Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-12-16

AZIONI REALI E CONDOMINIO: PRINCIPI GIURISPRUDENZIALI - Riccardo MAZZON

- condominio e azioni reali

- quali le principali problematiche affrintate dalla giurisprudenza?

- uso, destinazione a parcheggio, reintegrazione, rimozione di opere, rilascio, usucapione, decoro architettonico, rivendica

Tengasi presente, in argomento, che:

- non rientra fra le attribuzioni dell'amministratore l'azione, di natura reale, con cui i condomini di un edificio chiedano l'accertamento della contitolarità del diritto reale d'uso: infatti, ribadisce la pronuncia che segue, in tema di condominio, le azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, tendono a statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi e pertanto, esulando dall'ambito degli atti meramente conservativi, non possono essere proposte dall'amministratore del condominio; infatti, mentre secondo dall'art. 1131, comma 2, c.c. la legittimazione passiva è attribuita all'amministratore con riferimento a qualsiasi azione concernente le parti comuni, l'art. 1130 n. 4 c.c. ne limita la legittimazione attiva agli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, come confermato da quelle norme (come ad es. l'art. 460 c.c.: cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) che, nel menzionare gli atti conservativi, escludono che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono:

"pertanto, non rientra fra le attribuzioni dell'amministratore l'azione di natura reale con cui i condomini di un edificio chiedano l'accertamento della contitolarità del diritto reale d'uso regolarmente costituito con atto pubblico dal venditore-costruttore su un'area di cui lo stesso costruttore-venditore si sia riservato la proprietà" (Cass., sez. II, 24 novembre 2005, n. 24764, GCM, 2005, 7/8);

- è stato deciso (nella specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, con cui era stata ritenuta sussistente la legittimazione dell'amministratore ad agire «a favore del condominio e, quindi, indistintamente dei condomini dell'edificio», per il riconoscimento in via giudiziale del c.d. posto auto, sulla base di deliberazioni non adottate con la partecipazione di tutti gli interessati) che la legittimazione ad agire, per l'accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi, in edificio di nuova costruzione - ai sensi dell'art. 41 sexies l. 17 agosto 1942 n. 1150 -, spetta - non già all'amministratore del condominio, ma - ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile,

"in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori" (Cass., sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3393, GCM, 2009, 2, 221 – cfr. anche Trib. Napoli 29 agosto 1994, ALC, 1995, 153, secondo cui l'amministratore di condominio non è legittimato a proporre azioni per l'acquisizione delle aree destinate a parcheggio di cui all'art. 18 legge n. 765 del 1967, nemmeno quando agisca in base a delibera maggioritaria dell'assemblea);

- invece, (e la Suprema Corte ha, per l'appunto, confermato la sentenza di merito che aveva, oltretutto, rilevato, nella specie, l'esistenza, nei confronti dell'amministratore, della autorizzazione "de qua") l'amministratore di un condominio è legittimato, anche in assenza di qualsivoglia autorizzazione dell'assemblea, a proporre l'azione di reintegrazione relativa a parti comuni dell'edificio:

"azione che, rientrando nel novero degli atti conservativi, non necessita, giusta disposto dell'art. 1131 n. 4, della detta autorizzazione". (Cass., sez. II, 15 maggio 2002, n. 7063, GCM, 2002, 841);

- l'azione contro il singolo partecipante, rivolta a conseguire, in via cautelare o definitiva, la rimozione di opere abusivamente realizzate sulla proprietà comune, configura atto di conservazione dei diritti inerenti a detta porzione comune, e, pertanto, può essere proposta dall'amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare:

"ai sensi del combinato disposto degli art. 1130 e 1131 c.c., mentre resta a tal fine irrilevante la natura reale o personale dell'azione medesima, così come la circostanza che quelle opere abusive ledano anche diritti individuali dei singoli condomini, e che questi possano a loro volta agire a tutela delle cose di proprietà comune od individuale" (Cass., sez. II, 27 luglio 1983, n. 5160, GCM, 1983, 7);

