Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-06-24

ATTRIBUZIONI DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE - Riccardo MAZZON

Possiedono carattere meramente esemplificativo le attribuzioni riconosciute, all'assemblea condominiale, dall'articolo 1135 del codice civile, secondo il quale quest'ultima provvede:

  • alla conferma dell'amministratore; in argomento, recente giurisprudenza ha affermato come, siccome l'art. 1135 c.c. prevede che, tra le attribuzioni dell'assemblea dei condomini, rientra la conferma dell'amministratore, ne deriva che per la sola conferma dell'amministratore in carica appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dall'art. 1136, comma 2, di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo dei millesimi di proprietà

"e non la maggioranza qualificata di almeno 500 millesimi prescritta per la nomina" (Trib. Roma, sez. V, 15 maggio 2009, n. 10701, DeG, 2010 - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

  • all'eventuale sua retribuzione; in tal ambito, è stato deciso (nella specie, il Supremo Consesso ha confermato la decisione del giudice del merito, che aveva interpretato la disposizione del regolamento di condominio - che prevedeva la retribuzione per il solo amministratore professionista -, nel senso dell'esclusione di ogni compenso per il condomino cui fosse stato affidato l'incarico di amministratore) che, con riguardo ai rapporti fra amministratore e condominio, che sono regolati dalle norme del mandato, la presunzione di onerosità del mandato stesso, prevista dall'art. 1709 c.c., va considerata in correlazione con il disposto dell'art. 1135 n. 1 c.c., che prevede come eventuale la retribuzione dell'amministratore,

"inteso nel senso che l'assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell'incarico" (Cass., sez. II, 16 aprile 1987, n. 3774, GCM, 1987, 4);

  • all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno, nel senso che la disposizione contenuta nell'art. 1135 c.c., nell'attribuire all'assemblea condominiale il potere di approvare il preventivo di spesa annuale, inibisce qualsiasi anticipazione ultra annuale di contribuzione; di talché, è illegittima la deliberazione volta alla costituzione di un

"fondo di riserva con previsione di accantonamento di durata quinquennale" (Trib. Roma, sez. V, 2 luglio 2009, n. 14531, www.dejure.it, 2010 cfr. anche Cass., sez. II, 18 maggio 1994, n. 4831, GC, 1995, I, 515; ALC, 1995, 114; GCM, 1994, 672, quando spiega che, nel condominio degli edifici, le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135 n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135 n. 5, aggiungendo che è, pertanto, annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato);

  • alla relativa ripartizione tra i condomini, in quanto, in tema di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c. n. 2, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca, per cui la deliberazione assembleare che modifichi detti criteri è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c.; tale orientamento trova applicazione solo nel caso in cui l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge, mentre le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono

"semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi" (Cass., sez. II, 14 gennaio 2009, n. 747, DeG, 2009; ALC, 2009, 3, 260 – conforme, con la conseguenza che non è ammissibile una modificazione delle tabelle millesimali, richiamate dal regolamento contrattuale, attraverso una diversa ripartizione delle spese costantemente deliberata dall'assemblea: Trib. Roma, sez. V, 12 gennaio 2009, n. 362, GDir, 2009, 20, 89 - conforme - Trib. Milano, sez. VIII, 6 febbraio 2006, n. 1288, GiustM, 2006, 2, 13 - conforme - Trib. Milano 24 marzo 2003, GMil, 2003, 367 – conforme - Trib. Milano 25 luglio 1996, ALC, 1997, 460 – conforme - Cass., sez. II, 15 marzo 1995, n. 3042, ALC, 1996, 219 – conforme - Trib. Milano 23 maggio 1994, ALC, 1995, 158 - Cass., sez. II, 19 novembre 1992, n. 12375, RGE, 1993, I, 233; GCM, 1992, 11);

  • all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore in quanto, in tema di amministrazione condominiale, una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (cosiddette "pezze d'appoggio"), dovendo gli stessi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti,

"rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza" (Cass., sez. II, 23 maggio 1981, n. 3402, GCM, 1981);

  • all'impiego del residuo attivo della gestione; a tal proposito, è stato deciso che appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma - perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio - l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni; la relativa delibera, precisa la pronuncia infra epigrafata, è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto - depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione - in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale (nella specie canone dell'appartamento dell'ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione; debbono intendersi vietati, però, precisa ulteriormente la sentenza, comportamenti vessatori, quali l'aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino, a corto di liquidità: siffatti comportamenti possono configurare eccessi di potere; la norma stessa dell'art. 1135 n. 3 c.c., in effetti, parla di un "residuo", così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, della gestione, non di una somma importante:

