Modifica di destinazione urbanistica in una residenza turistico-alberghiera

 Il Comune accerta il perfezionamento di lottizzazione abusiva

Il TAR Toscana concorda sui criteri adottati dal Comune ma individua i limiti entro cui deve operare

La vendita separata di singole unità di un complesso immobiliare con vincolo urbanistico di destinazione a residenza turistico- alberghiera (R.T.A.) integra, in presenza di alcuni elementi (tra cui l'accatastamento in A2), il reato di lottizzazione abusiva. Il perfezionarsi della fattispecie viene accertato dal Comune competente, che ordina ai proprietari l'immediata interruzione dell'utilizzazione dell'immobile disponendo l'acquisizione di diritto al patrimonio disponibile del Comune delle unità immobiliari facenti parte del complesso immobiliare RTA. Nel ribadire il principio però la sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Toscana n. 905 dell'11 giugno 2015, dietro specifica indicazione del Consiglio di Stato, individua anche modi, tempi e limiti entro cui il Comune può e deve agire chiarendo che l'operato dell'amministrazione non deve essere tale da comportare una violazione del principio della certezza delle situazioni giuridiche.

E' già da diversi anni infatti che la prevalente giurisprudenza amministrativa ribadisce che il frazionamento in singole unità di un complesso immobiliare con destinazione d'uso a R.T.A. (laddove il frazionamento è consentito dalla normativa, posto che ormai in molte regioni è esplicitamente vietato da apposita disposizione) e la loro successiva rivendita (magari accatastandole in categoria A2, tipica per le abitazioni ad uso civile) a singoli proprietari che vadano poi a utilizzarle a fini abitativi comporta la perdita della originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale; modifica che si pone in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione del Comune e che integra l'illecito penale.

Si tratterebbe, secondo l'interpretazione oggi prevalente, del reato di lottizzazione abusiva materiale ( la fattispecie sanzionata in modo più pesante) malgrado non siano intervenute opere edilizie. E questo perché il mutamento di destinazione d'uso di edifici, quando si pone in contrasto con la strumentazione urbanistica, renderebbe comunque necessari da parte del Comune nuovi interventi di urbanizzazione conseguenti proprio al differente carico urbanistico.

Infatti l'art. 30 del D.P.R 380/2001 (Testo Unico sull'Edilizia) prevede infatti che quando il Comune accerta l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione ne dispone la sospensione cui fa poi seguito, trascorsi inutilmente 90 giorni, l'acquisizione di diritto al patrimonio del Comune, che deve poi provvedere alla demolizione delle opere. E la fattispecie in esame viene inquadrata all'interno di questa previsione, secondo la prevalente interpretazione dei Tribunali Amministrativi Regionali e del Consiglio di Stato.

E questa è anche la posizione adottata anche dalla sentenza del Tribunale Amministrativo Regione Toscana n. 905/2015: chiamato da alcuni proprietari di una RTA a decidere principalmente sul ruolo del Comune (il quale, dopo aver contestato una lottizzazione abusiva in una RTA, aveva revocato il proprio provvedimento e poi nuovamente ravvisato gli indici costitutivi dell'abuso) il Tar Toscana, pur cogliendo l'occasione per ribadire la propria opinione in ordine all'applicazione della norma sulla lottizzazione di terreni senza autorizzazione anche in caso di RTA tuttavia, dietro specifica indicazione del Consiglio di Stato, individua i limiti entro cui il Comune deve operare. Conclude quindi accogliendo il ricorso dei proprietari. La questione centrale, oggetto del ricorso attiene quindi proprio alla possibilità che l'amministrazione riesamini in autotutela un proprio provvedimento a sua volta assunto in autotutela, per di più a distanza di anni, facendo rivivere il provvedimento che era stato annullato o revocato.

