Sono frequenti i casi in cui, a seguito di sopraelevazione da parte del proprietario dell"ultimo piano di un condominio, è necessaria una revisione delle tabelle millesimali al fine di una giusta ripartizione delle spese condominiali.

La nuova riforma sul condominio n. 220 del 2012 all"art 23 enuncia che la modifica o rettifica dei valori proporzionali espressi nelle tabelle millesimali è possibile solo all"unanimità. Con tale prescrizione viene in qualche modo respinta la tesi delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 2010 che avevano accolto l"indirizzo minoritario secondo il quale la tabelle millesimali non dovevano più essere approvate all"unanimità ma era necessaria solamente la maggioranza dei 500 millesimi così come prescrive l"art 1136 comma 2 cod. civ. Dunque, secondo la nuova legge, l"approvazione delle tabelle millesimali costituisce un negozio di accertamento per il quale è richiesto il consenso di tutti i condomini e se tale consenso manca vi è la possibilità di rivolgersi al giudice necessitando però la presenza di tutti i condomini essendo litisconsorti necessari.

Tuttavia è ammessa la modifica o rettifica, anche nell"interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell"edificio, solo nei casi di errore, ovvero nei casi in cui per le mutate condizioni di una parte dell"edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell"unità immobiliare anche di un solo condomino. Scompare dal testo vecchio della norma di cui all"art. 69 disp. att. l"avverbio "notevolmente" riferito alle alterazioni, lasciando posto a un criterio oggettivo corrispondente alla modifica di un quinto del valore proporzionale dell"unità immobiliare anche di un solo condomino: trattasi di un criterio numerico e quindi preciso che non dà più adito a incertezze risolvibili solo sulla base della discrezionalità del giudice.

Nell"art 69 disp att. è stato aggiunta la seguente frase che si riporta " il relativo costo (della revisione delle tabelle millesimali) è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione". Questa aggiunta serve ad evitare che il condomino che ha effettuato lavori nell"edificio, aventi dato luogo ad un cambiamento sostanziale nella configurazione dei millesimi, non volendo dare il suo consenso alla rettifica della tabella millesimale, non costringa i restanti condomini, i quali vogliano una ripartizione congrua delle spese corrispondente alla reale situazione che si è venuta a creare, ad agire in giudizio per la rettifica sobbarcandosi essi stessi i relativi costi per le spese giudiziali. Ai fini della revisione dei valori espressi nelle tabelle millesimali, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell"amministratore, il quale è tenuto a darne tempestiva comunicazione all"assemblea a pena di revoca dell"incarico e risarcimento degli eventuali danni. La legittimazione passiva spetta dunque unicamente al condominio in persona dell"amministratore. Si tratta di un compromesso per la difficoltà che nel concreto si presenta per l"integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.

Nel caso sopra prospettato quindi a seguito della rettifica dei valori millesimali, il sopraelevante deve corrispondere agli altri condomini un"indennità pari al valore attuale dell"area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani compreso quello nuovo e detratto l"importo della quota a lui spettante. Detta indennità dovuta si giustifica nella necessità di compensare la riduzione di valore delle quote spettanti agli altri condomini sulle parti comuni. La costruzione di nuovi piani comporta una modifica in quanto il proprietario dell"ultimo piano aumenta il valore della proprietà esclusiva di cui è titolare e quindi anche della quota di comproprietà delle parti comuni mentre si riducono conseguentemente le quote di partecipazione degli altri condomini.