Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-06-17

ASSEMBLEA CONDOMINIALE QUALE ORGANO CHE ESPRIME VOLONTA' COLLETTIVA: QUALI NOVITA'? - Riccardo MAZZON

L'assemblea condominiale può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale: in tal caso, è corretto affermare come debba considerarsi nulla, e non già semplicemente annullabile, la delibera dell'assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, non rilevando, in senso contrario, che l'importo della stessa sia modesto,

"in rapporto all'elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto" (Cass., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, DeG, 2009 cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Naturalmente, non rinunzia alla propria potestà deliberatoria l'assemblea condominiale che, con la richiesta maggioranza, faccia propria

"la "proposta di delibera" formulata da un condomino" (Trib. Parma 9 dicembre 1991, ALC, 1992, 128).

Ad ulteriore esempio, ben può essere deliberata la nomina di una commissione di condomini, con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse all'approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea,

"le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini" (Cass., sez. II, 6 marzo 2007, n. 5130, GCM, 2007, 7-8 – conforme, con la conseguenza che le deliberazioni dell'assemblea dei condomini non sono impugnabili per difetto di competenza bensì restano soggette all'impugnazione a norma dell'art. 1137 c.c. soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale: Cass., sez. II, 13 agosto 1985, n. 4437, GCM, 1985, 8-9).

In quest'ambito, l'articolo 13 della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (con modifica entrata in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012) interviene sull'articolo 1135 del codice civile, implementandolo come segue: "Attribuzioni dell'assemblea dei condomini - Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato".

Com'è facilmente deducibile, le novità si limitano:

a) ad esplicitare i poteri dell'assemblea in materia di innovazioni;

b) ad imporre obbligatoriamente (prima era facoltativa) la costituzione di un fondo speciale, con l'esplicita previsione che esso dovrà essere di pari importo, rispetto all'ammontare dei lavori di manutenzione straordinaria o relativi all'innovazione deliberati;

c) alla specifica previsione della possibilità, da parte dell'assemblea, di autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali, promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.



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