Interessi protetti - Interessi protetti -  Antonio Arseni - 10/08/2017

Sulla durata della locazione e sui gravi motivi di recesso dal relativo contratto fatti valere dal conduttore (Cass.13.06.2017 n. 14623)

Il Codice Civile, all’art. 1571, fornendo la definizione del contratto di locazione, precisa che tale figura negoziale ricorre allorché una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso il pagamento di un determinato corrispettivo.

L’elemento temporale permette di inquadrare la locazione tra i c.d. “contratti di durata” in cui le parti indicano la scadenza contrattuale in conformità di quella prevista dalla legislazione speciale, pena, in difetto, la nullità della clausola relativa e l’automatica eterointegrazione del contratto ex art. 1419, 2° co. CC (v. Cass. 21/11/2014 n° 24843).

Si pensi solo, per fare alcuni esempi, alle locazioni commerciali stipulate per un tempo inferiore al sestennio stabilito dall’art. 27, 1° comma, L. 392/78, le quali ex art. 71 della stessa legge, in combinato disposto con l’art. 1419 CC citato, devono intendersi convenute per il tempo minimo (sei anni) stabilito dalla stessa legge. E si pensi ancora, con riguardo alle locazioni abitative, quanto previsto dall’art. 2 L. 431/1998 che fissa il temine minimo di durata del rapporto in quattro anni, salvo le espresse deroghe previste, in subiecta materia, dalla legislazione speciale.

È appena il caso di rilevare, a tal riguardo, che il legislatore, nel dettare delle norme imperative, con riguardo alla durata della locazione – tali da determinare la nullità parziale del negozio con effetti conservativi dello stesso, mercé la sostituzione della clausola invalida – ha chiaramente considerato l’esigenza di garantire la stabilità del rapporto locatizio onde evitare abusi ad opera di una parte nei confronti dell’altra e, quindi, la necessità di equilibrare il sinallagma contrattuale.

In tale direzione appare muoversi la stessa disciplina prevista dall’art. 31 L. 392/78  (per le locazioni commerciali) e 3 L. 431/98 (per le locazioni abitative) laddove prescrive la possibilità di applicare le sanzioni  ripristinatorie o risarcitorie ivi previste nelle c.d. ipotesi di abuso della disdetta del contratto di locazione (termine utilizzato da alcuni Tribunali di merito), ossia quando il locatore abbia ottenuto il rilascio del bene alla prima scadenza in quanto fondato sulla base di uno dei motivi di cui all’art. 29 L. 392/78 (nel primo caso) e di cui all’art. 3 L. 431/98 (nel secondo) e nonostante ciò non abbia attuato concretamente tale volontà manifestata, per l’appunto, con il diniego della rinnovazione alla prima scadenza.  Un deterrente, questo, che sostanzierebbe una ipotesi di responsabilità contrattuale, secondo la giurisprudenza di legittimità (v. Cass. 28469/2013), capace, sulla base della intenzione del legislatore, di scongiurare un abuso che spesso può essere commesso nell’esercizio di un diritto (nella specie potestativo) riconosciuto al locatore, quale quello di non rinnovare il contratto alla prima scadenza per la necessità di riottenere il bene locato.

Ritornando al tema della durata della locazione che, in buona sostanza, è imposta dal legislatore, la legge prevede espressamente i casi in cui il principio della immodificabilità del relativo termine può subire deroghe, segnatamente individuate nelle fondamentali leggi 392/78 e 431/98 e successive modifiche ed integrazioni. 

In particolare, nei contratti ad uso diverso dalla abitazione la previsione che essi non possono essere stipulati per una durata inferiore ad anni sei (L. 392/78 come modificata dal D.lgs. 79/2011) attiene, ex art. 27 commi 1, 2, 3 a tutti quegli immobili adibiti ad una attività  industriale, commerciale ed artigianale di interesse artistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. Così anche per quanto riguarda i contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (comma 2 art. 27).

La durata della locazione, invece, non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad una attività alberghiera, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 CC o all’esercizio di  attività teatrali (co. 3 art. 27 come sostituito dal D.lgs. 79/2011).

