Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento

"ai fini della integrazione del reato di lottizzazione abusiva negoziale, il frazionamento di un terreno, da intendersi in modo atecnico, riferendosi a qualsiasi attività giuridica che abbia per effetto la suddivisione in lotti di un'area di più ampia estensione, comunque predisposta od attuata, attribuendone la disponibilità a terzi al fine di realizzare una non consentita trasformazione urbanistica od edilizia del territorio, non deve necessariamente avvenire mediante apposita operazione catastale che preceda le vendite o gli atti di disposizione, ma può realizzarsi con ogni altra forma di suddivisione fattuale dello stesso" Cass. pen., sez. III, 26.10.07, n. 6080, CED CP 2008, 238978 (cfr., amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto);

e la vendita, o atti equivalenti,

"integra il reato di lottizzazione abusiva cosiddetta "negoziale", non soltanto la vendita di un terreno frazionato in lotti, ma anche la vendita di quote di un terreno indiviso mediante un unico atto di trasferimento a più acquirenti, così da imporre al suolo un equivalente assetto proprietario, purché ne risulti inequivocamente da elementi indiziari la destinazione a scopo edificatorio" Cass. pen., sez. III, 26.10.07, n. 6080, CED CP 2008, 238978

del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio:

"la c.d. lottizzazione negoziale, ossia il tipo di lottizzazione derivante non tanto dalla realizzazione di alcune opere, ma dal frazionamento contrattuale di un vasto terreno con la creazione di lotti sufficienti per la costruzione di un singolo edificio, può concretizzare in astratto già di per sé il fenomeno della lottizzazione abusiva, purché si possa desumere in modo non equivoco dalle dimensioni e dal numero dei lotti, dalla natura del terreno, dall'eventuale revisione di opere di urbanizzazione la loro destinazione a scopo edificatorio" Consiglio di Stato, sez. V, 21/11/2011, n. 6128 M. c. Com. Napoli Red. amm. CDS 2011, 11.

Dispone, in materia, il legislatore che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati (nè trascritti nei pubblici registri immobiliari), ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica

"il certificato di destinazione urbanistica si configura come una certificazione redatta da un pubblico ufficiale, avente natura ed effetti meramente dichiarativi e non costitutivi di posizioni giuridiche, le quali discendono invece da altri provvedimenti, che hanno a loro volta determinato la situazione giuridica acclarata dal certificato stesso. Pertanto, il suddetto certificato, in quanto privo di efficacia provvedimentale, non ha alcuna concreta lesività, il che rende impossibile la sua autonoma impugnazione. Gli eventuali errori contenuti in esso potranno essere corretti dalla stessa amministrazione, su istanza del privato, oppure quest'ultimo potrà impugnare davanti al g.a. gli eventuali successivi provvedimenti concretamente lesivi, adottati in base all'erroneo certificato di destinazione urbanistica" T.A.R. Lombardia Brescia, sez. I, 21/12/2011, n. 1779 - Diritto & Giustizia 2012 (s.m.)

contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata:

"in tema di responsabilità disciplinare dei notai, poiché il divieto (imposto dall'art. 28, comma 1 n. 1, l. n. 89 del 1913) di ricevere atti "espressamente proibiti dalla legge" riguarda gli atti affetti da nullità assoluta, e non da mera annullabilità, inefficacia o nullità relativa, la sanzione prevista dalla legge notarile non è applicabile a carico del notaio che abbia allegato ad un atto pubblico di compravendita un certificato di destinazione storico-urbanistica non riportante la destinazione attuale della particella compravenduta, trattandosi di atto di cui l'art. 30, comma 4 bis, d.P.R. n. 380 del 2001 non prevede la nullità assoluta, ma una invalidità sanabile, stante la possibilità di una sua "conferma" o "integrazione" anche ad opera di una sola delle parti o dei suoi aventi causa" Cass. 14.2.08, n. 3526,GCM, 2008, 2.

Tale disposizione non si applica quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.

Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda: esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici:

"la disposizione del comma 2 dell'art. 18 l. 28 febbraio 1985 n. 47, poi recepita nell'art. 30, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 - che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni riguardanti l'area interessata - è finalizzata, da un lato, a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e, dall'altro, ad informare il Comune sulle vicende negoziali riguardanti l'area affinché possa svolgere i dovuti controlli. Ne consegue che, ove il certificato allegato riguardi un'area più vasta rispetto a quella compravenduta - ma comprensiva di quest'ultima - non può ritenersi di per sé integrata la nullità prevista dalla legge, dovendosi verificare s il certificato sia idoneo a realizzare gli obiettivi per cui è richiesto" Cassazione civile, sez. II, 21/09/2011, n. 19219 Gervasi c. De Vito e altro Red. Giust. civ. Mass. 2011, 9. 

In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.

Gli atti ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui sopra, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.

I frazionamenti catastali dei terreni

"il reato di lottizzazione abusiva ha natura permanente, e la permanenza dura sino a quando sussiste una attività edificatoria, atteso che successivamente al frazionamento iniziale anche la condotta successiva, ovvero l'esecuzione di opere di urbanizzazione o la realizzazione di singole costruzioni, protrae l'evento criminoso, attraverso la lesione del monopolio pubblico della programmazione urbanistica"" Cass. pen., sez. III, 26.4.07, n. 19732, CED CP 2008, 236750

non possono essere approvati dall'agenzia del territorio se non è allegata copia del tipo dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo è stato depositato presso il comune:

"i pubblici ufficiali che ricevono o autenticano atti aventi per oggetto il trasferimento, anche senza frazionamento catastale, di appezzamenti di terreno di superficie inferiore a diecimila metri quadrati devono trasmettere, entro trenta giorni dalla data di registrazione, copia dell'atto da loro ricevuto o autenticato al dirigente o responsabile del competente ufficio del comune ove è sito l'immobile. Nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 29, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma 7, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve provvedere alla demolizione delle opere. In caso di inerzia si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi di cui all'articolo 31, comma 8. Gli atti aventi per oggetto lotti di terreno, per i quali sia stato emesso il provvedimento previsto dal comma 7, sono nulli e non possono essere stipulati, nè in forma pubblica nè in forma privata, dopo la trascrizione di cui allo stesso comma e prima della sua eventuale cancellazione o della sopravvenuta inefficacia del provvedimento del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale. Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù" Comma dal 6 al 10 dell"articolo 30 del T.U. dell"Edilizia, D.p.r. n. 380 del 2001.