Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-03-17

CONDOMINIO: DANNO ALLE PARTI COMUNI DA OPERE EFFETTUATE IN PROPRIETA' ESCLUSIVA - Riccardo MAZZON

ogni condomino, nel piano (o porzione di piano) di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio

a maggior ragione, pur senza esplicita previsione normativa, egli non può eseguire opere che danneggino le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di altro condomino

quale danno? quale responsabilità?

Prevedendo che ogni condomino, nel piano (o porzione di piano) di sua proprietà, non possa eseguire opere che rechino danno alle parti comuni (cfr. il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) dell'edificio [e, a maggior ragione, pur senza esplicita previsione normativa, non possa eseguire opere che danneggino le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di altro condomino: così, qualora l'assemblea condominiale, ovvero i singoli condomini, autorizzino un condomino ad eseguire lavori di restauro, e questi rechino danno alla proprietà altrui, di tali danni risponde colui che ha eseguito i lavori e non l'assemblea che li ha autorizzati,

"a meno che non si dimostri che sin dal momento dell'autorizzazione i lavori per cui si richiedeva l'autorizzazione erano manifestamente suscettibili di arrecare danno" (Trib. Roma 9 ottobre 1996, NGCC, 1998, I, 476)],

l'articolo 1122 del codice civile individua il limite - alla facoltà di ciascuno di eseguire opere sul proprio piano, o porzione di piano, di sua proprietà - in ogni danno consistente nella diminuzione di valore della cosa comune: così, ad esempio, è vietata, ai sensi dell'art. 1122 c.c. - ed è sanzionabile con l'azione di manutenzione ex art. 1170 c.c. -, la realizzazione, da parte di un condomino, nel piano o nella porzione di piano di proprietà esclusiva, di un manufatto tale da danneggiare il decoro dello stabile,

"causandone un deprezzamento di valore" (Pret. Roma 11 febbraio 1989, ALC, 1990, 596).

Il danno è da riferirsi alla funzione della cosa [nella pronuncia che segue, ad esempio, è stato ritenuto che arrecava danno alle cose comuni la realizzazione, da parte di un condomino, di una struttura delimitante il posto-auto di proprietà esclusiva, che rendeva impossibile l'accesso comune, antistante ai singoli posti auto, limitando altresì l'utilizzo della caldaia, proprio in quanto, in tema di condominio, l'art. 1122 c.c. - nel fare divieto al condomino di eseguire, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, opere che rechino danno alle cose comuni - intende riferirsi

"non solo a quello materiale, incidente fisicamente sulla cosa comune ma anche a quello funzionale, incidente cioè sulle utilità che dai beni comuni possono conseguirsi" (Cass., sez. II, 10 settembre 2004, n. 18214, GCM, 2004, 9)]

considerata nella sua unità, compreso, ad esempio, il pericolo di danno, attuale e non meramente ipotetico, nonché il danno di ordine edonistico o estetico: in tal senso, è stato anche osservato come l'art. 1122 c.c., nel vietare le innovazioni pregiudizievoli alle parti comuni dell'edificio, faccia riferimento non soltanto al danno materiale, inteso come modificazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma anchr a tutte le opere che elidono o riducono in modo apprezzabile le utilità da essa detraibili, anche se di ordine edonistico o estetico, sicché debbono ritenersi vietate tutte quelle modifiche che comportino un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato (nel caso di specie, si trattava di una veranda, chiusa dalla base al balcone sovrastante, realizzata su di una terrazza esterna); al riguardo, il decoro è correlato non solo all'estetica - che è data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato imprimendogli una determinata armonia complessiva - ma anche all'aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio

"che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano suscettibili per sé di considerazione autonoma" (Trib. Bari, sez. III, 5 luglio 2006, n. 1874, GDir, 2007, 5, 36 – quanto al rischioso funzionamento o con la realizzazione imperfetta di un impianto autonomo di riscaldamento, quando la tecnica di realizzazione e la complessità delle operazioni necessarie per l'uso dello stesso comportino la possibilità di recare danno all'impianto di riscaldamento centrale: Cass., sez. II, 25 gennaio 1995, n. 870, GCM, 1995, 165).

L'obbligo di non arrecare danno può essere senz'altro definito "propter rem": così, ad esempio, è stato osservato che, in regime di condominio negli edifici, ciascun condomino è obbligato, propter rem, a non eseguire, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, opere arrecanti pregiudizio agli immobili di proprietà esclusiva di altri condomini, ovvero alle parti comuni dell'edificio concesse in uso, in forza di regolamento contrattuale, ad altro condomino, ed è, pertanto, responsabile dei danni conseguenti a dette opere, senza che possa assumere rilevanza l'affidamento delle stesse ad un appaltatore che le abbia, a sua volta, eseguite in regime di autonomia; nella specie, la Suprema Corte riformava la sentenza del giudice di merito di rigetto della domanda di risarcimento danni, avanzata da un condomino nei confronti di altro condomino che, nel corso dell'estate, aveva iniziato lavori di sistemazione dei locali di sua proprietà

"occupando un cortile condominiale - concesso in uso al primo, giusta clausola del regolamento di condominio, per l'esercizio di un'attività di bar - e protraendo la durata di tali lavori ben oltre il termine ultimo pattuito tra l'impresa appaltatrice, il titolare dell'esercizio commerciale e l'amministratore di condominio" (Cass., sez. II, 24 novembre 1997, n. 11717, GCM, 1997, 2252).



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