Ai sensi del quarto comma dell’art. 27 L. 392/78, il contratto di locazione non abitativo può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia carattere transitorio.

In caso di locazione a carattere stagionale il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. Tale obbligo ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove anni se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Una particolare eccezione in merito alla durata della locazione per uso diverso da quello abitativo, è stata prevista dal D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014 laddove, in una sorta di liberalizzazione di tale tipo di contratti, è stata stabilita (attraverso la modifica dell’art. 79 L. 392/78) la possibilità per le parti di concordare contrattualmente e per iscritto termini e condizioni in deroga, quando il canone sia superiore ad € 250.000,00 annui.

Per le locazioni abitative, la eccezione alla regola della durata quadriennale è prevista sulla base di selezionate ipotesi che riguardano, da un lato, la tipologia contrattuale, dall’altro, le caratteristiche dell’immobile locato.

Sotto il primo profilo, si distinguono (a) i contratti di locazione abitativa ordinaria (art. 2 L. 431/1998), di durata quadriennale e rinnovo per ugual periodo in mancanza di disdetta motivata dalle ragioni previste nel successivo art. 3. (b) I contratti di locazione convenzionati (art. 2, co. 3, L. 431/98), cioè stipulati sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quella dei conduttori maggiormente rappresentativa, favoriti dai Comuni interessati presso cui vengono depositati i relativi testi. La durata di detti contratti non può essere inferiore a tre anni, rinnovabili, in mancanza di disdetta motivata, per altri due. (c) I contratti di locazione di natura transitoria (art. 5 Legge 431/98) che possono avere una durata inferiore a quella tradizionale, proprio per far fronte alle esigenze specifiche e particolari delle parti che intendono stipulare un contratto, limitatamente ad un preciso lasso temporale che coincide, ad esempio, con il trasferimento temporaneo in loco per motivi di lavoro o perché ivi il conduttore deve soggiornare per ragioni di studio. I motivi transitori devono essere esplicitati nel contratto pena, in difetto, l’automatica eterointegrazione sulla base della disciplina ordinaria.

Sotto il secondo profilo, occorre ricordare che l’art. 1, 2° comma, L. 431/98 esclude l’applicazione della c.d. disciplina vincolistica per i contratti di locazione relativa ad alcune categorie di immobili. E precisamente: 1) per quelli vincolati o di lusso; 2) per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sottoposti a normative speciali statali e regionali; 3) per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (come modificato dalla L. 2/2003).

Quanto sopra in relazione alla durata minima della locazione che, comunque, ex art. 1573 CC, non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni salvo quanto previsto dagli artt. 1607 e 1629 CC. Se stipulata per un periodo superiore, essa è ridotta al temine suddetto. Tale limite massimo si applicherebbe non sol quando sia stata pattuita sin dall’inizio una durata eccedente i trenta anni, ma anche quando, pur pattuita una data inferiore, sia stata in contratto prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio (v. Cass. 29/03/1985 n° 2208; Cass. 31/01/2006 n° 2137).

In tale contesto è naturale che la consumazione del termine di durata costituisca una causa di scioglimento del vincolo negoziale senza però esaurirla.

Ed, invero, in un momento storico, come quello che stiamo vivendo, di una perdurante crisi economica,  accade spesso che questa incida prepotentemente sulla durata della locazione, dovendosi annoverare tra le cause numericamente maggiori del venir meno del rapporto di locazione proprio l’inadempimento del conduttore, il quale subisce la risoluzione contrattuale non riuscendo a pagare con regolarità il corrispettivo dovuto.

Non passa giorno che nelle aule di giustizia non si trattino cause di sfratto per morosità che determinano la cessazione della locazione ed il ritorno del bene locato nella disponibilità del proprietario.

Ma accade frequentemente che il conduttore anticipi le mosse del locatore, prima che lo stesso sia costretto ad intraprendere l’azione di risoluzione per inadempimento, comunicando il recesso dal contratto, il più delle volte giustificato, in assenza di una  previsione convenzionale, da gravi motivi riconducibili soprattutto alla crisi economica infra ricordata.

