Interessi protetti - Successioni, donazioni -  Francesca Zanasi - 31/01/2019

Vendita simulata di un immobile anche per frodare i creditori: caratteristiche, casi concreti e forme di tutela

La legge statuisce che un trasferimento di proprietà da un soggetto ad un altro per puro spirito di liberalità configuri una donazione. L’Istituto, disciplinato dal titolo V del libro II del codice civile, comporta una serie di oneri soprattutto fiscali e conseguenze giuridiche in sede successoria, prima fra tutte la possibilità per gli eredi lesi di agire in riduzione.
Lo strumento a cui più diffusamente le persone ricorrono è la vendita simulata di immobile.

Caratteristiche della simulazione di vendita di immobile.
Il contratto di compravendita di un immobile segue uno schema lineare: come previsto dall’art. 1470 c.c., il venditore cede la proprietà di un immobile a fronte del pagamento di un prezzo da parte dell’acquirente, con l’essenziale obiettivo di trarre un vantaggio economico dalla reciproca prestazione.
Quando il contratto di compravendita di un immobile intercorrente tra Tizio e Caio ha un intento diverso da quello della alienazione, si parla di simulazione di contratto.
La simulazione può essere di due tipi:
1. simulazione assoluta: Tizio vende l’immobile a Caio senza il reale intento di cederne la proprietà, con l’unico obiettivo di escludere il bene dalla propria titolarità senza tuttavia perderne il possesso né, fattualmente, i diritti. In questa ipotesi, l’immobile diventa di proprietà di Caio, ma Tizio continua a viverci senza che l’acquirente eserciti alcun diritto su di esso. Spesso succede anche che tra acquirente e venditore non si verifichi nemmeno il passaggio di denaro.
2. simulazione relativa: Tizio e Caio stipulino un contratto di compravendita che però, in effetti, abbia l’intrinseca natura di una donazione (nello specifico, il carattere di liberalità). In questo caso, spesso al passaggio di denaro segue una dilazionata restituzione da parte di Tizio nei confronti di Caio a diverso titolo, così da mascherare in modo sufficientemente efficace la gratuità dell’operazione.

Casi particolari: vendita con vitalizio alimentare; vendita mista a donazione.
Un’altra ipotesi di vendita simulata è realizzabile tramite il c.d. vitalizio alimentare, obbligazione disciplinata dagli artt. 1872 ss. c.c.: in questo caso, ad esempio, il padre Tizio venderebbe un appartamento al figlio Caio che a sua volta presterebbe assistenza al genitore per l’intera durata della vita.
Stante l’aleatorietà della prestazione, la giurisprudenza (Cass., sent. n. 7179/2018; sul punto, anche n. 15848/2011; SS.UU. n. 6532/1994) ritiene che la compravendita sia da considerarsi alla stregua di una donazione qualora, per rifarci all’esempio, Tizio sia soggetto d’età molto avanzata o affetto da patologia particolarmente grave, elementi che renderebbero evidentemente sbilanciate le prestazioni delle parti in una compravendita autentica.
Una vendita simulata può realizzarsi, ad esempio, anche nell’ambito della separazione personale dei coniugi, nel caso in cui la moglie rinunci al mantenimento a fronte del trasferimento della proprietà della casa coniugale da parte del marito titolare. In questo modo, si approfitta anche del beneficio fiscale dell’esenzione dal versamento dell’imposta di bollo, di registro e di ogni altra tassa in ossequio all’art. 19, l. 74/1987 (1).
Un ultimo caso particolare si verifica quando, piuttosto incautamente, le parti coinvolte (il padre Tizio ed il figlio Caio) procedano ad una compravendita di immobile ad un prezzo di molto inferiore agli indici di mercato: è il caso della c.d. vendita mista a donazione, in cui la forma di un classico atto di compravendita cela invece quell’animus donandi che costituisce causa negoziale della donazione.
In questo caso, la giurisprudenza (ex multis, Cass. 15095/2014) è concorde nel considerare:
- l’obbligazione validamente posta in essere se realizzata con le forme previste dal contratto simulato (quindi, della compravendita), senza che siano necessari i più stringenti requisiti di forma della donazione (l’atto pubblico alla presenza di due testimoni);
- che i legittimati attivi possano tutelarsi azionando i rimedi previsti per la donazione.

(1) Sul punto, Corte Cost., sent. nn. 154/1999 e 202/2003.

Ragioni alla base della fictio iuridica.
Le motivazioni alla base della vendita simulata di un immobile possono essere le più svariate.
- Un’ipotesi classica è appunto quella di natura successoria: Tizio vuole lasciare un appartamento al nipote Sempronio, senza che la sua volontà sia ostacolata da un’azione di riduzione da parte del figlio Tizio, genitore di Sempronio e primo vero erede..
In questo caso, l’ipotesi che si verifica maggiormente è la vendita che ha natura di simulazione relativa: il risultato è un contratto di compravendita immobiliare che “nasconde” una donazione con il passaggio di denaro da Sempronio a Tizio.
- Altra circostanza comune è rappresentata dalle ragioni debitorie: Tizio, per sfuggire ai propri creditori, simula la vendita di un bene immobile per proteggersi, ad esempio, da una procedura esecutiva. Come avremo peraltro modo di vedere (par. 5), questa operazione non scherma assolutamente il debitore dal rivalersi dei propri aventi diritto.

