Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-07-05

CONDOMINIO: ASPETTO ARCHITETTONICO E DECORO NON SONO LA STESSA COSA! - Riccardo MAZZON

L'"aspetto architettonico", richiamato dall'articolo 1127 del codice civile in tema di sopraelevazione, differisce dal "decoro architettonico", riferendosi, il primo, unicamente allo stile: in particolare, per aspetto architettonico s'intende la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente, comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore; la relativa indagine, condotta in stretta correlazione con la visibilità dell'opera e con l'esistenza di un danno economico valutabile (cfr., amplius, capitolo dodicesimo del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato, senza comportare l'obbligo di un'espressa motivazione sulla sussistenza del pregiudizio economico,

"quando questo è da ritenersi insito in quello estetico, in conseguenza della gravità di quest'ultimo" (Cass., sez. II, 22 gennaio 2004, n. 125, GCM, 2004, 1; RGE, 2004, I, 1280; conforme Cass., sez. II, 24 ottobre 1978, n. 4804, FI, 1979, I, 376; conforme, indicando nella diversità di composizione di materiali del manufatto, nella minore altezza rispetto agli altri piani, nel tipo di copertura e di finestratura le cause del rilevato pregiudizio, si da escludere che fosse stata attuata una ricostruzione dell'equilibrio estetico della facciata: Cass., sez. II, 14 luglio 1988, n. 4613, GCM, 1988, 7; ALC, 1989, 70 – conforme: Cass., sez. II, 12 settembre 2003, n. 13426, GCM, 2003, 9; DeG, 2003; RGE 2004, I, 1297 – conforme, in un caso di veranda costruita sulla terrazza di un edificio condominiale: Cass., sez. II, 27 aprile 1989, n. 1947, GC, 1989, I, 2631; conforme Cass., sez. II, 28 novembre 1987, n. 8861, GCM, 1987, 11).

Naturalmente, trattandosi di estetica, è necessaria la visibilità esterna dell'innovazione: pertanto, esclusi problemi di staticità, non sono pregiudizievoli per il decoro e l'aspetto architettonico dell'edificio condominiale e, pertanto, non se ne può imporre la demolizione, quei manufatti, posti in essere dai singoli condomini sulle rispettive proprietà esclusive, che non siano (o lo siano in modo inapprezzabile) visibili dall'esterno, essendo evidentemente determinante, in fatto di estetica,

"il criterio della visibilità dell'opera" (Trib. Roma 13 novembre 1990, ALC, 1991, 122).

Nonostante da più parti si segnali come la tutela del decoro architettonico sia stata apprestata, dal legislatore, in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio, con ciò comportando pronunce che, esplicitamente, considerano il deprezzamento economico quale conditio sine qua non, nella valutazione della lesione del decoro architettonico [si veda, ad esempio, la seguente pronuncia, laddove decide che, per stabilire se vi sia stata lesione del decoro architettonico del fabbricato condominiale, ai sensi dell'art. 1120 c.c., il giudice oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell'intero stabile, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a una utilità, la quale

"compensi l'alterazione architettonico che non sia di grave e appariscente entità" (Pret. Taranto 21 settembre 1993, ALC, 1994, 145 – conforme, in quanto la tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono: Cass., sez. II, 15 maggio 1987, n. 4474, GCM, 1987, 5 – conforme: Pret. Capri 26 maggio 1990, ALC, 1991, 174)],

pare, invece, preferibile ragionare in modo diametralmente opposto, verificando come il pregiudizio economico sia, in realtà, mera conseguenza, seppur eventuale, dell'intervenuta alterazione del decoro architettonico predetto, specie nei casi in cui l'accertato danno estetico rivesta particolare rilevanza: in tal ultimo caso, il danno economico è da ritenersi insito, senza necessità di specifica indagine e il relativo accertamento è demandato alla discrezionalità del giudice del merito

"e non è sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato" (Cass., sez. II, 15 aprile 2002, n. 5417, GCM, 2002, 649; RGE, 2002, I, 1055; conforme, nel senso che, quando la modifica non sia del tutto trascurabile e non abbia arrecato anche un vantaggio, deve sempre ritenersi insito nel pregiudizio estetico quello economico, senza necessità di una espressa motivazione sotto tale profilo tutte le volte in cui non sia stato espressamente eccepito e provato che la modifica ha anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile: Cass., sez. II, 6 ottobre 1997, n. 9717, GCM, 1997, 1865 – conforme, nel senso che nell'alterazione del decoro architettonico dell'edificio in condominio il pregiudizio economico è normalmente insito in quello estetico accertato, senza necessità di una espressa motivazione sotto tale profilo tutte le volte in cui non sia stato espressamente eccepito e provato che la modifica ha anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile: Cass., sez. II, 24 marzo 2004, n. 5899, GCM, 2004, 3 – conforme: Cass., sez. II, 31 luglio 1987, n. 6640, GCM, 1987, 7).

