Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 08/03/2018

Usucapione: animus possidendi quale intenzione di comportarsi come proprietario - RM

In tema di usucapione ventennale di beni immobili, le disposizioni del codice civile del 1865 (art. 2106, in relazione all'art. 686), le quali richiedono un possesso continuo, non interrotto, pacifico, pubblico, non equivoco e con l'animo di tenere la cosa come propria, non trovano sostanziale innovazione nel vigente codice civile, ove l'usucapione medesima postula un potere sulla cosa che si manifesti inequivocamente in attività corrispondente all'esercizio della proprietà, che sia accompagnato dall'animus possidendi, che non sia viziato da violenza o clandestinità, che si protragga con continuità e senza interruzione per l'indicato ventennio (art. 1140, 1158, 1163, 1167 c.c.: per approfondimenti: "USUCAPIONE DI BENI MOBILI ED IMMOBLI", Riccardo Mazzon, seconda edizione, Rimini 2017); premessa, pertanto, la sostanziale linearità normativa che contraddistingue, storicamente, la disciplina del “c.d. possesso ad usucapionem”, quanto alle condizioni che l'interprete suole ricercare, affinché il possesso possa portare all'usucapione del bene posseduto, parte rilevante ha sicuramente il c.d. animus possidendi riguardo al quale, pur rinviando a quanto descritto al capitolo sesto del presente lavoro, conviene qui ribadire il significato, inteso come intenzione di comportarsi come proprietario; intenzione di comportarsi come proprietario - si ripete - e non come convinzione di essere proprietario! aspetto, quest'ultimo, che può incidere esclusivamente al diverso fine di evidenziare un'eventuale mala fede: così, in tema di possesso ad usucapionem, che il codice vigente assoggetta alle stesse condizioni contemplate dal codice del 1865 (con la formula possesso legittimo), inclusa quella della pacificità del possesso medesimo, tale requisito non può essere escluso per la sola circostanza che il preteso titolare del diritto manifesti una volontà contraria all'altrui possesso, trattandosi di elemento rilevante al diverso fine di evidenziare la mala fede del possessore (con la conseguente applicabilità del termine ventennale).

Pacifica, in argomento, la giurisprudenza, anche recente: Cass. civ. Sez. II, 18/10/2016, n. 21015, ad esempio, precisa che, per escludere la sussistenza del possesso utile ai fini dell'usucapione non è sufficiente il riconoscimento o la consapevolezza del possessore circa l'altrui proprietà del bene occorrendo, invece, che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per i fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca, di attribuire il diritto reale al suo titolare, atteso che l'animus possidendi non consiste nella convinzione di essere titolare del diritto reale, bensì nell'intenzione di comportarsi come tale, esercitando le corrispondenti facoltà: e il dissenso manifestato dal titolare del diritto, escludendo la tolleranza, che a sua vota costituisce un fattore impeditivo dell'acquisto del possesso,

“concorre a qualificare in senso possessorio e non detentivo, la contrastante condotta materiale dei terzi” (Cass. civ. Sez. II, 18/10/2016, n. 21015, Ced Cassazione 2016; cfr. anche Cass. civ., Sez. U., 14 marzo 1990, n. 2088, GCM, 1990, 3 – conforme: Cass. civ., sez. II, 15 luglio 2002, n. 10230, GCM, 2002, 1218 – conforme - Cass. civ., sez. II, 11 maggio 1996, n. 4436, GCM, 1996, 716 – conforme: Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2002, n. 6079, GCM, 2002, 723 – conforme - Trib. Palmi 2 ottobre 2006, CIV, 2008, 7-8, 20 – conforme - Cass. civ., sez. II, 1 luglio 1996, n. 5964, GCM, 1996, 934 – conforme - Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 1980, n. 1172, GCM, 1980, 2; Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1069, GCM, 1985, 2). 

L'animus possidendi, in particolare - la cui differenziazione con la consapevolezza dell'altrui proprietà, si ribadisce, ha impegnato copiosamente la giurisprudenza, anche in ordine alle conseguenze -, si presume e non va confuso con il c.d. animus usucapiendi (cioè l'intento di pervenire all'acquisto, per usucapione, della proprietà o di altro diritto reale sulla cosa posseduta), non richiesto ai fini dell'acquisto per usucapione: si ripete: ai fini dell'usucapione, non è richiesto che il possessore, oltre all'"animus rem sibi habendi", abbia anche l'"animus usucapiendi"!

Il possesso ad usucapionem (escluso dalla c.d. tolleranza) deve, dunque, manifestarsi quale esercizio di potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale; deve inoltre, risultare conforme alla qualità ed alla destinazione del bene, rivelando con ciò sullo stesso, anche esternamente, un’indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare.

Per fare un esempio, l'eventuale possesso, anche se protratto per oltre vent'anni, non ha le caratteristiche richieste dalla legge per fondare l'usucapione, non potendosi ritenere integrata la consapevolezza di possedere alla stregua di un proprietario, nel caso in cui il possessore inviti il legittimo titolare del diritto reale ad un sopralluogo sul fondo, sopralluogo disposto, da parte della pubblica amministrazione, in relazione ad occupazione temporanea; ancora, nel caso di due appartamenti contigui (posti in comunicazione tra di loro ed) utilizzati come comune abitazione dai rispettivi proprietari, il godimento promiscuo del complesso immobiliare non è idoneo a concretizzare, in capo a ciascuno di essi, un possesso "ad usucapionem" rispetto ai beni di proprietà dell'altro, proprio mancando, verso questi, goduti a titolo precario, l'"animus rem sibi habendi".