Questa la vicenda: una società, proprietaria di una Residenza turistico-alberghiera costituisce una seconda società cui affida nell'agosto del 2003 la gestione unitaria della RTA (o, meglio, concede in comodato l'azienda che svolge l'attività di residenza turistico - alberghiera). Le singole unità immobiliari della RTA vengono vendute a diversi proprietari dietro impegno da parte degli acquirenti al rispetto del vincolo della destinazione alberghiera e sono accatastate in A2, indicando così la volontà di utilizzo a fini residenziali.

Il Comune ordina quindi nell'agosto 2009 la sospensione temporanea dei lavori con immediata interruzione dell'utilizzazione dell'immobile da parte dei proprietari, avendo individuato una lottizzazione non autorizzata. Poi però, nell'ottobre 2009, revoca la sospensione.

Successivamente la Guardia di Finanza, a seguito di un sopralluogo, rinviene nuovamente alcuni indici tipici dell'utilizzo residenziale.

Interessante sul punto il passaggio in cui la sentenza ricorda che tra questi indici considerati rilevanti per individuare l'avvenuto illegittimo mutamento di destinazione ci sono: il frazionamento della proprietà in varie abitazioni unito all'accampionamento in A2 (residenziale) anziché D2 (alberghiero); l'occupazione diretta di varie unità da parte di alcuni proprietari; la residenza come prima casa dichiarata da alcuni, che avevano ottenuto così i benefici della prima casa; le utenze riferite a un contatore unico; infine, la ridotta attività unitaria esercitata dalla società di gestione, che opera solo sulla ripartizione delle spese sulle parti comuni su base millesimale. Nel 2010 viene conseguentemente revocata alla società di gestione l'autorizzazione all'esercizio di attività alberghiera.

E' così che nel 2014 il Comune ci ripensa nuovamente e annulla la revoca della sospensione: ripristina cioè la situazione dell'agosto 2009, quando aveva ordinato la sospensione temporanea e contestato la lottizzazione abusiva. Tale è infatti considerato dal Comune il frazionamento del complesso immobiliare in 22 unità abitative utilizzate dai singoli proprietari in contrasto con le previsioni urbanistiche ed edilizie vigenti, con conseguente trasformazione del territorio. Aggiunge poi che nei successivi 90 giorni le unità immobiliari sarebbero state attribuite al patrimonio del Comune per poi essere demoliti.

I proprietari reagiscono ricorrendo al giudice amministrativo contro il provvedimento del 2014 e contro il precedente provvedimento del 2009 deducendo, tra le altre, la violazione del principio di legittimo affidamento dei privati, i cui interessi non sarebbero stati oggetto di valutazione da parte dell'amministrazione. Rigettata l'istanza posta dai ricorrenti in via cautelare, questi ultimi vincono però almeno in parte in appello. Il Consiglio di Stato stabilisce infatti che, per assicurare la certezza del diritto, la revoca, nel 2014, da parte del Comune di un provvedimento del 2009 era da considerare tardiva. In particolare con ordinanza n. 4909 del 2014 la sesta Sezione del Consiglio di Stato, nel riformare l'ordinanza del TAR Toscana sull'istanza cautelare, poneva l'attenzione sui rilievi relativi alla tardiva autotutela esercitata dal Comune sull'atto di revoca dell'originario provvedimento sanzionatorio, nonché sulla possibilità che anche nel momento attuale si potesse mantenere la conformità dell'immobile alla destinazione urbanistica dell'area con l'adozione di semplici accorgimenti tecnici nella gestione unitaria dello stesso immobile per finalità turistiche.

Il TAR Toscana aderisce a questa indicazione: se da una parte ribadisce i principi della Guardia di Finanza sulla lottizzazione abusiva, dall'altra però accoglie il ricorso dei proprietari e annulla il provvedimento del 2014 del Comune. Ribadisce però, con l'occasione, che restano salvi gli ulteriori provvedimenti legittimi del Comune. La vicenda, quindi, resta aperta.