Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-06-29

CONDOMINIO: APPLICAZIONI PRATICHE IN TEMA DI RIPARTIZIONE DI SPESE CONDOMINIALI - Riccardo MAZZON

ripartizione spese condominiali e modifica dei criteri: applicazioni giurisprudenziali

pronuncia che individui il criterio di ripartizione di alcune spese condominiali, deroghe, spese individuali, ascensore, riscaldamento

assenza di tabella, spese legali, esenzione, cooperativa edilizia, aventi causa a titolo particolare e locali commerciali

La domanda volta ad ottenere una pronuncia che individui, ex articolo 1123 del codice civile (cfr. paragrafo 8.1., capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), il criterio di ripartizione di alcune spese condominiali, non è ammissibile nel vigente schema di disciplina legale di funzionamento della collettività condominiale, nel quale è riservata all'assemblea dei condomini, quale specifica attribuzione, ogni deliberazione dei criteri di riparto delle spese relative alla manutenzione dei beni comuni; deliberazione suscettibile poi di impugnazione nel caso di contrarietà alla legge o al regolamento, senza che possa configurarsi azione di preventivo accertamento del corretto contenuto della decisione collettiva sfociante in pronuncia, di fatto, sostitutiva della volontà assembleare ed all'ottenimento della quale, prima appunto della discussione assembleare,

"neppure è configurabile un concreto interesse del singolo condomino e, tanto meno, della collettività impersonata dall'amministratore" (Trib. Milano 18 ottobre 2004, ALC, 2005, 451; conforme Trib. Firenze 13 dicembre 2004, ALC, 2005, 450).

Per l'applicazione del criterio derogatorio al principio generale della ripartizione delle spese (in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno), occorre individuare, previamente, l'attività di conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio che apporti, in modo differenziato, a ciascun condomino, una propria utilità individuale:

"poiché, altrimenti, il parametro della caratura millesimale dovrà trovare piena applicazione, salva una diversa convezione intervenuta tra le parti" (Trib. Roma 25 luglio 2005, GC, 2007, 5, 1105).

Il principio testé espresso (cfr. paragrafo 8.5., capitolo ottavo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) ha trovato ampia applicazione, specie in ambito di collocazione di spese pretesamente individuali, ascensore, riscaldamento, assenza di tabella millesimale, allocazione spese del legale del condominio, nel senso, in quest'ultimo argomento, che è affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. - la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condomino per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione,

"ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione" (Cass., sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946, RGE, 1994, I, 693; ALC, 1994, 513; - collocazione di spese pretesamente individuali: Trib. Milano 13 settembre 2005, GiustM, 2005, 60; - ascensore: Trib. Salerno, sez. I, 9 aprile 2010, GLSalerno, 2010; conforme, in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione a cui quest"ultimo aderisce: Trib. Bari, sez. III, 22 ottobre 2007, n. 2386, Giurisprudenzabarese.it, 2007; - riscaldamento: Cass., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708, GCM, 2007, 3; conforme Cass., sez. II, 21 luglio 2006, n. 16793, GC, 2007, 12, 2820; - assenza di tabella millesimale: Trib. Milano 1 febbraio 2001, GM, 2001, 982; Trib. Monza 25 agosto 2005, CorM, 2006, 2, 158; GM, 2006, 3, 642).

Premesso, dunque, che la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni è, in linea di principio, derogabile, ai sensi degli art. 1123 e 1138 c.c., con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione che modifichi i criteri legali di ripartizione delle predette spese, contenuta in una

"delibera approvata da tutti i condomini" (Cass., sez. II, 16 novembre 1992, n. 12281, GCM, 1992, 11; ALC, 1993, 276),

è certamente consentita l'esenzione totale (o parziale), per taluno dei condomini, dall'obbligo di partecipare alle spese, purché ciò risulti chiaramente dal testo del documento configurante convenzione, con conseguente irrilevanza del valutare in che misura, la cosa o il servizio a cui si riferisce la spesa, possa essere concretamente utilizzata dai partecipanti al condominio:nella seguente pronuncia, ad esempio, trattavasi di fattispecie di clausola del regolamento contrattuale, la quale, regolando diverse ipotesi di spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, prevedeva che in via generale tutte le spese riguardanti casi non previsti in modo specifico di amministrazione e gestione del condominio - nella specie quelle relative alla riparazione della solette di copertura delle autorimesse - fossero

"da ripartirsi in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà" (Trib. Milano 11 maggio 1987, ALC, 1999, 655 - ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato: Cass., sez. II, 25 marzo 2004, n. 5975, GCM, 2004, 3, conforme Trib. Bari, sez. III, 10 giugno 2008, n. 1470, Giurisprudenzabarese.it, 2008; conforme Cass., sez. II, 16 dicembre 1988, n. 6844, VN, 1988, 1196; ALC, 1989, 262; GCM, 1988, 12; conforme Cass., sez. II, 23 dicembre 1988, n. 7039, RGE, 1989, I, 285).

Proprio in relazione alla circostanza che la cennata deroga debba, per valere, esser prevista espressamente, è stato altresì deciso come il fatto che, per alcune parti dell'edificio, specificatamente indicate nel titolo come comuni, la misura della partecipazione di ciascun condomino alla comunione risulti determinata in misura diversa a quella corrispondente alla rispettiva quota di proprietà esclusiva (nella specie, in parti uguali tra i condomini, anziché in millesimi di proprietà)

"non implica che tale diversa misura si estenda alle restanti parti comuni" (Cass., sez. II, 29 gennaio 2000, n. 1033, VN, 2000, 259).

Si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce, pronunciate in relazione a cooperativa edilizia, ascensore, aventi causa a titolo particolare e locali commerciali; in tal ultimo settore, ad esempio, è stato deciso che, proprio per espressa previsione dell'art. 1123 c.c., il criterio, ivi fissato, di ripartizione delle spese condominiali tra tutti i condomini, in proporzione al possibile uso o alla concreta utilità delle cose o dei servizi cui le spese stesse si riferiscono, è liberamente derogabile per convenzione, pertanto è legittima la deroga al criterio di ripartizione suindicato contenuta in una disposizione del regolamento di condominio contrattuale che esclude i condomini "proprietari dei locali commerciali"

"dalla partecipazione alle spese relative ai beni e servizi comuni non goduti" (Cass., sez. II, 6 febbraio 1984, n. 898, RGE, 1984, I, 452 - cooperativa edilizia: Trib. Piacenza 30 novembre 1988, ALC, 1989, 724; - ascensore: Cass., sez. II, 6 novembre 1986, n. 6499, GCM, 1986, 11; - aventi causa a titolo particolare: Trib. Bari, sez. III, 10 giugno 2008, n. 1470, Giurisprudenzabarese.it, 2008;conforme Cass., sez. II, 9 agosto 1996, n. 7353, GI, 1997, I, 1, 1392).



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati