Interessi protetti - Beni, diritti reali -  Riccardo Mazzon - 21/04/2018

Usucapione: possesso, detenzione e tolleranza

Risulta interessante verificare come i differenti concetti di possesso, detenzione e tolleranza vengano utilizzati, anche dalla giurisprudenza, nell'ambito dell'istituto dell'usucapione; infatti, è solo in capo al vero possessore (e non in capo al mero detentore) che può maturare un'eventuale usucapione avente per oggetto il bene posseduto: il detentore infatti, non avendo mai mutato la detenzione in possesso, non può far valere l’usucapione, la cui detenzione è piuttosto da interpretare quale mero comportamento tollerato dal possessore (per approfondimenti: "USUCAPIONE DI BENI MOBILI ED IMMOBLI", Riccardo Mazzon, seconda edizione, Rimini 2017).

Proprio a tal proposito, Trib. Trento, 16/09/2016, recentemente nota come, in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non costituisce circostanza idonea a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi, funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem", e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando, per converso, necessario, ai fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova

“su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene” (Trib. Trento, 16/09/2016; conforme: Trib. Savona 24 ottobre 2004, www.dejure.it, 2007).

Quanto al concetto di tolleranza, ricordato che la stessa non pare configurabile, se non in casi particolari, in presenza di un esercizio sistematico e reiterato di un potere di fatto sulla cosa, ad esempio, va esclusa ogni efficacia presuntiva alla circostanza che l'attività, svolta sul bene, abbia eventualmente avuto durata non transitoria e sia stata di non modesta entità, con riferimento alla domanda di usucapione di un terreno che, durante il periodo interessato, sia stato di proprietà di una società per azioni di cui l'attore è uno dei due soci.

Peraltro, naturalmente, in tema di acquisto del possesso ad usucapionem, onde valutare se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale sia compiuta con l'altrui tolleranza e sia, dunque, inidonea all'acquisto del possesso, si rileva come la lunga durata di tale attività può integrare un elemento presuntivo in favore dell'esclusione di una semplice tolleranza, allorché si verta in rapporti di mera amicizia o di buon vicinato e non di parentela, tenuto conto che in relazione ai primi, di per sé labili e mutevoli, è più improbabile il mantenimento della tolleranza

“per un lungo arco di tempo” (Cass. civ. Sez. II, 04/08/2015, n. 16371, CED Cassazione 2015; cfr. anche Cass. civ., sez. II, 27 aprile 2006, n. 9661, GCM, 2006, 4 – conforme - Trib. Monza 13 aprile 2007, www.dejure.it, 2009 – conforme - Cass. civ., sez. II, 13 settembre 2004, n. 18360, GCM, 2004, 9; GCM, 2004, 9 – conforme: Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3404, GCM, 2009, 2, 223).

Quanto, invece, al concetto di detenzione, è importante ribadire come, in presenza di una convenzione esistente tra le parti, sia indispensabile stabilire se la convenzione si concreti in un contratto ad effetti reali o in un contratto ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto è idoneo a determinare, nel soggetto investito del relativo diritto, l'animus possidendi; e,  quando la convenzione esistente tra le parti consista in un preliminare di vendita (solitamente si tratta di vendita immobiliare) ed il godimento del bene sia stato concesso, a favore del promissario acquirente, con apposita clausola, si dovrà interpretare quest'ultima, la quale – in effetti - potrà comportare trasmissione del possesso, così come della mera detenzione, essendo il preliminare un contratto ad effetti obbligatori e non reali; peraltro, può senz’altro accadere che la clausola accessoria della consegna immediata del bene, con funzione anticipatoria del successivo trasferimento della proprietà al quale tende il negozio, sia da interpretarsi nel senso di attributiva del possesso e non della mera detenzione della cosa.

Trib. Frosinone Sez. I, 16/08/2016, recentemente ribadisce come il possesso, per essere utile ai fini dell'usucapione, consiste nel rapporto materiale con il bene (cd. corpus) accompagnato dall'animus rem sibi habendi (quale l'intenzione di esercitare la signoria sul bene come cosa propria), in ciò distinguendosi così dalla mera detenzione, caratterizzata dall'animus detinendi, che

“implica il riconoscimento dell'altrui signoria” (Trib. Frosinone Sez. I, 16/08/2016; conforme: Cass. civ., sez. I, 30 maggio 2000, n. 7142, GCM, 2000, 1142 – conforme - Cass. civ., sez. II, 25 maggio 1987, n. 4698, GCM, 1987, 5 –: Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2003, n. 11415, GCM, 2003, 7-8 – conforme - Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7690, GCM, 1993, 1160). (Cass. civ., sez. I, 14 giugno 1996, n. 5500, GCM, 1996, 855 -conforme - Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1981, n. 4819, GCM, 1981, 7); si vedano anche: Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1995, n. 945, GCM, 1995, 188; Cass. civ., sez. III, 6 novembre 2008, n. 26610, DeG, 2008; Cass. civ., sez. II, 12 aprile 1995, n. 4193, GCM, 1995, 815; - in relazione al contratto di comodato: Cass. civ., sez. III, 11 maggio 2010, n. 11374, GCM, 2010, 5, 720 – conforme - Cass. civ., sez. III, 17 novembre 2009, n. 24222, GCM, 2009, 11, 1600; GDir, 2009, 50, 58 - conforme - Cass. civ., sez. II, 26 giugno 1992, n. 7923, GCM, 1992, 6; in relazione al contratto di locazione: Cass. civ., sez. II, 22 febbraio 2001, n. 2602, GCM, 2001, 302; Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2001, n. 2464, GCM, 2001, 279 -conforme - Cass. civ., sez. III, 9 aprile 1985, n. 2356, NGCC, 1986, I, 68. - conforme - Cass. civ., sez. III, 9 aprile 1985, n. 2356, GCM, 1985, 4; GI, 1985, I, 1, 992 – conforme - Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 1176, GCM, 1992, 10; VN, 1993, 824; Pret. Taranto 25 febbraio 1994, FI, 1995, I, 3618).

Configurano altresì mera detenzione i rapporti nascenti dai contratti di comodato, di locazione o di affitto: per questo, ad esempio, ai fini dell'usucapione ordinaria è inammissibile il cumulo del proprio possesso con la detenzione di colui che, in quanto affittuario dell'immobile, non è autore del trasferimento a titolo particolare della cosa che sarebbe stata usucapita; ulteriormente, si rammenti che, salvi i casi di interversio possessionis, il compimento di atti di esercizio del diritto di proprietà, anche da più di vent’anni, non determina l’acquisto per usucapione in favore di chi abbia iniziato ad avere la detenzione e non il possesso del bene oggetto del contendere; che non costituisce ipotesi di evizione il caso in cui l'appartenenza a terzi del bene in contestazione deriva da  usucapione, perfezionatosi in tempo successivo al contratto di compravendita del bene stesso (infatti, per l'ipotizzabilità dell'evizione è necessario che l'evento che l'ha determinata, anche se verificatosi in concreto successivamente, debba attribuirsi ad una causa preesistente alla conclusione del contratto); che il terzo che abbia usucapito la proprietà della cosa locata, pur legittimato a promuovere le azioni reali - la regola "emptio non tollit locatum", infatti, dettata dall'art. 1599 c.c. con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, in base alla quale si verifica la cessione legale del contratto con la continuazione dell'originario rapporto e l'assunzione da parte dell'acquirente della stessa posizione del locatore, non opera quando il terzo abbia acquistato il bene locato a titolo originario -, per conseguire nei confronti del conduttore la disponibilità dell'immobile, non può esperire l'azione di sfratto, non essendo succeduto nel rapporto di locazione; che chi abbia detenuto un bene (in quanto amministratore) in nome e per conto del proprietario non può pretendere, per ciò solo, di averlo usucapito, in quanto non vale ad integrare gli estremi del possesso "ad usucapionem" il comportamento di colui che detiene un fondo "nomine alieno".

Proprio a tal proposito la recente giurisprudenza ha confermato che la relazione di fatto esistente tra la "res" e colui che ne abbia conseguito la disponibilità a seguito di contratto di vendita concluso con il "falsus procurator" è, invece, configurabile in termini di possesso e non di detenzione qualificata (come per la promessa di vendita produttiva solo di effetti obbligatori) giacché, in tal caso il negozio, benché inefficace, è comunque volto a trasferire la proprietà del bene ed è, pertanto, idoneo a far ritenere sussistente, in capo all'"accipiens", l'"animus rem sibi habendi" ai fini dell'usucapione ordinaria; non anche, però, per l'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., che è possibile solo se l'inidoneità del titolo derivi dall'avere alienante disposto di un immobile altrui e

“non anche dalla sua invalidità od inefficacia” (Cass. civ. Sez. II, 14/03/2016, n. 4945, CED Cassazione, 2016).

Di pari interesse l’ancor più recente Cass. civ. Sez. II, 22/04/2016, n. 8213, che conferma come la mera mancata riconsegna del bene al comodante, nonostante le reiterate richieste di questi, a seguito di estinzione del comodato è inidonea a determinare l'interversione della detenzione in possesso, traducendosi nell'inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita, suscettibile, in sé, di integrare un'ordinaria ipotesi di

“inadempimento contrattuale all'obbligo restitutorio gravante per legge sul comodatario” (Cass. civ. Sez. II, 22/04/2016, n. 8213, CED Cassazione 2016).