Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-03-08

ASSEMBLEA CONDOMINIALE IN PRIMA CONVOCAZIONE DOPO LA RIFORMA - Riccardo MAZZON

In argomento, l'articolo 14 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 ha provveduto ad integralmente sostituire l'articolo 1136 del codice civile nel senso che segue: «Art. 1136. – (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). – L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, secondo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».

Nel dettaglio, le novità - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 - riguardano:

- l'abbassamento del quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione – la maggioranza dei partecipanti al condominio sostituisce la quota di due terzi, precedentemente richiesta -;

- l'introduzione di un quorum costitutivo anche per l'assemblea in seconda convocazione - almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio -;

- l'abbassamento del quorum costitutivo dell'assemblea in seconda convocazione – la maggioranza degli intervenuti sostituisce il terzo dei partecipanti al condominio, precedentemente richiesta -;

- l'introduzione, nei casi di maggioranza qualificata, delle nuove ipotesi di:

  • tutela delle destinazioni d'uso (articolo 1117 ter del codice civile);
  • innovazioni di cui al secondo comma dell'articolo 1120;
  • deliberazioni concernenti l'installazione, sulle parti comuni dell'edificio, di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse (articolo 1122 ter);
  • deliberazioni di cui al secondo comma dell'articolo 1135;

- la modifica del quorum (maggioranza degli intervenuti, invece che maggioranza dei partecipanti al condominio) per quanto concerne le deliberazioni relative al primo comma dell'articolo 1120 del codice civile (innovazioni), quorum esteso alle ipotesi previste dall'articolo 1122 bis, terzo comma (impianti non centralizzati);

- la circostanza che si debba redigere processo verbale, da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore, non più solo delle deliberazioni, ma anche delle riunioni dell'assemblea.

L'assemblea, in prima convocazione, è dunque regolarmente costituita, dopo la novella del 2012, con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio; in tal caso, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

In giurisprudenza era stato chiarito – con pronuncia che precede la novella - come l'art. 1136, comma 1, c.c., prevedendo che l'assemblea dei condomini fosse regolarmente costituita con la presenza di almeno due terzi dei partecipanti al condominio stesso, stabilisse un quorum costitutivo minimo, che doveva comunque essere raggiunto; era indifferente, pertanto, che ne mancasse una quantità intera o frazionaria e che, quest'ultima, fosse eventualmente esigua:

"quando, pertanto, i condomini sono cinque, è indispensabile che all'assemblea in prima convocazione partecipino almeno in quattro, non essendo il numero di tre sufficiente ad arrivare ai due terzi" (Cass., sez. II, 27 ottobre 2006, n. 23290, GDir, 2006, 46, 60).

Il principio, mutato mutandis, è naturalmente applicabile anche dopo l'intervento della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012.

In effetti, perché l'espressione della volontà collettiva dei partecipanti possa assumere la qualificazione di deliberazione, non è sufficiente che essa abbia la forma di un pronunciato dell'assemblea dei condomini, ma è anche necessario che essa corrisponda ad una manifestazione di volontà destinata a vincolare tutti i partecipanti e dotata di una naturale ed essenziale efficacia esecutiva,

"idonea ad incidere sui rapporti interni fra i condomini" (Trib. Milano 4 marzo 1991, ALC, 1991, 787 – cfr. anche Trib. Roma, sez. V, 13 luglio 2009, n. 15661, www.dejure.it, 2010, secondo cui, ai sensi dell'art. 1136 c.c. l'assemblea in prima convocazione valida con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio eppertanto, la presenza di tre condomini su cinque per millesimi 673,21 rende legittima l'assemblea).

In argomento, è bene rammentare, con la sentenza infra epigrafata:

- che la deliberazione è l"atto con il quale l"assemblea manifesta la sua volontà ed attraverso il quale la stessa provvede a disciplinare ed a gestire i beni ed i servizi condominiali;

- che le delibere assembleari sono decisioni dell"ente condominiale, vincolanti per tutti i condomini anche se assenti o dissenzienti;

- che i condomini, anche se assenti o dissenzienti, sono quindi impegnati e vincolati a rispettare le statuizioni dell"assemblea ed a partecipare alle spese dalla stessa approvate;

- che il principio dell"obbligatorietà, anch"esso di carattere assoluto, comporta la possibilità della formazione di una volontà dell"intero condominio, sebbene sorretta dall"adesione solo di alcuni;

- che tale principio costituisce una deroga alla regola generale, per cui l"obbligatorietà è sempre legata al consenso, per evidenti motivi di funzionalità dell"istituto e di prevalenza dell"interesse collettivo su quello individuale;

- che esso deriva dalla natura degli atti che provengono da un organismo costituito, per legge, per la rappresentanza degli interessi collettivi e dalla necessità che, in ogni caso, possa giungersi alla formazione della volontà stessa, pur nell"eventualità di un contrasto tra i partecipanti, con efficacia vincolante sia nei rapporti interni, sia in quelli esterni con i terzi;

- che, una volta formatasi la delibera, nel rispetto delle maggioranze previste dall"art. 1136 c.c., la volontà così espressa, assorbe le singole adesioni dei condomini, rendendo il dissenso della minoranza, dal momento che le manifestazioni di voto in essa fuse con carattere unitario,

"non possono acquisire alcuna autonoma rilevanza ed efficacia" (Trib. Trani 19 novembre 2007, n. 244, Giurisprudenzabarese.it, 2007).



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