criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile

il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: il cortile che funga anche da copertura per i locali sotterranei

Ai fini della ripartizione delle relative spese, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile (o viale di accesso all'edificio condominiale) che funga anche da copertura per i locali sotterranei, non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 del codice civile (sul presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello: cfr., amplius, capitolo undicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125, medesimo codice (cfr. capitolo decimo volume citato), il quale accolla, per intero, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione (proprio in applicazione di tale principio, nella pronuncia che segue, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto l'opposizione di un condominio, avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini),

"in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c." (Cass., sez. II, 5 maggio 2010, n. 10858, RGE 2010, 5, 1520; conforme, ritenendo l'applicazione del principio "ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio": Cass., sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194, GCM, 2005, 9).

Il recentemente ribadito orientamento supera le (parzialmente) difformi opinioni giurisprudenziali espresse sul punto: secondo la pronuncia che segue, ad esempio, nella generalità dei casi le spese che riguardano i beni comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base della tabella millesimale relativa alla proprietà; e tuttavia, nella determinazione del criterio di riparto di tali spese, è necessario considerare anche l'utilità derivante dal bene comune; così, in forza di tale principio, ne consegue che le spese per la riparazione del lastrico-giardino condominiale, che funge anche da solaio ad una sottostante autorimessa, vanno ripartite secondo il criterio previsto dall'art. 1125 c.c., attribuendone, così, la metà al proprietario del suddetto locale: è innegabile, infatti, conclude la pronuncia, che in tale circostanza il giardino pensile è utilizzato da tutti i condomini quale area verde, ma esso riveste contemporaneamente anche l"importante funzione di riparo e copertura dell"autorimessa,

"funzione che non può considerarsi secondaria" (Trib. Roma, sez. VII, 19 febbraio 2006, Mer, 2007, 1-2, 34 – cfr. anche Trib. Bergamo 27 aprile 2000, ALC, 2002, 329, secondo cui le spese relative all'impermeabilizzazione di autorimesse sottostanti al giardino di proprietà comune vanno ripartite in base alle quote millesimali di proprietà, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., in quanto non è configurabile una diversa misura d'uso da parte dei condomini in relazione all'oggettiva duplice funzione di sostegno del giardino e di copertura delle autorimesse svolta dal bene comune; o anche Trib. Parma 18 dicembre 1995, ALC, 1996, 75, secondo cui le spese di manutenzione di una copertura a lastrico, con funzione di sostegno di un'area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla diversa utilità ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di competenza dell'amministratore, ed è l'assemblea che delibera sulle spese di manutenzione straordinaria).

Se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale, l'obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte - non già nelle norme di cui agli art. 1123, 1125 e 1126 c.c., bensì - nel disposto dell'articolo 2051 del codice civile, con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa), nonché dell'esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode,

"sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi" (Cass., sez. II, 22 febbraio 1999, n. 1477, GCM, 1999, 373; conforme App. Lecce 7 settembre 1998, GM, 1999, 230).