Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-05-13

ASSEMBLEA CONDOMINIALE: LE MODALITA' DELLA VOTAZIONE - Riccardo MAZZON

Il legislatore non ha imposto particolari formalità, in ordine alle modalità della votazione, ma occorre rispettare il principio secondo cui solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini, creativa dell'atto collegiale, sicché non si può tenere conto della adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione, dichiarando di accettare le decisione della maggioranza; né, a tal proposito, l'eventuale conferma della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno, per le predette ragioni, del richiesto "quorum deliberativo",

"potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione" (Cass., sez. II, 13 febbraio 1999, n. 1208, GCM, 1999, 334 – deve, invece, ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c., tenersi conto del voto espresso dal condomino intervenuto tardivamente, purché non oltre la chiusura del processo verbale di cui all'art. 1136 c.c.: Cass., sez. II, 28 agosto 1993, n. 9130, GCM, 1993, 1342: cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Da rammentare, inoltre, come l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, può senz'altro deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione invalida, ponendo così, automaticamente, in essere - pur senza l'adozione di formule "ad hoc" -, un atto sostitutivo di quello invalido e stabilendone liberamente gli effetti nel tempo fino alla completa retroattività: infatti, la disposizione dell'art. 2377, comma ult., c.c., secondo cui l'annullamento della deliberazione non può essere pronunciato se la deliberazione impugnata sia stata sostituita da altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni,

"ha carattere generale ed è pertanto applicabile alle assemblee dei condomini di edifici" (Cass., sez. II, 17 marzo 1993, n. 3159, GC, 1994, I, 778).

Naturalmente, la delibera sostitutiva dev'esser presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo: così, anche in tema di condominio negli edifici, ove ad una prima delibera assembleare, di cui venga accertata giudizialmente l'illegittimità, faccia seguito una seconda deliberazione, assunta sullo stesso argomento della prima e di questa sostitutiva, anch'essa oggetto di impugnazione giudiziale, il giudice del gravame sulla sentenza che ha definito tale secondo giudizio non può addivenire, qualora anche la seconda deliberazione sia stata dichiarata illegittima, ad una pronuncia di cessazione della materia del contendere, non potendo trovare applicazione il principio generale dettato, in tema di deliberazioni di assemblea societaria ed estensibile anche alla materia condominiale, dall'art. 2377, comma ultimo, c.c., nella sua formulazione originaria (applicabile "ratione temporis"), giacché esso presuppone, al fine di impedire l'annullamento della delibera impugnata,

"che la delibera sostitutiva sia stata presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo" (Cass., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 2999, GCM, 2010, 2, 180).



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