Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-04-28

ASSEMBLEA DI CONDOMINIO E VERIFICA DEL QUORUM - Riccardo MAZZON

Premesso che ogni condomino (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti) può esprimere un solo voto, qualunque sia l'entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, in quanto, in tema di condominio degli edifici, l'art. 1136 c.c., fa riferimento, per l'approvazione delle deliberazioni assembleari, ad un determinato numero di partecipanti al condominio ed ad un determinato valore dell'edificio rappresentato dalle rispettive quote, stante anche

"l'autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condominio" (Cass., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6671, GC, 1989, I, 908, 1873),

ai fini della verifica dei "quorum", prescritti dall'articolo 1136 del codice civile, il verbale dell'assemblea di condominio deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi millesimali; è pertanto annullabile, ex articolo 1137 del codice civile (cfr. capitolo ventiduesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), su impugnazione del condomino dissenziente, la delibera il cui verbale, sebbene dia atto della votazione, in base al numero dei partecipanti, non provvede all'analitica indicazione dei nomi dei partecipanti, né del valore delle loro proprietà in millesimi, specificazione indispensabile al fine di verificare la valida costituzione dell'assemblea.

Infatti, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti, a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., né potendo essere attribuita efficacia sanate alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza.

Peraltro, si è notato, non è invece annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominativa, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza,

"quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c." (Cass., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, GCM, 2009, 7-8, 1185 - in tema di approvazione di delibera assembleare, nel numero di coloro che non hanno espresso voto favorevole (dissenzienti) devono essere computati sia i condomini che hanno espresso voto contrario, sia coloro che - pur presenti - sono rimasti silenti o hanno dichiarato di astenersi: Trib. Savona 29 ottobre 2009, n. 769, ALC, 2010, 5, 474 – conforme: Cass., Sez. U., 7 marzo 2005, n. 4806, GCM, 2005, 3).

La regola di cui sopra va integrata con il principio secondo cui determinati dati possono anche ricavarsi "aliunde", ad esempio attraverso semplici operazioni aritmetiche: così, la mancata indicazione nominativa dei condomini favorevoli e di quelli sfavorevoli (con le quote millesimali rispettivamente rappresentate) e l'omessa verbalizzazione del "quorum" raggiunto, non pregiudicano la validità della delibera assembleare assunta, laddove, da un'analisi complessiva della stessa e dei suoi allegati (di cui, uno, recante l'elenco dei presenti e degli assenti con l'indicazione dei millesimi di pertinenza e, l'altro, l'elenco delle deleghe), sia comunque possibile desumere il raggiungimento della maggioranza richiesta, mediante una semplice sottrazione aritmetica dei millesimi facenti capo ai condomini dissenzienti analiticamente indicati, e in assenza di astenuti:

"inoltre, la delibera dell'assemblea di condomino non è invalida quando nel verbale non è stato specificato il quorum deliberativo, sempre però che quest'ultimo sia desumibile da una lettura complessiva del verbale" (Trib. Verona 22 giugno 2004, ALC, 2005, 452 – recentemente conforme, nel senso che la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l'assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte: Cass., sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132, GCM, 2009, 11, 1594).

Copiosa risulta anche la casistica giurisprudenziale reperibile in argomento; ad esempio,

- è stata considerata illegittima, per violazione dell'art. 1136, ultimo comma, c.c., la deliberazione di assemblea condominiale, all'esito della quale il relativo verbale non rechi l'esatta indicazione dei condomini allontanatisi prima della votazione, su uno o più punti all'ordine del giorno:

"tale omissione rende infatti impossibile l'esatta quantificazione, sia in termini personale che reali, dell'effettiva consistenza della maggioranza e della sua idoneità a deliberare validamente" (Trib. Roma, sez. V, 7 luglio 2009, n. 15048, www.dejure.it, 2010);

è stato deciso esser "contrario alla logica e al buon senso" che in un quarto d'ora si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea: in tal senso, la Suprema Corte ha puntualizzato che, in tema di condominio degli edifici, è correttamente e congruamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell'omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio composto da oltre cento partecipanti, sul rilievo che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, era "contrario alla logica e al buon senso" che in tempo così ristretto si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea;

"tale conclusione non è censurabile in sede di legittimità" (Cass., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1625, GC, 2007, 4, 847);

- quanto all'erronea indicazione a verbale della presenza di un condomino, invece assente, è stato deciso che, in tema di assemblea, l'erronea indicazione a verbale della presenza di un condomino invece assente, non costituisce vizio invalidante della delibera (posto che non ne preclude l'impugnazione), tanto più laddove, anche detraendo la presenza del suddetto condomino,

