Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-06-29

Condominio: casi consueti di responsabilità dell'amministratore e incidenza sul compenso - Riccardo Mazzon

La responsabilità dell'amministratore (anche di edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica) può derivare da problematiche inerenti la sua legittimazione come da eventi materiali (si pensi allo spoglio) e, interessando anche l'ambito omissivo, incide su fattispecie quali la revoca del medesimo e il suo compenso.

E' stata esclusa la legittimazione passiva dell'amministratore, in relazione a controversie afferenti ad oneri condominiali, riferibili ad un bene immobile in comproprietà tra i condomini che, in quanto comunisti ex art. 1100 c.c., restano i titolari dei relativi diritti sul bene; di talché, si precisa in sentenza, la domanda giudiziale (nella fattispecie trattasi di titolo monitorio) deve essere proposta nei confronti dei comproprietari e non già nei confronti dell'amministratore il quale, nei limiti del mandato gestorio ex art. 1129 c.c.,

"resta legittimato esclusivamente in relazione alle controversie che abbiano ad oggetto le parti comuni individuabili a norma dell'art. 1117 c.c." (Trib. Roma, sez. V, 2 luglio 2009, n. 14592, www.dejure.it, 2010).

Il nuovo amministratore di un condominio deve ritenersi legittimato ad agire, nei confronti del precedente, per la restituzione dei documenti, occorrenti all'esercizio della gestione condominiale; né è necessario che egli sia all"uopo autorizzato con delibera assembleare, perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall'art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste - esecuzione delle delibere dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi - comprende quella prioritaria ed indispensabile per l'espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui appunto il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente: si tratta, invero, di

"documentazione che l"amministratore detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del condominio mandante, da rimettere perciò in adempimento del generale obbligo di restituzione postulato dall"art. 1713 comma 1 c.c." (Trib. Salerno, sez. I, 3 ottobre 2006, www.dejure.it, 2006).

Quanto al terzo, che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio, egli ha l'onere di chiamare in giudizio colui che ne ha la rappresentanza sostanziale, secondo la delibera dell'assemblea dei condomini

Pertanto, egli non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale, in quanto il principio dell'apparenza del diritto è inapplicabile alla rappresentanza nel processo, essendo in quest'ultimo escluso sia il mandato tacito, sia l'utile gestione: ne deriva che

"la notifica di un atto processuale ad un soggetto che non sia stato nominato amministratore del condominio, è giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale" (Cass., sez. III, 4 gennaio 2002, n. 65, GCM, 2002, 16; GC, 2002, I, 1827).

Non incidono, in ogni caso, sul rapporto processuale (si veda, però, infra), le vicende relative alla persona dell'amministratore, verificatesi nel corso del giudizio (di cui sia parte un condominio), sicché esse

"non comportano, di conseguenza, l'interruzione del processo" (Trib. S. Maria Capua V. 3 aprile 1998, GIUS, 1999, 915).

L'amministratore di condominio, cessato dall'incarico, è attivamente legittimato a proporre l'azione per il recupero delle somme da lui anticipate, nell'interesse del condominio, nel corso della sua gestione e ciò non soltanto nei confronti di quest'ultimo - legalmente rappresentato dal nuovo amministratore: dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall'espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti -, bensì anche nei confronti di ogni singolo condomino, cumulativamente, la cui obbligazione di rimborsare all'amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell'esecuzione dell'incarico, deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l'anticipazione e per effetto di essa e

"non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali" (Cass., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530, GCM, 1996, 1334; ALC, 1996, 879 – conforme, trovando il suo fondamento, nella disciplina del rapporto di mandato, quale è quello configurabile tra i condomini e l'amministratore (art. 1720 c.c.: Cass., sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286, GCM, 1997, 227; VN, 1997, 190; ALC, 1997, 419 - Conforme - Cass., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530, GC, 1997, I, 699 – conforme: Trib. Roma 9 febbraio 1991, ALC, 1991, 328).

In ogni caso, la cessazione del rapporto di rappresentanza, per sostituzione dell'amministratore, non esclude la riferibilità, al condominio, degli atti validamente compiuti dal precedente amministratore: pertanto, ad esempio,

"il condominio, contro il quale è prodotta una scrittura privata sottoscritta da un suo precedente amministratore nella vigenza del suo incarico, ha l'onere, se vuole sottrarsi alla presunzione di cui all'art. 2702 c.c., di disconoscere la sottoscrizione della scrittura medesima" (Cass., sez. II, 21 giugno 1994, n. 5956, GCM, 1994, 6).

L'esclusiva legittimazione passiva, nelle cause promosse da uno dei condomini, per impugnare le deliberazioni assembleari - ove queste non attengano a diritti sulle cose comuni -, compete all'amministratore del condominio:

"in tali cause, pertanto, deve riconoscersi la capacità a deporre degli altri condomini, in quanto non portatori di un interesse che li abiliti a partecipare al giudizio" (Cass., sez. II, 19 novembre 1992, n. 12379, GCM, 1992, 11; ALC, 1993, 533).

