Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-12-16

CONDOMINIO: CANNA FUMARIA, RISCALDAMENTO E LOCALE CALDAIA - RM

La canna fumaria, financo se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente (anche se, solitamente, fa parte di un impianto comune) di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla "presunzione" (- si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) di comunione.

Si vedano, in argomento, anche le seguenti pronunce, la prima delle quali precisa come la normativa che regolamenta la trasformazione dell"impianto centralizzato in caldaie indipendenti sia finalizzata al conseguimento del risparmio energetico, sicché essa consente alla maggioranza dei condomini - escludendo la necessità dell'unanimità - di decidere la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato e la sostituzione di esso con impianti autonomi rispondenti alle caratteristiche di legge; con la conseguenza che non è più consentito, alla minoranza dissidente, di mantenere in esercizio il dismesso impianto, risolvendosi una tale eventualità in un dispendio maggiore di energia, in contrasto con il fine di risparmio perseguito dalla legge.

Tanto premesso, prosegue la pronuncia de qua, risulta evidente che sia obbligatorio per tutti i condomini partecipare alle spese per l'installazione della nuova canna fumaria, costituente bene comune (anche nel caso di trasformazione "ex lege" n. 10/1991 dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi a gas, la canna fumaria obbligatoria per le evacuazioni dei fumi - alla quale tutti i condomini sono tenuti ad allacciare il proprio impianto individuale attuale o futuro - non può che essere un bene comune, la cui installazione o manutenzione deve necessariamente gravare su tutti i condomini, nelle proporzioni millesimali previste),

"perché obbligatoriamente prevista per l'esercizio dei singoli impianti autonomi di riscaldamento" (Cass., sez. II, 21 novembre 2008, n. 27822, ALC, 2009, 2, 146 – cfr. anche Cass., sez. II, 29 agosto 1991, n. 9231, GC, 1992, I, 1869).

La seconda ricorda come, nel caso in cui cessi l'uso di un impianto di riscaldamento condominiale, non venga meno, per questa sola ragione, il compossesso dei singoli comproprietari sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in attività un impianto,

"sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni" (Cass., sez. II, 17 febbraio 1995, n. 1719, GCM, 1995, 363).

Nel caso di attraversamento, da parte dei tubi dell'impianto di riscaldamento condominiale, di un vano in proprietà esclusiva sprovvisto di radiatori e quindi non fruente di detto impianto, va ravvisata una servitù prediale di conduttura di liquidi, a carico di tale vano ed a vantaggio delle altre parti dell'edificio

"e non la situazione prevista dall'art. 1117 n. 3 c.c., postulante l'estremo del reciproco vantaggio" (Cass., sez. II, 20 gennaio 1982, n. 369, GCM, 1982, 1)

anche se, è stato altresì notato, la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. dell'impianto centrale di riscaldamento, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, non può essere esclusa per il fatto che alcune unità immobiliari siano sprovviste di diramazioni, giacché ciò che rileva, al fine di escludere il concorso nelle spese, è l'obiettiva configurazione dei luoghi,

"tale da escludere di per se stessa la potenzialità d'uso della cosa comune" (Trib. Milano 2 marzo 1992, ALC, 1992, 616).

Ancora, in argomento, è stato osservato come la collocazione in un vano (o altro ambiente o spazio), compreso nel perimetro del condominio, di tubazioni (o parte di esse) dell'impianto termico centralizzato (o di altro servizio comune), non rende di per sé quel vano insuscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà

"salve le limitazioni di tale diritto - concretanti corrispondenti servitù - correlata all'obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali tubazioni al servizio ed a vantaggio dell'intero edificio condominiale" (Cass., sez. II, 19 maggio 1992, n. 5978, GCM, 1992, 5).



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