Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-12-09

CONDOMINIO: CONTRO CHI PROPORRE LE AZIONI REALI? - Riccardo MAZZON

- condominio ed azioni reali

- come può, in tal ambito, una sentenza conseguire un risultato utile se non è pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio?

- le azioni reali, che vengono ad incidere sul diritto di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio, vanno proposte nei confronti di tutti i condomini

Quanto alle azioni reali, che vengono ad incidere sul diritto di proprietà di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio e vanno proposte - non nei confronti del condominio nella persona dell'amministratore - ma

"nei confronti di tutti i condomini" (Trib. Napoli 1 luglio 1997, ALC, 1997, 10369 cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013),

da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi (e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi), sebbene la regola generale sia nel senso che esse possano essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex articolo 1131 comma primo del codice civile, adottata con la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, stesso codice, è opportuno rammentare che, anche qui, in tema di condominio, la legittimazione ad agire in giudizio dell'amministratore, in caso di pretese concernenti l'affermazione di diritti di proprietà, anche comune, può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito da ciascuno dei condomini al medesimo amministratore e non già - ad eccezione della equivalente ipotesi di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini - nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera legittimazione processuale ex art. 77 c.p.c., presupponente peraltro quella sostanziale; ne consegue ad esempio (nella specie, l'amministratore aveva esperito azione per far accertare la proprietà in capo al condominio dei locali soffitte di cui un condomino si era appropriato mettendoli in comunicazione con la propria abitazione a mezzo di una botola: la Suprema Corte, sulla base dell'enunciato principio, ha cassato la sentenza della corte di merito, che aveva accolto la domanda, perché l'azione non poteva essere proposta) che, in assenza del potere rappresentativo in capo all'amministratore in relazione all'azione esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante - vizio rilevabile anche d'ufficio, pure in sede di legittimità – comporta

"la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti e della sentenza" (Cass., sez. II, 13 marzo 2007, n. 5862, GCM, 2007, 3; conforme, in caso di difetto di legittimazione attiva dell'amministratore, in giudizio avente per oggetto l'avere realizzato, da parte di un condomino, sul giardino di propria esclusiva proprietà e in immediata adiacenza all'edificio condominiale, in difetto dei necessari titoli abilitativi e di consenso del condominio, un fabbricato posizionato a contatto con il muro delimitante le contìgue superfici immobiliari: Trib. Roma, sez. V, 17 marzo 2007, n. 37001, Mer, 2007, 11, 33; conforme Trib. Padova, sez. II, 24 novembre 2006, n. 2623, conforme, in fattispecie di domanda riconvenzionale di accertamento dell'acquisto per usucapione da parte del condominio di un bene rivendicato da un terzo: Cass., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8246, GCM, 1997, 1567; conforme Cass., sez. II, 19 ottobre 1994, n. 8531, GCM, 1994, 1246; conforme Trib. Verona 3 settembre 1994,ALC, 1994, 834; conforme Cass., sez. II, 26 aprile 2005, n. 8570, GCM, 2005, 4; conforme Cass., sez. II, 26 gennaio 2005, n. 1553, GCM, 2005, 1; conforme, quanto ad azione proposta nei confronti di uno dei comproprietari che aveva aperto accessi nel cortile comune ai fini della rimessa di autovetture, in quanto tale azione, secondo la S.C., avrebbe inciso sulla condizione di un bene comune sottoposto a servitù: Cass., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3044, GCM, 2009, 2, 197).

Così, è stata affermata l'ipotesi di litisconsorzio necessario, ad esempio:

- quando sia in discussione la proprietà (comune o individuale?) di una parte dell'immobile, nel senso che, nel caso in cui un condomino o un terzo estraneo al condominio, assumendo di essere proprietario esclusivo di un bene (nella specie locale destinato al alloggio del portiere), che la legge (art. 1117 c.c.) presume di essere di proprietà comune, chiedendone il rilascio ed il convenuto condominio, in persona dell'amministratore, deduca essere il bene di proprietà comune dei singoli condomini, invocando l'anzidetta presunzione legale, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, ricorrendo un'ipotesi di litisconsorzio necessario, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile, giacché la sentenza, implicando un accertamento tra titoli di proprietà confliggenti fra loro,

