Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Marino Donatella - 2017-05-11

Bed and Breakfast: il vincolo condominiale è servitu - Trib. Roma 727/16 e Cass. 21024/17 - Donatella Marino

Il divieto di attività di Bed and Breakfast costituisce servitù atipica reciproca

Va indicato specificamente nel regolamento condominiale e trascritto nei registri

Il Tribunale di Roma si allinea con l'ultimo orientamento della Cassazione

Deve essere annullata la delibera assembleare in cui si intima a un condomino di por fine all'attività di Bed and Breakfast in assenza di specifico vincolo del regolamento condominiale debitamente trascritto nei registri immobiliari. Così decideva il Tribunale di Roma nella sentenza 727/2017, tra le prime ad applicare il nuovo indirizzo della Cassazione secondo cui il divieto di svolgere attività di Bed and Breakfast costituisce servitù reciproca atipica e deve essere non solo indicato in modo esplicito e ben delineato sin dall'origine nel regolamento condominiale ma anche, per l'appunto, specificamente riportato nella nota di trascrizione.

Il Tribunale spiegava inoltre che i limiti di destinazione alla facoltà di godimento dei singoli condomini sulle loro unità immobiliari in proprietà sono validi solo se specificamente individuati in modo preciso nel regolamento condominiale mediante l'elencazione delle attività vietate o con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. Il vincolo di utilizzo va quindi debitamente riportato nella nota di trascrizione al momento di ciascun rogito. Più precisamente, i divieti devono essere tali da escludere una specifica destinazione o attività contro ogni possibilità di equivoco, posto che la compressione di facoltà inerenti alle proprietà esclusive dei singolii è malvista dal nostro ordinamento. Occorre quindi che categorie e llimitazioni siano connotati dalla massima chiarezza.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, l'appartamento in cui veniva reso il servizio di Bed and Breakfast rientrava nella categoria della civile abitazione consentita dal regolamento (la cui natura, contrattuale o meno, non era stata oggetto di contestazione). Quanto alla disposizione condominiale che indicava come non volute le attività che potessero arrecare pericolo alla tranquillità, al decoro o alla sicurezza, la clausola regolamentare era troppo generica.  E una previsione di portata così generica, secondo il Tribunale, non è valida: non consente di comprendere se la compressione del diritto di proprietà che ne deriverebbe corrisponde a un interesse meritevole di tutela.

Il Tribunale di Roma ricordava poi il recente orientamento della Corte di Cassazione espresso con l'ormai nota sentenza 21024/2016 che ha modificato il proprio precedente orientamento sul punto.

Secondo la Suprema Corte, l'assemblea non può inserire un divieto specifico allo svolgimento di attività di Bed and Breakfast negli alloggi condominiali modificando il regolamento (convenzionale), nemmeno con maggioranza qualificata. Questo perché un simile vincolo costituisce una vera e propria servitù reciproca atipica che, per essere valida, deve essere non solo prevista specificamente ab origine nel regolamento condominiale, ma anche richiamata nell'atto d'acquisto e debitamente trascritta nei registri immobiliari.

Con tale sentenza la Corte di Cassazione era intervenuta proprio sulla qualificazione giuridica di questa previsione. La fattispecie esaminata dalla Corte riguardava un contenzioso iniziato nel 2006. Due condomini che avevano adibito il loro appartamento a Bed and Breakfast avevano impugnato l'assemblea condominiale che modificava il regolamento inserendovi un articolo che vietava di destinare le singole unità immobiliari a Bed and Breakfast e affittacamere. Il Tribunale di Palermo aveva dato loro ragione e annullato la delibera. Ma la Corte d'Appello aveva riformato la decisione di primo grado in quanto esisteva un precedente regolamento condominiale che vietava il tipo di utilizzo di Bed and Breakfast o affittacamere, divieto che negli atti di acquisto originari era stato debitamente inserito, anche se non trascritto nei registri. La Corte di Cassazione però non concordava e ribaltava nuovamente la decisione, sancendo il nuovo principio di diritto: qualsiasi limitazione di questa natura, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, costituisce una vera e propria servitù atipica reciproca e per la sua efficacia vanno quindi applicate le norme che regolano la servitù. E' così necessaria, per essere opponibile ai terzi, la trascrizione nei registri immobiliari della specifica clausola limitativa, risultando insufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale. In assenza di trascrizione, la servitù dovrebbe quantomeno essere menzionata ed accettata espressamente in tutti i singoli atti d'acquisto in modo chiaro ed esplicito. Principio nuovo, questo, da applicarsi per analogia ad ogni limitazione della destinazione d'uso recettivo di un'unità immobiliare: non solo Bed and Breakfast quindi, ma anche affittacamere o casa-vacanze.

Il Tribunale di Roma decideva per queste ragioni l'annullamento della delibera assembleare condannando il condominio condannato al pagamento delle spese.



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