Quanto alla giurisprudenza più recente, essa ha, ad esempio, affermato che:

- in un caso domanda di usucapione, proposta da un condominio ed avente per oggetto il terreno residuato dalla costruzione dell’immobile, è stato deciso non poter esser accolta tale domanda qualora dall’atto notarile risulti, esplicitamente, che il terreno in questione resti di proprietà esclusiva del titolare originario; qualora poi i condomini nel tempo si siano dimostrati consapevoli della titolarità del bene, ne abbiano attribuito il diritto reale al titolare così come appare documentalmente, e da istruttoria si sia confermata la piena consapevolezza da parte degli attori dell'altruità della area, la richiesta non merita accoglimento;

- avendo riguardo all'acquisto della proprietà per usucapione, rileva l'"animus possidendi" e non il titolo, di talché è compatibile, con la situazione di diritto riportata dall'atto, una diversa situazione di fatto atta a consentire comunque l'esercizio del possesso di un bene "uti dominus" da parte del fruitore;

- chi, possessore mediato del bene immobile (per averne concesso ad altri il godimento) ignori che il detentore abbia esteso il suo potere di fatto ad un fondo contiguo (appartenente ad un terzo) non può essere considerato possessore mediato anche di quest'ultimo fondo, mancando l'esercizio consapevole di una signoria di fatto sulla cosa (cfr., amplius, capitolo trentaduesimo del volume sopra citato), in cui si sostanzia il corpus possessionis;

- il possesso del bene, idoneo all'usucapione, può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo; anzi, proprio la circostanza che la traditio sia stata eseguita in virtù di un contratto volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che “il rapporto di fatto instauratosi tra l'accipiens e la res tradita fosse sorretto dall'animus rem sibi habendi;

- il contratto di compravendita non può avere ad oggetto il trasferimento del possesso di un immobile in sé e per sé, in quanto oggetto di un contratto di compravendita può essere solo il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto.

Ancor più esplicitamente, si è confermato che:

- in tema di usucapione, il possesso sul bene oltre ad essere pacifico, incontestato e prolungato, deve essere connotato dall'animus possidendi e, a tal uopo, quando la disponibilità del bene provenga dagli effetti anticipati derivanti dalla stipula di un contratto preliminare di vendita, deve ritenersi inesistente nel promissario acquirente l'animus possidendi, atteso che la sua relazione con la cosa va qualificata come semplice detenzione e non costituisce possesso utile ai fini dell'usucapione: in tal caso, infatti, la disponibilità del bene è caratterizzata dalla piena consapevolezza dei contraenti che l'effetto traslativo non si è ancora verificato,

“risultando piuttosto dal titolo l'altrui proprietà della cosa” (Trib. Roma Sez. fall., 04/02/2015; si veda anche Cass. civ., sez. II, 12 novembre 1996, n. 9884, GCM, 1996, 1507; VN, 1996, 1355; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 815, GCM, 1999, 205; Cass. civ., sez. II, 9 settembre 1989, n. 3917, GCM, 1989, 8-9; Trib. Savona 5 ottobre 2006, www.dejure.it, 2007; Cass. civ., sez. II, 21 dicembre 1999, n. 14368, GCM, 1999, 2593);  

- l'animus possidendi non è configurabile tutte le volte che difetti la volontà di comportarsi sul bene uti dominus in luogo del formale intestatario del bene e questi non abbia dismesso l'esercizio del suo diritto di proprietà, ma abbia invece

“continuato ad assumersene i relativi diritti” (Trib. Vicenza, 12/02/2016; cfr. anche Cass. civ., sez. II, 24 marzo 1981, n. 1718, GCM, 1981, 3; T.A.R. Liguria Genova, sez. I, 5 marzo 2009, n. 278, FATAR, 2009, 3, 666; RGE, 2009, 4, 1632);

- la mera circostanza di aver coltivato un terreno e di aver eseguito dei lavori sullo stesso non dimostra con certezza l'animus possidendi ai fini dell'usucapione, non comportando di per sé una situazione oggettivamente

“incompatibile con la proprietà” (App. Lecce Sez. II, 10/11/2015; cfr. anche App. Firenze, sez. I, 29 ottobre 2004, www.dejure.it, 2009 – conforme: Cass. civ., sez. II, 3 aprile 1992, n. 4092, GCM, 1992, 4 – conforme - Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1980, n. 1300, GCM, 1980, 2; Cass. civ., sez. II, 21 dicembre 1988, n. 6989, GCM, 1988, 12 – conforme: Trib. Napoli 15 novembre 2004, www.dejure.it, 2005 – conforme: Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1998, n. 8823, GCM, 1998, 1858 – conforme: Cass. civ., sez. II, 12 maggio 1999, n. 4702, GCM, 1999, 1065 – conforme - Trib. Bolzano 12 maggio 2006, www.dejure.it, 2008).