Vendita e donazione: profili fiscali.
Gli istituti della vendita e della donazione divergono non soltanto dal fondamentale punto di vista del sotteso negozio giuridico, ma anche – ad esempio – sotto il profilo del trattamento fiscale, che con tutta evidenza rappresenta una delle ragioni alla base di questa pratica.
Per facilitare la comprensione, segue un piccolo schema riassuntivo della diversa tassazione degli immobili nelle varie ipotesi tra compravendita e donazione, da cui appare evidente l'eventuale più favorevole beneficio fiscale della prima rispetto alla seconda.

Tassazione sulla VENDITA

Tassazione sulla DONAZIONE

-    4% se l’immobile venduto è PRIMA CASA;

-    10% in tutti gli altri casi;

Donazione tra genitori e figli: franchigia (2) di € 1mln + 4% sull’eccedente

Donazione tra fratelli: franchigia di € 100.000 + 6% sull’eccedente

Donazione tra parenti: 6% (no franchigia)

Donazione tra estranei: 8% (no franchigia)

 (2) La franchigia sale a € 1,5mln se il beneficiario della donazione è in condizione di disabilità.

I rimedi previsti dalla legge. In particolare: cenni sul reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.
Come abbiamo visto infra, in punto di rimedi azionabili dai legittimati all’azione la vendita simulata è considerata alla stregua di una donazione.
- Gli eredi legittimari che siano stati lesi possono contestare la donazione entro il termine di 10 anni dall’apertura della successione. Inoltre, la legge consente ai legittimari di recuperare l’immobile anche qualora questo sia stato a sua volta alienato dal donatario.
Per seguire l’esempio, qualora l’appartamento “donato” dal padre Tizio al figlio Caio sia già stato da questi venduto al terzo acquirente Sempronio, gli eredi legittimari di Tizio possono vedersi restituire l’appartamento (3) al verificarsi di tre condizioni:
1. l’azione di riduzione dei legittimari deve essere stata esperita (con successo) e definita con sentenza passata in giudicato;
2. il donatario (Caio) non deve avere un patrimonio tale da permettere ai legittimari di soddisfarsi nelle proprie quote;
3. non devono essere trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri.
- Un’altra categoria di soggetti potenzialmente lesi da una vendita simulata è costituita da due figure speculari: il creditore del donante ed il terzo acquirente di buona fede. La legge contempla le due figure nell’ambito dell’azione per l’accertamento della simulazione ex art. 1415 c.c., per ragioni, come è facilmente intuibile, diametralmente opposte: se il creditore ha interesse ad ottenere un provvedimento giudiziale di accertamento della simulazione, il terzo acquirente è motivato a dimostrare la liceità dell’accordo.
- Da ultimo, anche l’Erario può trovarsi ad avere un interesse a dimostrare la natura simulata della vendita di un immobile. Si ipotizzi, in questo senso, il minore contributo fiscale derivante dalla donazione “travestita” da vendita tra zio e nipote.
In questi casi, chi mette in atto una vendita simulata può incorrere nell’illecito penale di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, reato previsto all’art. 11 del D.lgs. 74/2000 secondo il quale “è punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni chiunque, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte sui redditi o sul valore aggiunto ovvero di interessi o sanzioni amministrative relativi a dette imposte di ammontare complessivo superiore ad euro cinquantamila, aliena simulatamente o compie altri atti fraudolenti sui propri o su altrui beni idonei a rendere in tutto o in parte inefficace la procedura di riscossione coattiva. Se l’ammontare delle imposte, sanzioni ed interessi è superiore ad euro duecentomila si applica la reclusione da un anno a sei anni.
E’ punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni chiunque, al fine di ottenere per sé o per altri un pagamento parziale dei tributi e relativi accessori, indica nella documentazione presentata ai fini della procedura di transazione fiscale elementi attivi per un ammontare inferiore a quello effettivo od elementi passivi fittizi per un ammontare complessivo superiore ad euro cinquantamila. Se l’ammontare di cui al periodo precedente è superiore ad euro duecentomila si applica la reclusione da un anno a sei anni”.
La fattispecie disciplina puntualmente gli elementi necessari per la configurazione del reato. Nello specifico:
1. il debito in questione non deve essere inferiore ad € 50.000,00;
2. le imposte di cui si sia fraudolentemente omesso il versamento riguardino i redditi o l’IVA;
3. sia fornita prova della natura simulata della vendita.

(3) L’erede che abbia esperito con successo l’azione di riduzione può sempre scegliere di non vedersi restituito l’appartamento ma piuttosto di essere soddisfatto in denaro.