Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-20

CONDOMIINO: BALCONI, TERRAZZE A LIVELLO E SPORTI CHIUSI - Riccardo MAZZON

I balconi sono elementi accidentali e non portanti (funzione assolta da pilastri ed architravi) della struttura del fabbricato e, pertanto - anche se inseriti nella facciata -, non costituiscono parti comuni dell'edificio; appartengono, invece, ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti (che sono, dunque, gli unici responsabili dei danni eventualmente cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura), in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano; conseguentemente, ad esempio, la domanda di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei condomini proprietari degli appartamenti ai quali sono annessi i balconi,

"sicché il contraddittorio può considerarsi integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il condominio ovvero tutti gli altri condomini dell'edificio" (Cass., sez. II, 23 giugno 1995, n. 7148, GCM, 1995, 6 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Si confronti, però, anche la seguente pronuncia, secondo cui, nel caso di balconi il cui piano di calpestio sia costituito dalla soletta dei solai fuoriuscente dai muri perimetrali, la soletta divisoria che separa il piano sottostante dal piano sovrastante è da considerarsi comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., ai proprietari di entrambi i piani,

"i quali possono servirsene nel loro interesse, purché non contrario alla sua destinazione o fuori dal diritto altrui" (Pret. Torre Annunziata 21 dicembre 1981, VN, 1982, 797).

I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, invece, pur inerenti ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio (e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti),

"con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso" (Cass., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159, GCM, 1996, 1266).

Quanto, invece, ai balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione architettonica, lucifera e di aereazione, si presumono di proprietà comune, in quanto

"costituiscono parte organica ed integrante dell'intero fabbricato" (Cass., sez. II, 13 dicembre 1979, n. 6502, GCM, 1979, 12).

Così, anche la terrazza, ancorché prospiciente il cortile comune dell'edificio condominiale, appartiene in via esclusiva al proprietario dell'appartamento, al quale accede in qualità di pertinenza:

"ne consegue che il predetto proprietario e non il condominio è obbligato al risarcimento dei danni cagionati a terzi dalla caduta di materiali distaccatisi dalla terrazza anzidetta" (Cass., sez. II, 18 novembre 1992, n. 12317, GCM, 1992, 11).

La terrazza a livello, superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, può equipararsi al lastrico solare [al lastrico solare o al tetto, inteso quale parte comune dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., ai fini della ripartizione delle relative spese di riparazione o ricostruzione,

"soltanto quando assolve anche all'essenziale ed imprescindibile funzione di copertura dell'edificio stesso" (Trib. Milano, 20 maggio 2002, GMil, 2002, 365)]

sicché la sua attribuzione legale in proprietà condominiale (ai proprietari di piano o porzioni di piano, quale parte necessaria all'esistenza del fabbricato da essa coperto) è derogabile solo quando, in virtù del titolo di acquisto dall'unico originario proprietario dell'edificio (o con atto di disposizione dei condomini titolari del diritto di proprietà comune), venga stabilito il diverso regime della proprietà superficiaria (o dell'uso esclusivo) della terrazza, in favore dell'acquirente dell'immobile ad essa contiguo: così, nella controversia fra due aventi causa dall'unico originario proprietario di fabbricato, poi divenuto condominiale, circa la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani dell'edificio, che sia contigua a (ed accessibile da) entrambi gli appartamenti, deve darsi la prevalenza al titolo di acquisto, ancorché successivo, nel quale la terrazza formi oggetto di esplicito trasferimento a favore dell'acquirente dell'appartamento, rispetto al titolo, relativo all'altro immobile, in cui del manufatto non si trovi alcuna menzione"

"la terrazza a livello nella quale è stato apposto un cancello appartiene di proprietà esclusiva al proprietario dell'appartamento ad essa contiguo in quanto acquistata con rogito notarile insieme a detto appartamento" (Cass., sez. II, 22 novembre 1996, n. 10323, GC, 1997, I, 653.)

Secondo la Suprema Corte, gli sporti chiusi (analogamente ai balconi), essendo accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso, come un prolungamento del piano: infatti,

"a presunzione di proprietà comune delle parti dell'edificio in condominio di cui all'art. 1117 c.c. (la cui elencazione non è tassativa) postula la destinazione delle cose al servizio dell'edificio, trattandosi di parti dell'immobile che ne costituiscono la struttura fondamentale o di accessori destinati all'uso comune" (Cass., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11775, VN, 1993, 757).



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