È di questo che ora vogliamo parlare, essendoci offerta l’occasione da una recente sentenza della Cassazione 14623/2017, per certi aspetti, come vedremo, innovativa nel quadro giurisprudenziale in subiecta materia.

Il recesso del conduttore, invero, si affianca all’altra analoga e speculare ipotesi di cessazione della locazione ad opera del locatore, di cui abbiamo sopra accennato, differenziandosene in quanto è utilizzabile per impedire il rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza in un momento, quindi, in cui l’intera durata contrattuale si è consumata almeno per il primo periodo, potendo anche accadere che non possa seguirne un secondo.

Orbene, indipendentemente dalla presenza di una clausola contrattuale che può prevedere la possibilità del conduttore di recedere dal contratto con possibilità di preavviso di sei mesi (art. 4 L. 392/78) e ferma comunque la nullità di quella che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata, il conduttore può sempre liberarsi da ogni vincolo negoziale manifestando la propria volontà di recedere dal contratto allorché tale scelta sia determinata da gravi motivi (art. 3, 6° comma e art. 4, 2° comma L. 431/98).

Detta disciplina, prevista per le locazioni abitative, trova applicazione anche per quelle relative alle locazioni c.d. commerciali, per effetto del dettato dell’ultimo comma dell’art. 27 L. 392/78.

Il semplice riferimento ai gravi motivi, ha determinato – come era pronosticabile data la genericità della formula utilizzata dal legislatore – plurimi interventi della Corte Regolatrice la quale ha chiarito, attraverso un orientamento, consolidatosi nel tempo, quale debba essere il significato da attribuirsi a detta espressione.

Particolarmente illuminante, al riguardo, è la decisione della Cassazione 29/04/2015 n° 8706, che ha spiegato come “le ragioni che consentono al locatore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione”. In particolare, aggiungono gli Ermellini, che “la gravità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi in una unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locatizio, deve essere non solo tale da eccedere l’ambito dalla normale alea contrattuale, ma deve altresì consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerato e, quindi, se di rilievo nazionale od internazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali”.

In questo senso, v. anche Cass. 13/12/2001 n° 26711.

È chiaro, dunque, ciò evincendosi da altre decisioni della Corte Regolatrice (v. ex multis Cass. 08/03/2007 n° 5328, Cass. 21/04/2010 n° 9443; Cass. 15/05/2013 n° 11772; Cass. 03/04/2015 n° 6820) come il recesso del conduttore debba essere connotato di alcuni elementi di una certa “gravità”; espressione che induce ad individuarla in quei fatti che al momento della conclusione della locazione non potevano essere obiettivamente previsti, indipendenti dalla volontà del conduttore e verificatesi successivamente alla costituzione del rapporto: fatti comunque che renderebbero oltremodo gravosa la continuazione della locazione, giustificando il recesso dalla stessa.

Le suesposte coordinate esegetiche, indicate dalla Cassazione per valutare se ricorrono, nella particolare fattispecie sottoposta all’esame del giudice di merito, i gravi motivi per giustificare il recesso, sono soprattutto precisate nell’ambito delle locazioni non abitative laddove spesso (come è accaduto) uno sfavorevole e non preventivabile andamento della congiuntura economica, determinante anche tutta una serie di licenziamenti del personale, giustifica l’opzione risolutiva del rapporto di locazione de quo.

In questo senso, coerente con tale impostazione, appare l’orientamento giurisprudenziale che esclude la ricorrenza dei gravi motivi laddove la situazione deficitaria aziendale, dedotta a giustificazione del recesso, sia determinata non da cause sopravvenute essendosi, per contro, manifestata per effetto di una previsione ab origine errata, nello specifico caso di un centro scommesse, del volume  di raccolta delle stesse : infatti tale previsione atteneva, secondo la S.C., al c.d. rischio di impresa e non costituiva una causa sopravvenuta ed imprevedibile della situazione determinatasi (Cass. 15/05/2013 n° 11772).