Si confronti, altresì, la seguente pronuncia, laddove afferma che, se è vero che l'alterazione del decoro architettonico dell'edificio in condominio, vietata dall'art. 1120 c.c., richiede un mutamento estetico implicante un pregiudizio economicamente valutabile, tuttavia, nell'ipotesi di modifica obbiettivamente rilevante, deve ritenersi insito nel pregiudizio estetico quello economico, con la conseguente insussistenza dell'obbligo del giudice di un'espressa motivazione sotto tale ultimo profilo; nella specie, in cui si trattava della trasformazione in porte di tre finestre di un appartamento condominiale, la Corte suprema ha considerato congrua la decisione dei giudici del merito, che avevano reputato tale trasformazione lesiva del decoro architettonico dello stabile,

"alla stregua della consistenza della medesima e della sua notevole incidenza negativa sulla simmetria dell'immobile" (Cass., sez. II, 4 aprile 1981, n. 1918, GCM, 1981, 4).

Le norme del regolamento contrattuale di condominio possono dare, del concetto di decoro architettonico, una definizione più rigorosa, di quella accolta dall'articolo 1120 del codice civile, con ciò estendendo il divieto di immutazione, sino ad imporre la conservazione di particolari elementi attinenti alla simmetria, all'estetica o all'aspetto generale dell'edificio (tanto se esistenti nel momento della sua costruzione, quanto se successivamente accolti).

In effetti, in materia di condominio di edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà,

"senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni" (Cass., sez. II, 6 ottobre 1999, n. 11121, GCM, 1999, 2075; ALC, 2000, 432; conforme Trib. Catanzaro, sez. II, 18 gennaio 2011 – www.dejure.it, 2011 – conforme, in caso di clausola vietante variazioni all'aspetto esterno dell'immobile, con validità della delibera condominiale che vieti ad un condomino l'installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche -nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell'appartamento- risulti immediatamente visibile dall'esterno, e lesiva del decoro architettonico dell'edificio: Cass., sez. II, 29 aprile 2005, n. 8883, GCM, 2005, 5).

Si osserva, in tal caso, come le norme condominiali che vietano modificazioni dell'estetica dell'edificio, aventi natura di servitù reciproca opponibile "erga omnes", superano la necessità di una valutazione da compiere volta a volta in ordine alla conformità o disformità di ogni singola modifica rispetto alla identità architettonica del complesso o alla attitudine a ledere il decoro architettonico del medesimo; inoltre, l'esistenza di norme condominiali, trasfuse finanche nei singoli rogiti di vendita, che pongono specifici divieti di modificazione estetica dell'edificio, regolando persino la sistemazione di beni mobili visibili dall'esterno rispetto alla costruzione, manifesta l'intenzione di considerare quale valore meritevole di assoluta tutela la immodificabile uniformità stilistica dell'intero complesso, e quindi

"conferisce, a ciascun singolo condomino il potere di agire anche in giudizio per realizzarla" (App. Milano 9 giugno 2004, GM, 2005, 7/8, 1537; conformemente, è stata ritenuta illecita la trasformazione di una finestra in porta di accesso alla pubblica via operata in una facciata connotata da indubbio pregio artistico: App. Milano 6 marzo 1992, ALC, 1992, 804 – conforme, nel senso che un regolamento di condominio cosiddetto contrattuale ove abbia ad oggetto la conservazione dell'originaria "factes" architettonica dell'edificio condominiale, comprimendo il diritto di proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice, persino migliorativa, appresta in tal modo una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero "decoro architettonico" dagli art. 1120, comma 2, 1127 comma 3, e 1138 comma 1 c.c., con la conseguenza che in presenza di opere esterne la loro realizzazione integra di per sè una vietata modificazione dell'originario assetto architettonico dell'edificio: Cass., sez. II, 12 dicembre 1986, n. 7398, GCM, 1986, 12; conforme, osservando come la sfera dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune possa essere suscettibile di restrizioni purché queste abbiano natura contrattuale e siano trascritte per la loro ulteriore validità anche nei confronti dei successivi acquirenti -la fattispecie esaminata riguarda una veranda appoggiata ed ancorata al muro della facciata dell'edificio-: Trib. Napoli 30 novembre 1991, ALC, 1992, 129).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, dove la Suprema Corte ha corretto la motivazione della decisione impugnata, nel senso che la norma del regolamento condominiale, nel definire la nozione di decoro architettonico, recepiva un autonomo valore, confermando la decisione stessa poiché i giudici del merito avevano accertato con esatti criteri che, nel caso concreto, la trasformazione di una finestra sul cortile in porta-finestra non aveva pregiudicato

"alcuno degli elementi di simmetria, architettura ed estetica considerati dall'art. 11 del regolamento condominiale" (Cass., sez. II, 28 novembre 1987, n. 8861, GCM, 1987, 11; NGCC, 1988, I, 384; GI, 1988, I, 1, 210).



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