Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-05-20

ATTI CONSERVATIVI DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: SCARICHI SI', CLASSAMENTO NO - Riccardo MAZZON

l'articolo 1130, n. 4, del codice civile attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio

casi in cui è stato rilevato sussistere attività conservativa: cancello, area comune, scarichi, danno temuto, laboratorio

casi in cui è stato negato sussistere attività conservativa: rivendica, sanzione, classamento

Attività conservativa è stata rilevata, in giurisprudenza, in ambito di:

- sostituzione di  lucchetto a cancello comune, in quanto la sostituzione di un lucchetto ad un cancello comune ed il ripristino delle originarie condizioni dell'illuminazione (alterata abusivamente da un condomino) sono interventi che l'amministratore può prendere di propria iniziativa e senza necessità di mandato assembleare, attesa la loro evidente natura di

"atti conservativi dei diritti di tutti i condomini sulle cose comuni" (Trib. Milano 18 maggio 1992, ALC, 1992, 819; cfr., amplius, il capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

- occupazione area condominiale con sedie e tavolini (nella specie, un condomino aveva occupato l'area condominiale comune, con servitù di passo pedonale pubblico, con bar e tavolini davanti all'esercizio di sua proprietà), laddove l'amministratore condominiale ha il dovere di attivare, senza necessità di autorizzazione assembleare, le iniziative giudiziarie più opportune a tutela dei diritti inerenti alle cose comuni, quando l'attività di un condomino o di un terzo si risolve nella realizzazione di un manufatto

"pregiudizievole della destinazione di un bene compreso nel perimetro condominiale" (App. Milano 16 luglio 1991, ALC, 1991, 569);

- scarichi condominiali (nella specie l'amministratore del condominio aveva agito nei confronti di terzi che avevano allacciato gli scarichi dei loro immobili nella condotta fognaria dell'edificio condominiale), in quanto gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio, che il combinato disposto degli art. 1130 e 1131 c.c. pone tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, comprendono le azioni intese a negare che sulle parti comuni siasi formato un diritto reale parziario a favore dei singoli condomini; sussiste la "legitimatio ad causam" e "ad processum" dell'amministratore del condominio, senza bisogno di alcuna autorizzazione, allorquando egli agisca a tutela di beni condominiali, giacché i poteri gli vengono direttamente dalla legge e precisamente dall'art. 1130 n. 4 c.c. che gli pone addirittura come dovere proprio del suo ufficio quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio,

"potere-dovere da intendersi non limitato agli atti cautelativi ed urgenti ma esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l'esistenza e la pienezza o integrità di detti diritti" (Cass., sez. II, 6 novembre 1986, n. 6494, GCM, 1986, 11 GI, 1987, I, 1, 1204);

- azione di danno temuto, a proposito della quale è stato deciso che, in tema di condominio di edifici la norma del comma 4 dell'art. 1130 c.c. va intesa nel senso che l'amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può esercitare, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini sia l'azione di danno temuto, sia quella di cui all'art. 1669 c.c. contro l'appaltatore al fine di ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dell'edificio nel caso di rovina di questo o gravi vizi di costruzione che ne mettano in pericolo la sicurezza,

"senza trovare deroga per il caso in cui le opere di rifacimento dell'edificio siano state già eseguite a cura dello stesso amministratore" (Cass., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 152, GCM, 1985, 1; RGE, 1985, I, 188);

- apertura laboratorio in locali di proprietà: in tal ultima fattispecie, è stato precisato esser legittima, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale si incarica l'amministratore di verificare la sussistenza dei requisiti necessari all'esercizio di un laboratorio di

"medicina nucleare nei locali di proprietà di un condomino" (App. Milano 16 giugno 1989, GM, 1990, 986).

La giurisprudenza ha, invece, negato sussistere attività conservativa nei seguenti casi, relativamente a rivendica lastrico solare, nel senso  che l'azione di rivendicazione della proprietà comune dell'appartamento, abusivamente costruito da un condomino sul lastrico solare comune dell'edificio condominiale, non avendo scopo meramente conservativo, non rientra tra gli atti che, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., l'amministratore ha il potere di compiere

"senza necessità di delega o autorizzazione dell'assemblea dei condomini" (Cass., sez. II, 16 aprile 1993, n. 4530, GCM, 1993, 682);

- annullamento sanzione pecuniaria, in quanto non rientra tra gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, che l'art. 1130 n. 4) c.c. riserva all'amministratore l'intentare un'azione giudiziaria di fronte al Tar per l'annullamento di una sanzione pecuniaria edilizia, ancorché si controverta di lavori di rifacimento del tetto, eseguiti senza autorizzazione; è, dunque, carente di legittimazione l'amministratore di condominio che, a nome del condominio stesso, abbia proposto ricorso in materie che esulano dalle sue attribuzioni, come definite dagli artt. 1130 e 1131, 1 comma, c.c., senza una espressa deliberazione dell'assemblea che lo autorizzi ai sensi dell'art 1136, 4 comma, onde, in mancanza,

"il ricorso va dichiarato inammissibile" (T.A.R. Friuli Venezia Giulia Trieste, sez. I, 9 luglio 2009, n. 542, FATAR, 2009, 7-8, 2043);

- classamento: in argomento, s'è deciso che, in mancanza di apposita autorizzazione assembleare (o di maggiori poteri espressamente riconosciuti dal regolamento condominiale rispetto a quelli già spettantigli ex art. 1130 c.c.), l"amministratore non è legittimato a proporre ricorso avverso l"avviso di classamento con attribuzione di rendita autonoma di un"area condominiale comune,

"non potendo tale attività rientrare nel novero degli atti conservativi di cui all"art. 1130 n. 4 c.c." (Comm. trib. prov.le Genova, sez. XIII, 29 novembre 2007, n. 400, ALC, 2008, 4, 416).



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