"non può conseguire un risultato utile se non pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio" (Cass., sez. II, 28 novembre 1996, n. 10609, GCM, 1996, 1619; conforme, ove sia controverso l'accertamento della proprietà esclusiva ovvero della proprietà condominiale di un bene: Trib. Salerno, sez. I, 11 gennaio 2008, www.dejure.it,, 2008);

- in tema di cosiddetta accessione invertita, in quanto nella controversia, di natura reale, che venga promossa per denunciare lo sconfinamento di una porzione del fabbricato costruito sul fondo vicino, al fine di conseguirne la demolizione, ed anche se insorga questione sull'applicabilità delle disposizioni dell'art. 938 c.c. in tema di cosiddetta accessione invertita, la circostanza che detto fabbricato sia oggetto di proprietà condominiale comporta l'esigenza di evocare in giudizio tutti i condomini,

"dato che la controversia medesima investe i diritti esclusivi di costoro ed esula dai poteri di rappresentanza dell'amministratore" (Cass., sez. II, 9 settembre 1991, n. 9482, GCM, 1991, 9; GI, 1992, I, 1, 478; RGE, 1992, I, 321);

- nonché, in generale, quando la pronuncia richiesta implichi un accertamento in ordine a titoli di proprietà fra loro confliggenti: in effetti, si ha litisconsorzio necessario, oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge, quando si deduce in giudizio un rapporto giuridico plurisoggettivo concettualmente unico ed inscindibile, sicché la sentenza potrebbe conseguire un risultato utile e positivo, ossia sarebbe "utiliter data", solo se pronuncia in contraddittorio di tutti i soggetti, attivi e passivi:

"ricorre tale ipotesi qualora il soggetto convenuto in rivendicazione da alcuni soltanto dei condomini eccepisca la sua proprietà esclusiva del bene comune rivendicato, giacché in tal caso la pronuncia, implicando un accertamento in ordine a titoli di proprietà confliggenti fra loro (proprietà esclusiva del convenuto e proprietà comune di tutti i condomini) non potrebbe essere utilmente emessa se non nei confronti di tutti i comproprietari" (Cass., sez. II, 25 febbraio 1980, n. 1319, GCM, 1980, 2).

Quanto alla violazione delle distanze legali, per esempio, è stato deciso che le azioni reali contro terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, quali quelle volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni, essendo dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi, non rientrano tra gli atti meramente conservativi e possono, quindi,

"promuoversi dall'amministratore del condominio solo se sia autorizzato dall'assemblea a norma dell'art. 1131, comma 1 c.c." (Cass., Sez. U., 28 novembre 1996, n. 10615, GC, 1997, I, 633).

Così, in ambito di confessoria servitutis, è stato affermato, in giurisprudenza, che per il disposto degli art. 1130 e 1131 comma 1 c.c., l'esperimento, da parte dell'amministratore del condominio di un edificio, dell'"actio confessoria servitutis", nei confronti di un singolo condomino o di un terzo, richiede l'autorizzazione dell'assemblea o il mandato espresso dei singoli partecipanti, vertendosi in tema di

"azione reale con finalità non meramente conservative, la quale esula dai limiti delle normali attribuzioni dell'amministratore" (Cass., sez. II, 25 giugno 1994, n. 6119, GCM, 1994, 6; conforme, con la precisazione che, l'autorizzazione dell'assemblea, una volta concessa, deve ritenersi operante anche per i gradi di giudizio successivi e quindi anche per la proposizione del ricorso per Cassazione: Cass., sez. III, 1 ottobre 1997, n. 9573, GCM, 1997, 1824; conforme Cass., sez. II, 25 novembre 1992, n. 12557, GCM, 1992, 11; conforme Cass., sez. II, 11 gennaio 1979, n. 202, GCM, 1979, 98, conforme, quanto all'azione diretta ad escludere l'assoggettamento di un androne dell'edificio condominiale al servizio di un vano, facente parte materialmente dell'edificio stesso ma escluso dal godimento di tale parte comune dal regolamento del condominio: Cass., sez. II, 17 marzo 1981, n. 1547, GCM, 1981, 39).