- analogamente, quanto all'azione finalizzata ad ottenere il rilascio, è stato deciso che l'amministratore del condominio, a cui spetta ai sensi degli art. 1130 e 1131 c.c. la disciplina della gestione e dell'uso delle cose comuni, nonché dell'esercizio del servizio comune di portierato, può, anche senza deliberazione dell'assemblea dei condomini,

"agire per il rilascio dell'immobile adibito ad alloggio del portiere, che sia deceduto, da parte del coniuge del medesimo, che detenga l'immobile senza titolo" (Cass., sez. III, 26 giugno 1991, n. 7162, GC, 1992, I, 1557);

- la domanda di accertamento d"intervenuta usucapione, da parte dei condomini, di area appartenente a terzi - e non rientrante tra le parti comuni dell"edificio ex art. 1131 c.c. - richiede il mandato di tutti i condomini

"o delibera unanime della totalità degli stessi. In mancanza ne consegue la nullità di tutti gli atti compiuti successivamente e della sentenza" (App. Roma, sez. I, 6 settembre 2010, n. 3417, www.dejure.it,, 2010);

- l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso: ad esempio,

"ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini" (Cass., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626, GCM, 2010, 6, 925; ALC, 2010, 6, 607, GDir, 2010, 30, 79);

- è stato anche precisato che, per il conferimento del mandato ad esperire l'azione di rivendica di un bene condominiale, non è necessaria la totalità dei condomini, ma è sufficiente una delibera di assemblea, secondo le disposizioni dell'articolo 1136, comma 2, del codice civile (cfr. capitolo ventunesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013):

"a norma dell'art. 1131, comma 1, c.c., tra i maggiori poteri che l'assemblea o il regolamento di condominio possono conferire all'amministratore per la rappresentanza nel condominio stesso rientrano anche quelli attinenti all'esercizio dell'azione di rivendica" (Cass., sez. II, 11 agosto 1999, n. 8589, GCM, 1999, 1800; GI, 2000, 701; conforme Cass., sez. II, 24 aprile 1993, n. 4856, ALC, 1993, 477; conforme, contestandone la natura di mero rimedio conservativo: Cass., sez. II, 28 gennaio 1998, n. 840, GCM, 1998, 177; ALC, 1998, 393);

D'altra parte, è stato altresì osservato, poiché il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza, sia pure con il limite del concorrente diritto degli altri condomini, anche un solo condomino può promuovere le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione; pertanto, tali azioni possono essere deliberate - anche a maggioranza - dall'assemblea dei condomini, la quale può conferire all'amministratore o ad altri il potere di agire, nel comune interesse, per la rivendicazione di parti comuni dell'edificio condominiale,

"salvo il diritto dei condomini dissenzienti di ottenere l'esonero di responsabilità a norma dell'art. 1132 c.c." (Cass., sez. II, 10 settembre 1980, n. 5220, GCM, 1980, 9).

Peraltro (ma si veda anche il paragrafo 16.8. del capitolo sedicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), si ha litisconsorzio necessario, oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge, quando si deduce in giudizio un rapporto giuridico plurisoggettivo concettualmente unico ed inscindibile, sicché la sentenza potrebbe conseguire un risultato utile e positivo, ossia sarebbe utiliter data, solo se pronunciata in contraddittorio di tutti i soggetti, attivi e passivi.

Ricorre, in particolare, tale ipotesi qualora il soggetto convenuto in rivendicazione da alcuni soltanto dei condomini eccepisca la sua proprietà esclusiva del bene comune rivendicato, giacché in tal caso la pronuncia, implicando un accertamento in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro, "non potrebbe essere utilmente emessa se non nei confronti di tutti i comproprietari" (Cass., sez. II, 7 luglio 1988, n. 4475, GCM, 1988, 7).



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