 1268 ss. c.c.

Quanto al termine stabilito per il riscatto, esso non può essere maggiore di due anni, nella vendita di beni mobili, e di cinque anni, in quella di beni immobili; qualora le parti stabilisaono un termine maggiore, esso si ridurrà ex lege a quello legale: trattasi di termine stabilito dalla legge in modo esplicitamente perentorio e non prorogabile.

Quando esercita il proprio diritto di riscatto, il venditore è tenuto a rimborsare, al compratore: (1) il prezzo; (2) le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita; (3) le spese per le riparazioni necessarie; (4) le spese che hanno aumentato il valore della cosa, ma nei limiti dell'aumento; quanto a quest’ultimo aspetto, oggetto della corrispondente obbligazione è, cioè, la spesa erogata dal compratore a vantaggio della cosa e non l'utilità conseguitane, la quale viene in rilievo non per sé ma, nella misura in cui permanga al momento del riscatto, come limite (massimo) di detta obbligazione; e ciò al fine di non consentire un indebito arricchimento del venditore mediante acquisizione della cosa per lo stesso prezzo per il quale era stata venduta, nonostante l'incremento di valore apportatovi con suoi esborsi dal compratore e di impedire, per converso, che il venditore medesimo debba sostenere un onere in difetto di sostanziale correlativo incremento del suo patrimonio, per fatto del compratore, sicuramente lecito ma posto in essere in una consapevole situazione aleatoria.

Fino al rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore ha diritto di ritenere la cosa; il giudice, tuttavia, per il rimborso delle spese utili, può accordare una dilazione disponendo, se occorrono, le opportune cautele.

Il venditore decade dal diritto di riscatto se, entro il termine fissato, non comunica al compratore la dichiarazione di riscatto - che, nella vendita di beni immobili, deve essere fatta per iscritto, sotto pena di nullità - e non gli corrisponde le somme liquide dovute per il rimborso: (1) del prezzo, (2) delle spese e (3) di ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita; se il compratore rifiuta di ricevere il pagamento di tali rimborsi, il venditore decade dal diritto di riscatto, qualora non ne faccia offerta reale entro otto giorni dalla scadenza del termine; si badi: l'efficacia della dichiarazione di riscatto del venditore è subordinata, in base al combinato disposto degli art. 1502 e 1503 c.c., al solo rimborso (o offerta) del prezzo e delle spese della vendita; non anche delle altre somme relative alle spese qualificate utili, per le quali, invece, alla mancanza di pagamento (o di offerta) è collegato unicamente il diritto di ritenzione del compratore (peraltro, per talune di esse, suscettibile di diniego da parte del giudice).

Il venditore che abbia legittimamente esercitato il diritto di riscatto nei confronti del compratore potrà ottenere il rilascio della cosa anche dai successivi acquirenti, purché il patto sia ad essi opponibile; se l'alienazione è stata notificata al venditore, il riscatto dovrà essere esercitato in confronto del terzo acquirente; la casistica, in materia, è tra le più variegate; si pensi, ad esempio, al caso in cui le quote di partecipazione dei soci di una società a responsabilità limitata siano state oggetto di vendita con patto di riscatto: in tal caso, il venditore che, avendo esercitato tale diritto, intenda ottenere il rilascio dai successivi acquirenti di mala fede, avrà l'onere di provare che le quote di cui chiede la restituzione sono quelle stesse da lui alienate al compratore. 

Ulteriormente, il venditore che abbia esercitato il diritto di riscatto riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata, ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.

In caso di vendita con patto di riscatto di una parte indivisa di una cosa, il comproprietario che chieda la divisione dovrà proporre la domanda anche nei confronti del venditore: se la cosa non è comodamente divisibile e si fa luogo all'incanto, il venditore che non abbia esercitato il riscatto anteriormente all'aggiudicazione decade da tale diritto, anche se aggiudicatario sia lo stesso compratore.

Nel caso, invece, in cui più persone abbiano venduto congiuntamente, mediante un solo contratto, una cosa indivisa, ciascuna può esercitare il diritto di riscatto solo sopra la quota che le spettava – e la medesima regola varrà nel caso il venditore abbia lasciato più eredi -; peraltro, il compratore, in tali fattispecie, può esigere che tutti i venditori o tutti i coeredi esercitino congiuntamente il diritto di riscatto dell'intera cosa; e se essi non si accordano, il riscatto potrà esercitarsi soltanto da parte di colui o di coloro che offrono di riscattare la cosa per intero.

Qualora i comproprietari di una cosa non l'abbiano venduta congiuntamente e per intero, ma ciascuno abbia venduto la sola sua quota, essi potranno separatamente esercitare il diritto di riscatto sopra la quota che loro spettava: e, in questo caso, il compratore non potrà esigere che tutti i venditori (o tutti i coeredi) esercitino congiuntamente il diritto di riscatto dell'intera cosa.

Da ultimo, è anche previsto che, nel caso il compratore abbia lasciato più eredi, il diritto di riscatto si possa esercitare contro ciascuno di essi solo per la parte che gli spetti (anche quando la cosa venduta fosse tuttora indivisa); se, invece, l'eredità fosse stata divisa e la cosa venduta fossa stata assegnata a uno degli eredi, il diritto di riscatto non potrà esercitarsi contro di lui che per la totalità.