Per fare altro esempio di situazioni sfavorevoli che legittimano il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi, è stato ritenuto che una Pubblica Amministrazione possa esercitare tale diritto a seguito della entrata in vigore di alcune norme che abbiano reso intollerabilmente oneroso il contratto di locazione (Cass. 03/04/2015 n° 6820).

Rimanendo nell’ambito di una locazione stipulata dalla P.A., è stato ritenuto anche che il dissesto finanziario di una Amministrazione Comunale facendo sorgere a carico di questa obblighi di contenimento delle spese, costituisce giusta causa di recesso ex art. 27 L. 392/78 (Cass. 28/06/2012 n° 10874).

In generale detta giusta causa può essere, dunque, determinata da una situazione di grave sofferenza debitoria del conduttore sopravvenuta alla stipula della locazione ed in quel momento imprevedibile

Ma la gravosità di fatti imprevedibili e sopravvenuti può essere ritenuta tale, anche indipendentemente da fattori prettamente economici, come avviene soprattutto nelle ipotesi di recesso esercitato in relazione ad un contratto di locazione abitativo.

Ed invero, in tale particolare ambito, la Cassazione ha tenuto a precisare che la gravità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico, ma tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore (v. Cass. 30/05/2014 n° 12291; Cass. 05/04/2016 n° 6553).

In tale settore, ad esempio, è stato ritenuto legittimo il recesso in presenza di una fondata molestia di fatto, consistente nel disturbo della quiete e del riposo notturno arrecato al conduttore dal continuo abbaiare di un cane (Cass. 30/05/2014 n° 12991). Illegittimo, invece, è stato reputato il recesso per trasferimento in altra sede per motivi di lavoro, in astratta ipotesi del tutto possibile ma, nella specie, riconosciuto non meritevole di considerazione in difetto di prova della imprevedibilità del fatto determinante la gravosità della prosecuzione del rapporto locativo.

Quindi, sostanzierebbe un grave motivo di recesso il trasferimento da una città all’altra per impreviste ed involontarie ragioni di lavoro ma anche  familiari che impongono l’avvicinamento ai  parenti.

Un licenziamento può costituire un fatto involontario tale da giustificare il recesso per mancanza di disponibilità economiche, e così anche la crescita della famiglia che impone spazi maggiori rispetto a quelli garantiti dalla abitazione presa in locazione.

Discussa è la questione se il recesso del conduttore possa validamente esercitarsi in presenza di vizi dell’immobile che rendono assolutamente inservibile il bene locato.

In tali ipotesi normalmente è legittima la risoluzione contrattuale a meno che non si tratti di vizi conosciuti e/o facilmente riconoscibili ed il conduttore abbia implicitamente rinunciato a farli valere accettando la cosa nello stato di fatto in cui si trovava al momento della consegna (v. ex multis Cass. 25/05/2010 n° 12708).

D’altro canto, se i vizi sono sopravvenuti ed il conduttore continui ad abitare l’immobile, questi potrebbe chiedere la risoluzione contrattuale o la riduzione del prezzo ex art. 1578 CC ma non sospendere il pagamento sulla base dell’eccezione ex art. 1460 CC (inadimplenti non est adimplendum – v. ex multis Cass. 26/01/2015 n° 1317; Cass. 27/09/2016 n° 18987): eccezione deducibile solo nel caso della obiettiva impossibilità del conduttore di rimanere a vivere nell’immobile locato.

Nei casi in cui appare esperibile l’azione di risoluzione o riduzione per la presenza di vizi  nell’immobile locato sopravvenuti, nulla toglie che il conduttore in luogo di una  simile azione, che potrebbe essere accompagnata da una domanda risarcitoria, possa esercitare legittimamente il recesso, ricorrendo i presupposti di gravosità del tutto non prevedibile ed estranea alla volontà del conduttore.

In questo senso orienta una decisione della Cassazione  del 26/08/2012 n° 13191 in un caso in cui una società aveva locato un immobile per uso diverso dal quello abitativo interessato, fin da subito da alcune infiltrazioni prontamente denunciate al proprietario.Il conduttore, però, continua ad abitare proficuamente quei locali e quindi, quando esercita il recesso sulla base di tali difetti, si vede rigettare la domanda avendo tenuto un comportamento che nei fatti aveva reso tollerabile la situazione.