Per un caso si carenza di legittimazione passiva del condominio, si rammenta come sia carente di legittimazione passiva il condominio chiamato, dal singolo condomino, a rispondere per vizio o difetti relativi all'esecuzione di opere immobiliari,

"commissionate dall'assemblea dei condomini ad un appaltatore" (Trib. Piacenza 3 settembre 1993, ALC, 1994, 604).

La cessazione del rapporto di rappresentanza per dimissioni comporta l'interruzione del processo - nel corso del giudizio, di cui sia parte costituita un condominio legalmente rappresentato dall'amministratore -, soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito: altrimenti, il rapporto processuale prosegue senza soluzione di continuità e senza dar luogo a successione nel processo quando si costituisca in giudizio il nuovo amministratore,

"ed è perciò valida l'impugnazione proposta dall'amministratore dimissionario il cui potere perdura fino alla sua sostituzione" (Cass., sez. II, 17 marzo 1993, n. 3159, GC, 1994, I, 778; GCM, 1993, 513; FI, 1993, I, 2520; ALC, 1993, 492; GCM, 1993, 513).

Si ribadisce come la rappresentanza in giudizio del condominio spetta, inderogabilmente, all'amministratore nominato dall'assemblea dei condomini (cfr. capitolo sedicesimo del presente lavoro): un tanto nei limiti delle attribuzioni indicate dalla legge (art. 1130 c.c.) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall'assemblea, restando in facoltà del singolo condomino di intervenire nella lite solo ad adiuvandum,

"come portatore di un interesse proprio, e non come rappresentante del condominio ancorché delegato dall'assemblea condominiale" (Cass., sez. II, 8 agosto 1989, n. 3646, GCM, 1989, 8-9).

Resta confermato anche dopo la novella 2012 come anche la responsabilità penale dell'amministratore di condominio vada ricondotta nell'ambito della disposizione per la quale "non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo": per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo e detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata, com'è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore.

In applicazione di tale principio, ad esempio la Corte ha ritenuto configurabile, a carico dell'amministratore di condominio, di un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di

"incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava parti comuni dell'edificio" (Cass. pen., sez. IV, 23 settembre 2009, n. 39959, CP, 2009, rv 245317).

Anche dopo l'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, pare corretta l'affermazione secondi cui il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione della delibera assembleare, proporre azione di responsabilità nei confronti dell'amministratore.

Per fare un esempio, è stato deciso che, in tema di condominio, l'approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, rientrano tra le attribuzioni dell'assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l'annullabilità, sono poi obbligatorie per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell'art. 1137 c.c. - alla quale non può essere equiparata, ad esempio, una mera contestazione scritta - sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata né proporre azione di responsabilità nei confronti dell'amministratore

"ove si ritenga leso dall'attività dalle iniziative arbitrarie dello stesso per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali" (Trib. Salerno, sez. I, 30 gennaio 2010, GM, 2010, 4, 998).

Si veda anche, in termini generali, la seguente pronuncia, laddove è conclamato che, in tema di condominio di edifici l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore - e la mancata impugnativa delle relative delibere - preclude l'azione di responsabilità, al singolo condomino leso dall'attività dalle iniziative arbitrarie dello stesso, soltanto per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali, per le quali il potere di approvazione compete esclusivamente all'assemblea a norma dell'art. 1135 n. 3 c.c.; la delibera assembleare di approvazione non esclude, invece, l'anzidetta responsabilità, nel caso di mancata tempestiva informazione da parte dell'amministratore di atti che hanno incidenza diretta sul patrimonio del singolo condomino,

"come nel caso di mancato riferimento di perizie relative a controversie con altri soggetti" (Cass., sez. II, 2 ottobre 1992, n. 10838, GCM, 1992, 10).

L'amministratore anticipatamente revocato dall'assemblea non ha diritto al pagamento dell'intero compenso, ma alla minor somma liquidata

"in proporzione al tempo di effettiva esecuzione del mandato" (GdP Avellino 22 settembre 2005, ALC, 2006, 1, 61).

Il principio pare applicabile ancor oggi, dopo l'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, specie rammentando come la nuova formulazione dell'articolo 1129 del codice civile preveda che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

L'amministratore di un condominio che compia un atto di impossessamento violento o clandestino in base ad autorizzazione o delibera assembleare, deve considerarsi autore materiale dello spoglio, mentre autore morale dello stesso deve essere considerata la collettività condominiale, rappresentata dall'assemblea, per cui

"l'azione di reintegrazione può essere proposta sia contro il condominio, sia contro l'amministratore, quale autore materiale dello spoglio" (Cass., sez. II, 24 maggio 2002, n. 7621, GCM, 2002, 915 – conforme - Cass., sez. II, 4 aprile 1987, n. 3272, GCM, 1987, 4).

Il nuovo articolo 1129 del codice civile si applica, espressamente, anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica: valga pertanto, in argomento, quanto riferito nel capitolo quattordicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013.



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