"inoltre l'assemblea è chiamata, dalla norma stessa ora richiamata, a deciderne la destinazione, il che esclude che si possa semplicemente decidere di tenere queste somme senza destinazione, a titolo di previdenza su future esigenze di spesa" (Trib. Milano 29 settembre 2005, GiustM, 2005, 60);

  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo - oggi, dopo la novella del 2012, obbligatoriamente - un fondo speciale: infatti, l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria [anche se l'assemblea ai sensi dell'art. 1135 c.c., nell'esercizio dei poteri di gestione del condominio, ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni,

"ancorché non indifferibili ed urgenti" (Cass., sez. II, 7 febbraio 2008, n. 2864, GCM, 2008, 2, 173; CIV, 2009, 3, 72 – conforme, con possibilità di disporne il rimborso: Trib. Nocera Inferiore 19 aprile 2001, ALC, 2002, 63 – conforme - Cass., sez. II, 4 giugno 1992, n. 6896, GCM, 1992, 6),

salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea: è l'art. 1135 secondo comma c.c., infatti, che abilita l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli l'obbligo di riferire all'assemblea; obbligo che rientra nel dovere generale, che incombe all'amministratore, di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto,

"non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandatario" (Trib. Salerno, sez. I, 10 settembre 2010, n. 2004, www.dejure.it 2010 – conforme - Trib. Verona 5 aprile 2004, GM, 2005, 4, 845 – conforme, con la precisazione che l'inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate: Cass., sez. II, 19 novembre 1996, n. 10144, RGE, 1997, I, 470; GCM, 1996, 1546 – conforme, con la precisazione che l'inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate: App. Milano 28 ottobre 2004, CorM, 2005, 261).

D'altra parte, occorre ribadire come ogni decisione sulle opere di manutenzione straordinaria dell'immobile condominiale spetti, in via esclusiva, a norma dell'art. 1135, n. 4 c.c., alla competenza dell'assemblea condominiale; ecco perché, ad esempio, è annullabile la delibera con la quale l'assemblea abbia conferito ad una commissione di alcuni condomini, oltre l'amministratore, la delega a disporre sopra una serie di provvedimenti e di scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione interessanti lo stabile condominiale, comportando ciò un esautoramento del condominio nella gestione della cosa comune e nell'organo stabile di rappresentanza, con illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al condominio,

"nel cui interesse sono stabilite regole inderogabili a favore della competenza istituzionale dell'organo collettivo" (Trib. Napoli 14 luglio 1987, GI, 1989, I, 2, 420 – conforme, con la precisazione che l'investitura di una commissione "ad hoc" è configurabile solo per la decisione su questioni tecniche minute e marginali conseguenti a scelte fatte dall'assemblea almeno in linea di massima ma sempre specificamente enunciate, con l'indicazione della copertura finanziaria e delle regole programmatiche, sia pur generali, di condotta della commissione: Trib. Napoli 30 ottobre 1990, GI, 1991, I, 2, 498).

E anche che non si possa richiedere ai condomini di versare somme importanti senza destinazione, vien chiarito dalla lettura dell'art. 1135 n. 4 c.c., ove si parla della costituzione di "fondi" - qualcosa di più di semplici "residui" - ma si dice anche, specificamente, che questi debbono essere finalizzati ad opere di straordinaria manutenzione o relative ad innovazioni; in ogni caso si tratterebbe di vizi di annullabilità, perché si tratta di materia disponibile, nulla vietando ai condomini di fornire con dovizia l'amministratore di danaro con libertà di utilizzo, ma ciò potrà farsi solo con il consenso di tutti o

"se tutti si rimettono alla delibera della maggioranza" (Trib. Milano 29 settembre 2005, GiustM, 2005, 60 – conforme, nel senso che è inammissibile la costituzione di un fondo cassa condominiale per spese straordinarie, non determinate nè determinabili. Tale potere esula dalla competenza dell'assemblea condominiale, la quale è limitata, ex art. 1135 n. 2 c.c., all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno (è illegittimo quindi andare oltre la dimensione annuale della gestione condominiale, così come è illegittimo onerare i condomini di spese che non abbiano una urgente o specifica causale o destinazione): Trib. Lucera 20 dicembre 1996, ALC, 1997, 456 – conforme, con la precisazione che è nulla la delibera assembleare con la quale un condominio costituisca un fondo, da investire in titoli pubblici, per future spese straordinarie, non determinate nè determinabili: Trib. Napoli 26 gennaio 1994, ALC, 1995, 162).



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