Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-02-04

CONDOMINIO: AMBITI DIVERSI PER GLI ARTT. 1102 E 1122 C.C.? - Riccardo MAZZON

differenti campi d'applicazione per gli articolo 1102 e 1122 del codice civile

in materia di condominio degli edifici si applica la norma di cui all'art. 1102 c.c.?

no, in materia di condominio degli edifici non si applica la norma di cui all'art. 1102 c.c., statuita in materia di comunione, ma quella di cui dall'art. 1122 c.c., prevista in maniera specifica "in subiecta" materia"

Interesssante sgomberare il campo da equivoci [per fare un esempio, in materia di condominio degli edifici non si applica la norma di cui all'art. 1102 c.c., statuita in materia di comunione, ma quella di cui dall'art. 1122 c.c.,

"prevista in maniera specifica "in subiecta" materia" (Trib. Roma, sez. V, 10 marzo 2011, n. 5177, www.dejure.it, 2011 - cfr. amplius il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013)],

spesso presenti in ambito di rapporti sussistenti tra l'articolo predetto e l'articolo 1122 del codice civile.

In particolare, va sin d'ora chiarito come l'articolo 1102 del codice civile, applicabile anche in ambito condominiale, riguardi l'utilizzo, da parte di ciascun condomino, della cosa comune, mentre l'articolo 1122, stesso codice, concerne esclusivamente le opere attuate, dal singolo condomino, nel piano (o porzione di piano) di sua proprietà esclusiva: ad esempio, ai sensi dell'art. 1102, comma 1, c.c., ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini [cosicché l'apertura di finestre - ovvero la trasformazione di luce in veduta - su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini, ai sensi dell'art. 1102 c.c., tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche

"la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva" (Cass., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13874, GDir, 2010, 28, 57)];

e, ancora, l'occupazione in via permanente e stabile, da parte di un condomino, del tetto dell'edificio, con relativa incorporazione nella sua proprietà esclusiva, non rientra nella previsione dell'art. 1122 c.c., concernente le opere attuate nel piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva,

"bensì integra tipica attività innovatrice vietata dall'art. 1102 c.c. se non autorizzata dagli altri condomini" (Cass., sez. II, 27 luglio 1984, n. 4449, GCM, 1984, 7).

E' proprio in quest'ottica che debbono esser lette tutte quelle pronunce che abbinano, nel loro intercedere, gli articolo sopra citati, con accoppiamento che, evidentemente, persegue finalità di completezza descrittiva circa i limiti ai quali è soggetto, nell'operare, il singolo condomino: si pensi, ad esempio, a quando la giurisprudenza afferma che, alla luce del combinato disposto di cui agli art. 1102 e 1122 c.c., in un muro maestro possono essere praticate all'occorrenza anche delle aperture, purché tali, ovviamente, da non mettere in pericolo la stabilità dell'edificio e che, a tal fine, è sempre necessario che tutti i condomini prestino il proprio assenso,

"e ciò proprio in quanto l'apertura di porte d'accesso, ossia di varchi di una non esigua ampiezza rispetto alla superficie del muro, e nel muro stesso, è tale - "quoad naturam" - da alterarne la integrità e quindi la destinazione originaria" (App. Milano 4 aprile 2001, GMil, 2002, 93).

Sempre in tal guisa la Suprema Corte, in applicazione del suindicato principio, ha confermato la sentenza del giudice del merito, che aveva giudicato legittima l'apertura di una porta eseguita da un condomino nel muro condominiale, dopo avere incensurabilmente accertato che da essa non era derivata alcuna sostanziale modifica dell'entità materiale del bene, né il mutamento di destinazione dell'androne comune, di cui il ricorrente poteva continuare a fare uso secondo il suo diritto,

"incontestata essendo ulteriormente rimasta l'insussistenza di alterazione del decoro architettonico del bene medesimo in conseguenza di detta apertura" (Cass., sez. II, 26 marzo 2002, n. 4314, GCM, 2002, 523).

Ancora, si è soliti affermare che, in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell'edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, proprio alla stregua dei criteri indicati negli art. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà esistenti nell'edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro,

"incidendo sulla sua funzione di recinzione e possono dar luogo all'acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale" (Cass., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5780, GCM, 1988, 10).

Per un esempio ricavato dalla giustizia amministrativa si veda, ulteriormente, la seguente pronuncia, rilasciata in ambito di legittimazione a richiedere il "permesso a costruire", laddove è stato deciso che, grazie all'ampia e generica formula adoperata dall'art. 4 comma 1, l. 28 gennaio 1977 n. 10, la legittimazione a chiedere la concessione edilizia spetta a chiunque abbia, in virtù di un diritto reale o di un'obbligazione, la facoltà di eseguire il progetto assentito e, in particolare, al singolo condomino per un'opera (nella specie, una canna fumaria) da realizzare sulle parti comuni di un edificio ma strettamente pertinenziale alla sua unità immobiliare,

"in virtù del combinato disposto degli art. 1102 (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), senza che gli altri condomini, in assenza del danno provocato, possano legittimamente opporvisi" (Cons. Stato, sez. V, 23 giugno 1997, n. 699, FA, 1997, 1665).



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati