Articoli, saggi, Risarcimento, reintegrazione -  Mazzon Riccardo - 2014-05-09

CONDOMINIO: DANNO E RISARCIMENTO PER OCCUPAZIONE ABUSIVA DI PARTE COMUNE - Riccardo MAZZON

Premesso che, per l'interpretazione delle norme di natura contrattuale, contenute in un regolamento di condominio, devono osservarsi gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli articoli 1362 e ss. del codice civile per l'interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale, [così, ad esempio, è stato recentemente deciso che nell'ipotesi in cui sussista un contrasto fra la formale intitolazione delle diverse tabelle millesimali allegate al regolamento e una o più norme del regolamento, in ordine ad esempio all'obbligo di ripartizione delle spese di portierato anche ai proprietari dei negozi situati nell'edificio,

"la intitolazione delle tabelle prevale sulle altre norme del regolamento laddove, però, la mera espressione letterale di quest'ultime non collimi con la volontà comune delle parti" (Cass., sez. II, 28 dicembre 2009, n. 27392, GC, 2010, 5, 1095 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -)],

risulta fondamentale, nell'ambito che ci occupa, precisare che, ove sia stata dimostrata l'occupazione abusiva, da parte di uno dei condomini, di una parte comune dello stabile, in modo tale da impedirne agli altri l'uso, anche potenziale, il danno deve ritenersi in re ipsa

"ed il relativo risarcimento decorre dalla data di commissione dell'illecito" (Cass., sez. II, 30 ottobre 2009, n. 23065, GCM, 2009, 10, 1523).

Qualora eventi dannosi derivino da parti comuni, ne risponde il condominio, in quanto i condomini sono tenuti ad eseguire la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio, in mancanza della quale sono responsabili, ex art. 2051 c.c.,

"degli eventi dannosi subiti dai singoli a causa dei difetti delle parti comuni" (Pret. Firenze 13 novembre 1998, Gius, 1999, 1770).

Si confrontino, inoltre, le seguenti pronunce, in ambito di incomodo derivante alle proprietà individuali da lavori, di interesse comune, effettuati dal condominio [sul presupposto che il condominio ha il diritto di eseguire, in forza di propri legittimi deliberati, lavori di interesse comune, pur se comportanti il passaggio o la temporanea occupazione di beni di proprietà esclusiva di singolo condomino (nella specie una terrazza), è stato deciso che l'incomodo, derivante a quest'ultimo dai lavori condominiali, in quanto diretta conseguenza dell'esercizio di un diritto, non configura gli estremi di un danno giuridicamente rilevante - e quindi risarcibile - bensì comporta solo un pregiudizio con rilevanza economica:

"e tale pregiudizio, in mancanza di espressa previsione di legge, la cui necessità discende dalla dedotta inapplicabilità degli art. 2043 e ss. c.c., non è indennizzabile" (Trib. Napoli 16 febbraio 1994, ALC, 1994, 342)];

supercondominio, nel senso che l'obbligo di risarcire il danno subito da immobili di proprietà esclusiva dei singoli condomini, a causa della negligente esecuzione di lavori di riparazione all'impianto centrale di riscaldamento, grava sui partecipanti al supercondominio in proporzione alla quota millesimale di ciascuno di essi; tale quota viene individuata sulla base delle tabelle millesimali del supercondominio, formate per mezzo di un duplice criterio di calcolo, che rapporti

"dapprima il valore della singola unità abitativa all'edificio cui essa appartiene, e quindi il valore unitario dell'edificio all'intero complesso dei fabbricati" (App. Cagliari 27 ottobre 1989, RGSarda, 1992, 1);

e danni subiti da cosa oggetto di comproprietà, nel senso che, a riguardo, l'azione risarcitoria sarà esperibile, da ciascun partecipante, nei limiti della propria quota, verso il responsabile,

"senza che insorga necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini" (Cass., Sez. U., 14 gennaio 1987, n. 186, GCM, 1987, 1).



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