Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-09-25

BALCONI E TERRAZZE IN AMBITO CONDOMINIALE: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE - Riccardo MAZZON

criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile

il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: i balconi e le terrazze

In generale, è opportuno rammentare come i balconi, non avendo funzione portante, non rientrino tra le parti comuni dell'edificio - in quanto formano parte integrante dell'appartamento cui accedono -, sicché gli oneri per gli interventi di manutenzione degli stessi vanno posti, di regola, a carico delle proprietà individuali (cfr., amplius, il capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013); così, i pannelli di cemento che delimitano il fianco libero di ciascun balcone aggettante (ossia il fianco opposto a quello in cui il terrazzo è delimitato dal muro di un corpo avanzato del fabbricato) costituiscono parti strutturali del balcone stesso (e non della facciata dello stabile) e non possono qualificarsi come opere meramente ornamentali: poiché, dunque, tali manufatti costituiscono proprietà individuale, è legittima la delibera assembleare che - a maggioranza - abbia deciso di ripartire gli oneri per gli interventi di manutenzione degli stessi a carico dei proprietari dei soli terrazzi oggetto di intervento,

"invece che a carico di tutti i comproprietari dell'edificio" Trib. Firenze 4 agosto 2009, n. 2551, ALC, 2010, 1, 77.

Per contro, il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte (parapetto) o della parte sottostante della soletta debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, laddove essi assolvano prevalentemente alla funzione di

"rendere esteticamente gradevole l'edificio" (Trib. Salerno, 16 febbraio 2001, ALC, 2001, 570 - e divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata: Cass., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637, RGE, 2000, I, 411).

Pertanto, se può sembrare eccessivo ritenere gli stessi quali parte integrante della facciata, pur se progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonioso rispetto ad essa, purtuttavia è certamente indubbio che i balconi contengano (fisiologicamente) in sé elementi decorativi svolgenti funzioni di tipo estetico rispetto all'intero edificio e, in quanto tali, suscettibili di fondare obblighi collettivi di spesa.

Così, è stato anche deciso che i balconi progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonioso rispetto all'intera facciata, costituiscono parte integrante della facciata, della quale sono elemento decorativo, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile; conseguentemente, qualora questo sia in condominio, la manutenzione dei relativi frontalini o cornicioni, ovvero dell'intonaco esterno delle balaustre

"deve essere posta a carico di tutti i condomini"

(Trib. Torino 22 ottobre 1986, GC, 1987, I, 962; conforme Trib. Milano 26 settembre 1988, ALC, 1990, 102 – conforme: Pret. Roma 18 dicembre 1978, GC, 1979, I,1991; RGE, 1980, I, 366 – nel senso che gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi avendo soltanto la funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso ed al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3 c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino a cui appartengono i singoli balconi: Cass., sez. II, 9 luglio 1980, n. 4377, GCM, 1980, 7; conforme Cass., sez. II, 15 gennaio 1986, n. 176,   VN, 1986, 256).

Si pensi, in particolare, con la giurisprudenza:

- alla parte di balcone prospettante verso l'esterno [così, gli interventi di manutenzione riguardanti la parte dei balconi prospettante verso l'esterno (ossia i frontali) gravano sull'intera collettività dei condomini, in quanto gli elementi verticali dei balconi ed in particolare i loro frontalini, costituiscono

"parte integrante della facciata" (Trib. Milano 14 ottobre 1991, ALC, 1991, 764 - i frontalini svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio: Trib. Milano, 26 marzo 2003, GMil, 2003, 331);

a tal proposito, è stato anche recentemente precisato nel senso dell'illegittimità, in assenza di un'adeguata ricostruzione presuntiva dei costi afferenti alle lavorazioni partitamente eseguite sui singoli elementi (mediante confronto - se del caso - con i prezziari vigenti per lavorazioni similari), per violazione dell'art. 1123 c.c., della deliberazione condominiale che, in relazione alla distribuzione dei costi per il rifacimento dei frontalini annessi ai balconi - ritenuti elementi decorativi e, dunque, a carico del condominio – disponga

"l'accollo del condominio per l'85% e soltanto il restante 15% a carico dei proprietari esclusivi dei relativi appartamenti" (Trib. Roma, sez. V, 20 luglio 2009, n. 16004, www.dejure.it 2010)];

- ai sottobalconi, laddove è stato deciso che la spesa per la tinteggiatura dei sottobalconi, quando gli stessi concorrono a delineare la fisionomia ed il decoro della facciata condominiale, va ripartita tra tutti i condomini sulla base dei rispettivi millesimi di proprietà,

"non trattandosi di intervento di manutenzione afferente porzioni di proprietà individuale dell'edificio in condominio" (Trib. Savona 19 dicembre 2004, www.dejure.it 2005, conforme Trib. Milano 14 settembre 1992, ALC, 1993, 324);

