Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-21

CONDOMINIO: DELIBERE ASSEMBLEARI TRA NULLITA' ED ANNULLABILITA' - Riccardo MAZZON

Quali sono i vizi che possono inficiare le delibere assembleari?

In particolare, quali le conseguenze di tali vizi, in termini di nullità ovvero di annullabilità delle delibere medesime?

In generale, debbono qualificarsi nulle, precisa la giurisprudenza prevalente, le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle comunque invalide in relazione all'oggetto - impossibile od illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale od al buon costume) -, quelle che incidono, sulle cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, comprimendoli laddove non è consentito; debbono qualificarsi come annullabili le delibere viziate nella regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali o assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, ovvero da generiche irregolarità, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea,

"quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto" (Cass., sez. II, 14 dicembre 2007, n. 26468, GDir, 2008, 11, 48; conforme Trib. Bari, sez. III, 1 luglio 2009, n. 2226, Giurisprudenzabarese.it, 2009; conforme Trib. Salerno 23 maggio 2008, www.dejure.it, 2008 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Naturalmente, il condominio che deduca l'invalidità di una delibera assembleare deve fornirne la prova:

"deve fornire la prova che le condizioni previste per la regolare formazione della volontà dell'assemblea non sono state rispettate" (Cass., sez. II, 8 novembre 1989, n. 4691, GCM, 1989, 11).

Si rammenti, in argomento, come l'incompletezza del verbale di assemblea di condominio non ne comporti, di per sé, l'invalidità.

Si veda, in tal ambito, anche la seguente pronuncia (nella specie, un condomino aveva chiesto l'accertamento dell'obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un'assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell'assemblea in questione: la Suprema Corte ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda, enunciando la tesi che, quando l'assemblea non perviene ad alcuna delibera, sia insussistente l'obbligo di verbalizzazione e manchi l'interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale), laddove nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma, che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini,

"compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative" (Cass., sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014, RGE, 2000, I, 44; GI, 2000, 709; GCM, 1999, 1142; GC, 1999, I, 2973; VN, 1999, 767; RGE, 1999, I, 947; Conforme Cass., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526, VN, 1999, 1377 – per un caso di verbale mancante della sottoscrizione dell'amministratore e dell'indicazione dell'avvenuta convocazione di tutti i condomini: Trib. Napoli 4 aprile 2001, GNap, 2002, 75).

Infatti, in particolare, la nullità, a differenza dell'annullabilità, può essere fatta valere, nei confronti dell'amministratore del condominio, da chiunque vi abbia interesse, non subendo deroghe, il principio di cui all'articolo 1421 del codice civile, dalle norme dettate in tema di comunione o di condominio: così, ad esempio, il condomino il quale abbia partecipato all'assemblea, anche se abbia espresso voto conforme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far valere la nullità sol che alleghi e dimostri di avervi interesse e cioè che la deliberazione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile pregiudizio, in quanto, è stato precisato (nella specie, era stata fatta valere la nullità di deliberazione concernente innovazioni di cui all'art. 1120, comma 1, adottate con un numero di voti che non rappresentava i due terzi del valore dell'edificio), da una parte il principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio e dall'altra

"la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere (art. 157 c.p.c.) è propria della materia processuale, ma è estranea alla materia sostanziale, dove l'azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto nullo" (Cass., sez. II, 27 maggio 1982, n. 3232, GCM, 1982, 5; GC, 1982, I, 2660 - la nullità di esse può legittimamente essere fatta valere, nei confronti dell'amministratore di condominio, unico legittimato passivo, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole: Cass., sez. II, 14 dicembre 1999, n. 14037, ALC, 2000, 596; conforme, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione: Cass., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5626, GCM, 2002, 671; conforme Cass., sez. II, 16 novembre 1992, n. 12281, GCM, 1992, 11 ALC, 1993, 276 – conforme: Trib. Bari, sez. II, 14 novembre 2006, n. 2806, Giurisprudenzabarese.it,, 2006; conforme Cass., sez. II, 27 maggio 1982, n. 3232, FI, 1983, I, 1051; GI, 1983, I, 1, 609).

L'azione di nullità non soggiace al termine decadenziale

"di cui all'articolo 1137 del codice civile" (Cass., sez. II, 9 agosto 1996, n. 7353, GI, 1997, I, 1, 1392; conforme, in caso di delibera assembleare che violi i diritti di proprietà esclusiva del singolo condomino: Trib. Bari, sez. III, 29 marzo 2007, n. 822; Giurisprudenzabarese.it, 2007; CIV, 2008, 4, 6; conforme, quanto a delibera assembleare, asseritamente affetta da nullità per aver l'assemblea attribuito a ciascun condomino uno spazio esclusivo per il parcheggio dell'autovettura, con conseguente esclusione degli altri condomini dall'utilizzo dello spazio in questione: Trib. Trento 15 gennaio 2010, n. 23; GDir, 2010, 15, 72, apparentemente contra, ma con l'affermazione che le alle delibere viziate da radicale nullità è applicabile per analogia la disposizione di cui all'art. 2379 c.c., in tema di s.p.a.: Cass., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013, GI, 2001, 1119).

Non pare condivisibile, a tal proposito, a meno che non venga riferita a regolamento contrattuale, l'opinione, secondo cui è legittima la clausola del regolamento di condominio che prescriva un termine di decadenza per proporre anche l'azione di nullità

"avverso deliberazioni condominiali" (Trib. Milano 6 aprile 1989, GM, 1990, 253).

