responsabilità dell'amministratore e obbligo di c.d. rendiconto

la disciplina precedente all'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

la nuova disciplina introdotta dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) la contabilità, che dev'essere presentata dall'amministratore del condominio all'assemblea [infatti,destinatario del rendiconto di gestione è l'assemblea, quale tipica espressione della collettività condominiale mandante; conseguentemente, l'approvazione del rendiconto stesso, in sede assembleare, rappresenta di per sé fatto impeditivo dell'ulteriore esercizio di poteri di controllo sulla gestione economica da parte del singolo condomino, salva l'ipotesi di invalidità della deliberazione assembleare per eccesso di potere sotto i profili procedimentali e/o sostanziali, ricorrenti, per esempio, qualora l'assemblea abbia fatto malamente uso della propria discrezionalità, in danno della posizione del singolo condomino, esprimendo il proprio benestare nei confronti dell'operato dell'amministratore che abbia in concreto

"impedito al singolo una verifica documentale preventiva ovvero che abbia esposto costi non corrispondenti ad esborsi di effettiva competenza della collettività" (Trib. Milano 30 novembre 1995, ALC, 1996, 954)],

non richiedeva, per la sua redazione, forme rigorose analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società: così, era stato chiarito come nessuna norma codicistica dettasse, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale, nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati; ne conseguiva, ad esempio, che andava ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto, pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvasse il bilancio consuntivo, senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedevano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentivano, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari,

"finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti" (Cass., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526, GCM, 1999, 2116; VN, 1999, 1377; conforme Cass., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13100, GCM, 1997, 2451, RGE 1998, I, 306).

Doveva escludersi, per fare un esempio, che la mancata, analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali - e degli importi da ciascuno di essi dovuti - incidesse sulla validità della delibera di approvazione del medesimo,

"non comportando siffatta omissione neppure una irregolarità formale di detta delibera, sempre che le poste attive e passive risultino correttamente iscritte nel loro importo" (Cass., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544, GCM, 2004, 1).

La predetta contabilità doveva essere, peraltro, idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione [in tal senso, mentre un rendiconto non veritiero era affetto da nullità assoluta, che si trasmetteva necessariamente alla deliberazione della assemblea che lo approvava, un rendiconto semplicemente mal redatto, secondo i più rigorosi criteri contabili, qualora approvato dall'assemblea era, al più, annullabile,

"se impugnato nel breve termine di decadenza previsto dalla legge" (App. Milano 20 maggio 1992, ALC, 1992, 803)];

doveva, in altri termini, esser idonea a fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate - nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti - ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentissero di individuare e vagliare le modalità, con cui l'incarico era stato eseguito - e di stabilire, conseguentemente, se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione -:

"il rendiconto di cui all'art. 1130 u.c. c.c. non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma è un atto con il quale l'amministratore giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti; pertanto l'approvazione di un rendiconto privo degli allegati documenti giustificativi delle spese è affetta da contrarietà alla legge e la relativa deliberazione è quindi annullabile" (App. Milano 1 ottobre 1993, ALC, 1994, 579 – conforme: Cass., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099, GCM, 2000, 1517 RGE, 2000, I, 748; conforme Trib. Roma 21 novembre 1994, ALC, 1995, 656, conforme Cass., sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747, GCM, 1994, 535 – nel senso che il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento: Trib. Milano 20giugno 1991, ALC, 1992, 382 – cfr. anche Trib. Milano 15 giugno 1989, ALC, 1991, 157).

Se il rendiconto veniva approvato, al condomino dissenziente non restava che impugnare la delibera per ragioni di mera legittimità: infatti, nella riunione assembleare dedicata all'approvazione del rendiconto, le osservazioni ed i rilievi dei singoli partecipanti inevitabilmente sfociavano nella votazione, che approvava o respingeva il consuntivo; così, se il rendiconto veniva approvato, all'operato dell'amministratore il singolo condomino non poteva più rivolgere censure e poteva, soltanto, impugnare la delibera non per ragioni di merito, ma nei soli casi e secondo i modi fissati dall'art. 1137 comma 2 e 3 c.c.:

"pertanto, una volta che l'amministratore abbia presentato il rendiconto annuale all'assemblea dei partecipanti e questa lo abbia approvato, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali afferenti alla gestione delle parti comuni, al condomino dissenziente non resta che impugnare la delibera per ragioni di mera legittimità" (Trib. Salerno, sez. I, 10 novembre 2009, www.dejure.it, 2010).

Si confrontino anche, in argomento, le seguenti pronunce, relative a:

- crediti dell'amministratore per anticipazioni, laddove l'amministratore uscente che reclamasse, nei confronti del condominio, un credito da anticipazioni per spese indifferibili e necessarie, doveva dimostrare che il rendiconto consuntivo, indicante tali somme, era stato approvato dall'assemblea, non bastando, allo scopo, la sottoscrizione del nuovo amministratore, apposta in calce al verbale di passaggio delle consegne in cui fosse stata verificata l'esistenza delle anticipazioni:

"tale sottoscrizione vale - infatti - come mera ricevuta della documentazione e non certo come riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. in danno del condominio" (Trib. Roma 13 giugno 2005, ALC, 2006, 1, 51);

- ratifica di spese, in quanto la ratifica di una spesa non autorizzata - ed effettuata dall'amministratore di un condominio - non poteva essere legittimamente posta in essere

"con l'approvazione del bilancio preventivo o consuntivo" (Trib. Napoli 1 giugno 1994, ALC, 1995, 886);

- possibilità di azionare crediti risultanti dal bilancio, nel senso che l'approvazione con le prescritte maggioranze, da parte dell'assemblea del condominio dell'edificio, del bilancio consuntivo, legittimava l'amministratore ad agire per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, senza essere ulteriormente tenuto a sottoporre, all'esame dei singoli condomini morosi, i documenti giustificativi delle spese adottate,

"espletandosi il relativo controllo in sede di approvazione del bilancio stesso" (Cass., sez. II, 23 luglio 1988, n. 4751, GCM, 1988, 7).

Oggi, come già in precedenza notato, il rendiconto condominiale, è invece espressamente disciplinato dall'articolo 1130-bis del codice civile, introdotto attraverso l'articolo 11 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica che entrerà in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012).

In particolare, il rendiconto condominiale dovrà contenere, oltre che le voci di entrata e di uscita, ogni altro dato inerente:

• ·alla situazione patrimoniale del condominio,
• ·ai fondi disponibili,
• ·alle eventuali riserve.

Tali dati dovranno essere espressi in modo da consentirne l'immediata verifica.

Formalmente, esso si comporrà di:

• ·un registro di contabilità,
• ·un riepilogo finanziario,
• ·una nota sintetica, esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea condominiale potrà, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore, che verifichi la contabilità del condominio: tale deliberazione sarà da assumersi con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa sarà ripartita fra tutti i condomini, sulla base dei millesimi di proprietà.

L'assemblea potrà anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari: tale consiglio avrà funzioni consultive e di controllo.

I condomini, nonché i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, potranno prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e potranno,altresì, estrarne copia, a proprie spese: le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.