- alla balaustrata, nel senso che, nel caso di "balaustrata" (da intendersi come l'insieme di elementi strutturali e architettonici di particolare pregio, conferenti armonia e decoro architettonico alla facciata in cui sono presenti elementi decorativi analoghi), essendo arbitrario dare prevalenza alla funzione strutturale o a quella di ornamento, pare corretto porre la spesa per la ristrutturazione e la tinteggiatura dei relativi elementi, per metà a carico del condominio e per l'altra metà

"a carico del condomino proprietario del piano attico" (Trib. Genova 27 marzo 2003, ALC, 2004, 358);

- ai contorni lapidei delle finestre di facciata di un appartamento condominiale, i quali sono destinati ad assicurare l'armonia architettonica della facciata esterna e conseguentemente, partecipando della peculiare funzione della facciata, costituiscono, al pari di questa, parte comune; pertanto, le spese inerenti alla loro sostituzione devono essere poste a carico del condominio e suddivise

"in base ai criteri di una proporzionale attribuzione a tutti i condomini" (Giudice conciliatore Prato 11 aprile 1995, ALC, 1996, 586);

- ai basamenti, in quanto le parti dei balconi che contribuiscono a determinare l'aspetto estetico-formale della facciata (cimose, basamenti, frontali e pilastrini), attengono per ciò stesso al decorso architettonico dell'edificio e quindi ad un bene comune a tutti i condomini; pertanto le opere relative a detti elementi, in difetto di una diversa disposizione del regolamento condominiale, vanno ripartite fra tutti i partecipanti al condominio; così, le spese inerenti alla pulizia della gronda, trattandosi di spese relative a cosa comune, devono gravare su tutti i condomini,

"difettando la prova che l'intasamento della gronda stessa sia dovuto a fatto esclusivo di un condomino" (Trib. Milano 14 gennaio 1991, ALC, 1991, 764).

Premesso, in oltre, che in tema di condominio di edifici, le spese di riparazione del terrazzo utilizzato da tutti i condomini deve avvenire in applicazione dell'art. 1123, comma 1, e quindi in

"misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive" (Cass., sez. II, 9 febbraio 2001, n. 1861, RGE, 2001, I, 568),

le osservazioni concernenti i balconi possono riguardare anche le terrazze di proprietà esclusiva, in quanto anch'esse presentano elementi ornamentali da considerarsi parte integrante della facciata: in tal senso è stato deciso che, in tema di condominio degli edifici, le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata - oggetto di proprietà comune - e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di

"tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze" (Cass., sez. II, 18 marzo 1989, n. 1361, ALC, 1989, 472).

Spesso, anche quanto alle spese riguardanti la riparazione di terrazze, la giurisprudenza rinvia all'articolo 1126 del codice civile (cfr., amplius, capitolo undicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013); consueta, a tal proposito, l'affermazione secondo cui la funzione delle terrazze a livello di copertura dei piani sottostanti non è essenziale e preminente, come nel caso dei lastrici solari condominiali, bensì meramente sussidiaria, rispetto all'altra, derivante dalla loro natura e caratteristica di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse: conseguentemente, ripete la giurisprudenza, la ripartizione delle spese di manutenzione o ricostruzione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all'uopo la disciplina degli art. 1123 e 1126 c.c., salvo che le spese si siano rese necessarie

"per fatto imputabile solo a chi ha l'uso esclusivo del terrazzo" (Cass., sez. II, 19 febbraio 1986, n. 1029, GCM, 1986, 2 – cfr. rib. Genova, 22 marzo 1986, VN, 1986, 1279, secondo cui anche le spese per la manutenzione e la riparazione del manto impermeabile delle terrazze a livello e per le opere necessariamente connesse sono, per un terzo, a carico del proprietario dell'appartamento cui la terrazza accede e, per due terzi, a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti alla terrazza).

In realtà, è necessario distinguere con attenzione, anche perché, spesso, le terrazze sono destinate non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto - e soprattutto - a dare un affaccio (ed ulteriori comodità) all'appartamento cui sono collegate: così, è stato deciso che la deliberazione dell'assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l'art. 1126 c.c. abbia addebitato a carico di un condomino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell'edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata) è nulla, per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino, con la conseguenza che l'impugnazione della delibera

"non è soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c." (Cass., sez. II, 21 dicembre 2000, n. 16067, GCM, 2000, 2635 – cfr. anche App. Milano 9 marzo 1990, ALC 1991, 325, secondo cui la disciplina di cui all'art. 1126 non è applicabile in ordine alla ripartizione delle spese di riparazione di un terrazzo che, pur svolgendo funzione di copertura per una limitata colonna di appartamenti, è nella libera disponibilità di tutti i condomini).



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