È bene ricordare che la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che i gravi motivi del recesso debbano essere enunciati nella relativa comunicazione e non  successivamente (Cass. 26/11/2002 n° 16676; Cass. 06/06/200/ n° 15058; Cass. 30/06/2015 n° 13368). E, ciò, in quanto il locatore deve poter conoscere tali motivi già al momento in cui il recesso è esercitato, dovendo egli assumere le proprie determinazioni sulla base di un chiaro comportamento dell’altra parte del contratto.

La comunicazione del recesso non esonera il conduttore dal pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso ancorché l’immobile sia stato rilasciato in data anteriore (Cass. 24/05/2017 n° 13092).

La illegittimità del recesso può costare cara al conduttore, il quale può essere esposto all’azione di risarcimento danni da parte del locatore che, nonostante avesse fatto affidamento sulla persistenza della locazione per tutta la durata contrattuale, si vede costretto a subire una contrazione dei ricavi a seguito del rilascio anticipato dell’immobile. Tuttavia il danno risarcibile non è una conseguenza automatica della illegittimità del recesso avendo chiarito la Cassazione, con decisione 14/01/2014 n° 530, che in subiecta materia deve escludersi qualsiasi automatismo risarcitorio non essendo sufficiente la semplice circostanza che l’immobile non sia stato più locato, poiché sulla base del disposto di cui al secondo comma dell’art. 1227 CC dovrà essere provato che il locatore si sia concretamente attivato per rendere fruttuosa la proprietà (v. anche Cass. 13/02/2015 n° 2865).

Sul tema della necessaria sopravvenienza dei gravi motivi idonei a sostanziare una anticipata estinzione del rapporto di locazione attraverso l’esercizio del suddetto diritto di recesso è intervenuta, da ultimo, una assai interessante decisione della S.C. (Ordinanza della IIIa Sezione Civile 13/06/2017 (Presidente Chiarini – Relatore D’Arrigo), in un caso in cui la proprietaria di uno stabile affittato all’INPS chiedeva che fosse dichiarata la illegittimità del recesso dal predetto Istituto alla medesima comunicato.

Orbene, il S.C., sulla base dei principi sopraesposti, circa il significato da attribuirsi all’espressione gravi motivi,  ha ritenuto che questi potessero essere riconosciuti , come nella specie accaduto,  nel la ipotesi in cui una nuova normativa imponga al conduttore l’osservanza di determinate regole per lo svolgimento della attività programmata all’interno dell’immobile, in forza delle quali quest’ultimo diviene inidoneo allo scopo.

In questo senso, l’impossibilità di adeguare l’immobile locato (come nella specie) alle nuove prescrizioni in tema di sicurezza sui luoghi di lavoro, previste dalla legge 626/1994, costituisce grave motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore qualora quest’ultimo sia tenuto alla osservanza di tali prescrizioni.

La causa poneva una questione del tutto nuova avanzando l’interrogativo se potesse costituire grave motivo, legittimante il recesso, un fatto verificatosi anteriormente all’ultimo rinnovo tacito del contratto.

La risposta è stata negativa in quanto il recesso costituisce un rimedio speciale alla alterazione del sinallagma contrattuale derivante dalla sopravvenuta inutilità o non fruibilità dell’immobile condotto in locazione.

Sotto tale profilo i gravi motivi che lo giustificano non solo devono essere obiettivi e sopravvenuti, ma debbono essersi verificati in un momento in cui si può porre rimedio allo squilibrio delle prestazioni contrattuali se  non attraverso lo strumento giuridico del recesso. Ma se le parti lasciano che il contratto si rinnovi, tale rinnovazione implica una tacita valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto locatizio, nonostante i fattori sopravvenuti che, dunque, non potranno più, in un secondo momento, essere indicati dal conduttore a giustificazione del recesso anticipato.

Di qui l’affermato principio di diritto: “In tema di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell’art. 27, comma ottavo, Legge n° 392 del 1978, quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto”.