"non vengano meno né il "quorum" costitutivo, nè quello deliberativo" (Trib. Milano, sez. VIII, 19 ottobre 2004, n. 11896, ALC, 2005, 338);

- è valida la delibera adottata con votazione svoltasi in maniera anche irregolare o atipica, qualora risultino essere stati comunque osservati i quorum richiesti per la costituzione dell'assemblea e per il tipo di deliberazione approvata; nell'affermare il suindicato principio, la Suprema Corte ha ritenuto legittima l'approvazione del bilancio consuntivo complessivo, da parte delle assemblee di due distinti condomini, anziché dell'assemblea dell'unico condominio tra di essi costituendo, poiché

"in base alla somma del valore dei millesimi, risultavano essere stati rispettati i due quorum nel caso richiesti" (Cass., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531, GCM, 2003, 623);

- si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce rilasciate in ambito di condomino presente per delega, nel senso che non è invalida la deliberazione condominiale nell'ipotesi in cui, in sede di costituzione dell'assemblea, siano stati analiticamente indicati a verbale i nominativi di tutti i partecipanti all'assemblea, per delega e di persona, con le rispettive quote millesimali, e sia stata, poi, verbalizzata l'approvazione della delibera impugnata con il voto favorevole di tutti i partecipanti, con la sola eccezione di un condomino presente per delega,

"del quale sia stato specificato il nominativo, perché ciò è sufficiente a consentire il controllo della regolarità della deliberazione assunta" (App. Roma, sez. IV, 15 ottobre 2003, n. 4322, GC, 2004, I, 2850);

- diritto del condomino a conseguire l'elenco nominativo completo di tutti i condomini ed i relativi indirizzi, in quanto il singolo condomino ha il diritto a conseguire all'Amministratore del condominio l'elenco nominativo completo di tutti i condomini ed i relativi indirizzi, anche al fine di

"svolgere la necessaria attività di controllo sulla validità della costituzione delle assemblee condominiali" (Trib. Napoli 26 gennaio 2002, GNap, 2002, 201);

- scrutinio segreto, in quanto è illegittima una deliberazione adottata dall'assemblea condominiale

"a scrutinio segreto" (Trib. Milano 9 novembre 1992, ALC, 1993, 320);

- lettera circolare, laddove s'è deciso (nella specie, il Suprema Consesso, enunciando il principio di cui infra, ha escluso che la decisione sulla conclusione di un contratto, riguardante il condominio, possa essere rimessa dall'assemblea alla volontà manifestata dai condomini al di fuori di essa, attraverso la sottoscrizione di una lettera circolare) che l'assemblea condominiale non può rimettere al parere espresso da singoli condomini la propria potestà deliberatoria

"e la formazione della maggioranza di legge, con la conseguenza che, ove ciò avvenga, la relativa deliberazione è affetta da nullità, deducibile da chiunque dei condomini, nonostante la partecipazione all'assemblea" (Cass., sez. II, 28 ottobre 1982, n. 5646, GCM, 1982, 9).

Si rammenti, altresì, in argomento come, nell'ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma -, i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possano,

"attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa" (Cass., sez. II, 22 gennaio 2000, n. 697, GCM, 2000, 118).

Quanto all'eventuale voto indebito di chi non fosse a ciò legittimato, si segnala la seguente pronuncia, laddove è precisato come alla deliberazione di un'assemblea condominiale alla quale abbiano preso parte, esprimendo indebitamente il voto, condomini non legittimati ai sensi del vigente regolamento condominiale, ai fini di valutarne la validità non si applichi la cosiddetta "prova di resistenza", poiché si tratta

"di un criterio espressamente contemplato dall'art. 2373 c.c. unicamente quale condizione di impugnabilità delle delibere assunte in conflitto di interessi in ambito societario" (Trib. Monza 18 maggio 1998, GIUS, 1998, 2921).

Se poi il voto indebito riguardasse un non condomino, è stato affermato (nella specie, si trattava di una delibera di conferma dell'amministratore del condominio, cui aveva partecipato anche il proprietario di un fondo confinante con l'edificio condominiale in questione, avente in comune con questo alcune parti e servizi la cui amministrazione era stata, convenzionalmente, demandata all'amministratore del condominio) che è viziata da nullità assoluta, rilevabile anche se non vi sia stata impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c.,

"la delibera adottata dall'assemblea dei condomini con il voto determinante da un soggetto non avente diritto a partecipare all'assemblea con diritto di voto, perché non avente la qualità di condomino" (Pret. Milano 28 marzo 1990, ALC, 1991, 643).



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