Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 2014-08-02

BREVI NOTE SULLA PIGNORABILITA DEL CONTO CORRENTE DEL CONDOMINO – G.G.

Il punto di partenza delle breve riflessione è la riforma del condominio , dovuta alle leggi 11 dicembre 2012, n. 220 e 21 febbraio 2014, n. 9 (di conversione del d.l. 145/2013). La normativa novellata ha interessato anche il particolare aspetto della pignorabilità del conto corrente del condominio per crediti relativi ad attività o rapporti posti in essere per la gestione e manutenzione del condominio.

Come stabilito dall"art. 1129, 7° co., c.c., "L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".

Di seguito, l"art. 1135 c.c. impone alla assemblea di provvedere "4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

In definitiva, nel conto corrente bancario o postale confluiranno tutte le somme relative al condominio amministrato, compresi i fondi speciali relativi alle opere di manutenzione ed alle innovazioni sopra dette.

Ciò comporta che le somme che i singoli condomini devono versare (quel obbligazione propter rem, art. 1123 c.c.) all"amministratore potrebbero essere aggredite dai creditori indipendentemente dal titolo di versamento sul conto stesso.

Ulteriormente, l"art. 63, 2° co., d.a. c.c., afferma che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Si potrebbe quindi pensare che il creditore personale del condomino possa aggredire il conto corrente condominiale solo dopo aver dato la prova della avvenuta esecuzione infruttuosa nei confronti del debitore personale (così Trib. Pescara, ord., 8 maggio 2014, GDir, n. 31, 2014).

Peraltro, si potrebbe ritenere pure che il titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio se utilizzato per pignorare il conto corrente del condominio stesso non rientri nella previsione dell"art. 63 d.a. c.c., che limita solo l"azione esecutiva proposta direttamente nei confronti dei condomini non morosi senza prima escutere i condomini debitori (così Trib. Pescara, ord., 18 dicembre 2013, GDir, n. 31, 2014).

La soluzione del dilemma deve tenere in considerazione la sentenza delle SS.UU. della Cassazione 8 aprile 2008, n. 9148, che, ribaltando un indirizzo che appariva consolidato in tema di responsabilità dei condomini per i debiti condominiali, ha stabilito la natura parziaria di tali debiti: "La solidarietà passiva richiede non soltanto la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione, ma anche l'indivisibilità della prestazione comune, in mancanza della quale e in difetto di una espressa disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà. Pertanto, considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di danaro e che la solidarietà nel condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà dell'obbligazione, di talché, conseguita la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno e non per l'intero". Per inciso, ricordiamo che la successiva cassazione ha stabilito che il mutamento del diritto vivente in punto di natura parziaria delle obbligazioni contratte dall'amministratore in nome e per conto del condominio non incide sul carattere disponibile della relativa disciplina che, pertanto, può essere validamente derogata (Cass. 16920/2009).

Così, anche la riforma sopra indicata nulla ha mutato in ordine alla ripartizione delle spese e degli oneri condominiali, inserendo, al contrario, l"art. 63, d.a., c.c. che come detto, prevede il beneficium excussionis a favore del condomino non moroso.

Queste due fondamentali indicazioni portano a ritenere maggiormente aderente al dettato normativo ed al diritto vivente la prima delle sentenze sopra riportate: se, infatti, le obbligazioni condominiali sono caratterizzate dalla parziarietà, quali obbligazioni propter rem che gravano sulla cosa nei limiti delle quote millesimali di ogni unità immobiliare; se, inoltre, la normativa pone un preciso onere di escutere preventivamente il condomino moroso, prima di potersi rivalere sugli altri condomini, quale strascico di una unitarietà della causa della obbligazione, contratta per la gestione e manutenzione del condominio (che comunque giova anche al condomino non moroso), allora si deve ammettere che anche la procedura esecutiva mobiliare presso terzi condotta sul conto corrente condominiale debba attenersi a tali regole. Le somme versate sul conto corrente, pur vincolate alla esecuzione delle delibere condominiali, quanto a utilizzo sono riferibili comunque

Quindi, la norma non pone alcun vincolo di impignorabilità ma si pone nel solco della parziarietà delle obbligazioni contratte in nome e per conto del condominio, la cui responsabilità patrimoniale deve gravare, innanzitutto, sul condomino inadempiente.

Si crea, così, un sistema efficace di protezione dei condomini che effettuano i loro pagamenti regolarmente, che non vedono sottoposti a vincolo le somme regolarmente versate per il condominio, con vantaggio anche della corretta e fluida gestione del condominio stesso.

Il terzo creditore, potrebbe, al più, indicare specificamente le somme che intende pignorare e relative ai versamenti effettuati dal condomino moroso. Ipotesi comunque astratta, in quanto bisogna dimostrare: i versamenti effettuati dal condomino ed il loro ammontare, decurtarli proporzionalmente ai millesimi posseduti dal debitore, di eventuali spese che siano state effettuate per il condominio, indicare esattamente la somma residua esistente sul conto corrente a imputabile a quanto versato dal debitore esecutato. L"art. 63, d.a., c.c., non sancendo alcuna impignorabilità tende solo a proteggere i condomini virtuosi dalla esecuzione, nel limite della capienza del patrimonio del debitore. Quindi, se ad essere aggredite sono le somme residue imputabili al debitore, esse potranno immediatamente essere soggette a vincolo. Come detto, una ipotesi difficile da realizzare, in quanto presuppone la completa conoscenza della contabilità del condominio che può aversi solo tramite la fattiva collaborazione dell"amministratore del condominio.

Per quanto riguarda il beneficium excussionis ricordiamo i principi saldi in giurisprudenza:

1) il beneficio rappresenta una condizione della azione esecutiva, per cui la relativa opposizione ricade nell"ambito dell"art. 615 c.p.c. (Cass. 2011/23749), la cui carenza non può essere rilevata autonomamente dal giudice e non può essere sollevata quale eccezione per la prima volta in sede di giudizio di cassazione (Cass. 5105/1987).

2) l"opposizione può essere proposta anche solo se notificato il precetto di pagamento (Cass. 2005/15036)

3) il creditore deve dimostrare la concreta impossibilità (parziale o totale) di soddisfare il proprio patrimonio tramite l"esecuzione contro il debitore principale (ciò naturalmente, significa che bisogna dimostrare di aver esperito tutti i tipi di esecuzione possibili in base alla consistenza materiale del patrimonio del debitore, cfr. Cass. 2011/51369); la giurisprudenza di merito ammette la possibilità di un giudizio prognostico di incapienza del patrimonio del debitore (Trib. Bologna 4 ottobre 1983, GComm, 1984, II, 423)

4) Il beneficio d'escussione previsto dall'art. 2304 c.c. ha efficacia limitatamente alla fase esecutiva, nel senso che il creditore sociale non può procedere coattivamente a carico del socio se non dopo avere agito infruttuosamente sui beni della società, ma non impedisce allo stesso creditore d'agire in sede di cognizione per munirsi di uno specifico titolo esecutivo nei confronti del socio, sia per poter iscrivere ipoteca giudiziale sugli immobili di quest'ultimo, sia per poter agire in via esecutiva contro il medesimo, senza ulteriori indugi, una volta che il patrimonio sociale risulti incapiente o insufficiente al soddisfacimento del suo credito (Cass. 1040/2009).



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