Ulteriormente, avuto riguardo alla legittimazione passiva (cfr., amplius, paragrafo 16.9. del capitolo sedicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), è stato deciso che la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio sussiste, con riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o (come nella specie) la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l'esercizio della servitù medesima, non rendendosi necessaria

"l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini" (Cass., sez. II, 21 gennaio 2004, n. 919, GCM, 2004; conforme Cass., sez. III, 21 maggio 2008, n. 13074, GCM, 2008, 5, 782; conforme Trib. Roma, sez. XII, 22 ottobre 2002, www.dejure.it,, 2005; conforme, in quanto in tali ipotesi le servitù medesime vengono esercitate o subite indistintamente da tutti i condomini e non singolarmente da ciascuno di essi: Cass., sez. II, 29 aprile 1982, n. 2717, GCM, 1982, 4; conforme, in un casi in cui un condomino aveva chiesto la rimozione della centrale termica condominiale dal luogo in cui era stata installata, in quanto essa, tra l'altro, causava intollerabili immissioni di rumore nel suo appartamento. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha escluso che sussistesse il litisconsorzio passivo necessario dei condomini: Cass., sez. II, 26 febbraio 1996, n. 1485,GCM, 1996, 255; contra, perché destinata a riflettersi sulle situazioni giuridiche dei singoli condomini quali espressioni di interessi individuali, che non possono essere fatti valere dall'amministratore: Cass., sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6396, GI, 1985, I, 1, 939; contra Cass., sez. II, 25 febbraio 1987, n. 2010, GCM, 1987, 2; contra Cass., sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6396, GCM, 1984, 12; contra, perché la modificazione della cosa comune, non può essere disposta od attuata "pro quota", in assenza di alcuno dei contitolari del diritto dominicale: Cass., sez. II, 11 gennaio 1979, n. 202, GCM, 1979, 98).

Contra, nel senso che la domanda diretta ad ottenere la costituzione coattiva di una servitù, su un fondo di proprietà dei condomini di un edificio, ma non rientrante tra le parti comuni dello stesso, va proposta nei confronti di ciascuno dei condomini, che soli possono disporre del diritto in questione, e non nei confronti dell'amministratore del condominio che, carente del relativo potere di disporre, non è litisconsorte necessario dei singoli condomini ed è perciò sfornito di "legittimatio ad causam" oltre che di "legittimatio ad processum" per difetto del potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c.; con la conseguenza che, ove sia stato erroneamente evocato in giudizio il solo amministratore del condominio, la domanda deve essere dichiarata inammissibile non ricorrendo le ipotesi dell'art. 102 c.p.c. concernente la necessità di integrazione del contraddittorio in primo grado, nè dell'art. 354 c.p.c., riguardante la rimessione della causa da parte del giudice di appello al primo giudice, ove questi non abbia provveduto alla detta integrazione, che si riferiscono all'ipotesi di

"litisconsorzio necessario di natura sostanziale e postulano che almeno uno dei soggetti legittimati sia stato evocato in giudizio": (Cass., sez. II, 14 novembre 1989, n. 4840, GCM, 1989, 11).

Si confrontino anche, in argomento, le seguenti pronunce, una delle quali riguardante l'ipotesi, frequentemente praticata, dell'aggravamento di servitù di transito tramite sosta indiscriminata di autoveicoli: in particolare, essa afferma che, qualora i partecipanti ad un condominio, a favore del quale sia stata costituita una servitù di passaggio su una strada di proprietà di un terzo rendano più gravosa la condizione del fondo servente (nella specie, non limitandosi al transito con gli autoveicoli, ma lasciando gli stessi in sosta sulla strada oggetto della servitù), il proprietario del fondo servente ha

"azione nei confronti del condominio, perché l'abuso è a quest'ultimo riferibile in quanto titolare del fondo dominante e destinatario dell'obbligo sancito nell'art. 1067 c.c." (Cass., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5685, GCM, 1988, 10 – cfr. anche Cass., sez. II, 11 febbraio 1980, n. 954, GCM, 1980, 2).



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