La giurisprudenza, in particolare, considera viziate da nullità:

  • le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali;
  • quelle con oggetto impossibile o illecito;
  • quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea: ad esempio nel caso della delibera assembleare con la quale i condomini, facendosi carico delle eventuali spese legali, abbiano "autorizzato" l'amministratore a nominarsi un difensore che lo assista nel giudizio di risarcimento danni per responsabilità professionale, promosso nei suoi confronti da altro condomino; tale delibera

"è affetta da nullità per carenza di potere, perseguendo finalità extracondominiali" (Trib. Milano, sez. XIII, 22 marzo 2010, n. 3733, www.dejure.it, 2010);

  • quelle comunque invalide in relazione all'oggetto - impossibile od illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale od al buon costume) -;
  • quelle che incidono sulle cose o servizi comuni; infatti l'assemblea dei condomini ha il potere di disciplinare ed eventualmente ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodo di tempo; così la relativa delibera è nulla e può essere impugnata anche oltre i termini previsti dall'art. 1137, comma 3, c.c., così come la nullità

"può essere rilevata d'ufficio dal giudice (nella specie, era stata sospesa l'erogazione dell'acqua calda)" (App. Genova 25 gennaio 1988, VN, 1988, 1053; conforme, in casi di destinazione del cortile comune all'uso esclusivo di alcuni condomini: Trib. Milano 12 febbraio 1987, GC, 1987, I, 2674; conforme Trib. Piacenza 16 giugno 1997, ALC, 1998, 95; conforme in caso di trasformazione in tutto o in parte di un bene comune in bene esclusivo di uno dei condomini (nella specie deliberazione dell'assemblea presa a maggioranza con cui un condomino era stato autorizzato ad aprire un varco nel tetto, trasformandolo in terrazza a livello per il proprio uso esclusivo: Cass., sez. II, 26 ottobre 1994, n. 8777, GCM, 1994, 1283);

si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia (nella specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza della corte territoriale per avere questa rigettato, sull'assunto della non sindacabilità, per eccesso di potere, delle delibere condominiali, l'impugnazione della delibera con cui un condominio aveva respinto la proposta di licenziamento del custode, perché assente nell'orario di lavoro, in quanto impegnato in servizi a pagamento a condomini richiedenti), laddove afferma che il potere d'impugnazione delle delibere condominiali, per effetto del rinvio ex art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione ed in particolare all'art. 1109 c.c., si estende anche alla decisione approvata dalla maggioranza che rechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante,

"potendo solo entro questo limite essere valutato Mer,, sotto il profilo dell'eccesso di potere, della decisione dell'assemblea condominiale" (Cass., sez. II, 14 ottobre 2008, n. 25128, GCM, 2008, 10, 1479; VN, 2009, 1, 323);

  • quelle che incidono sui diritti individuali [in effetti, l'impugnazione di una deliberazione dell'assemblea condominiale, motivata da un'asserita violazione di diritti esclusivi di un condominio,

"non è soggetta all'osservanza del termine di decadenza prescritto dall'art. 1137 comma 3 c.c." (Cass., sez. II, 9 aprile 1980, n. 2288, RGE, 1980, I,959; AC, 1980, 576)];

  • quelle che incidono sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, comprimendoli laddove non è consentito; così, una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell'interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, è nulla se, per perseguire l'interesse dell'intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprietà esclusiva di un condomino, ed in tal caso la sua impugnazione non è soggetta ai termini di decadenza sanciti dall'art. 1137 c.c., rimanendo irrilevante che, all'adozione della delibera stessa, abbia partecipato

"anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito" (Cass., sez. III, 24 maggio 2004, n. 9981, GCM, 2004, 5 RGE, 2004, I, 1949; contra Trib. Salerno 23 giugno 1995, ALC, 1996, 237; conforme, in caso di deliberazione che ponga carico totale di un condomino le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza: Cass., sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946, VN, 1995, 245; conforme, in caso di delibera di assemblea condominiale che, per promuovere l'osservanza del regolamento di condominio, deliberi di disporre direttamente la cessazione di una attività da parte di un condomino nell'ambito della proprietà esclusiva di quest'ultimo: App. Milano 27 giugno 1980, FP, 1980, I, 128);

Si veda anche, in argomento, la seguente pronuncia quando afferma che l'art. 25 del regolamento edilizio del comune di Messina (adottato con delibere del consiglio comunale n. 1146 o del 28 novembre 1969 e 1880 c del 19 dicembre 1969 ed approvato dall'Assessorato regionale dello sviluppo economico con decreto n. 125 del luglio 1972) vieta testualmente la creazione, nelle chiostrine di rientranze nel perimetro, di balconi, nicchie o oggetti di altro tipo, dal che consegue senz'altro il diritto del condominio di dolersi della eventuale violazione di tale norma e la conseguente sua legittimazione ad opporsi al concreto esercizio di facoltà, che ad altri condomini astrattamente competano, ma che siano in contrasto con detto divieto; pertanto, prosegue la pronuncia de qua, deve ritenersi assolutamente nulla, in quanto lesiva dei diritti dei singoli condomini sui servizi o beni comuni o sui beni propri, una delibera di assemblea condominiale che consenta ad un condomino di compiere opere in violazione della citata norma regolamentare,

"a nulla rilevando che questa non sia attinente alle distanze e che l'autorità comunale, in dispregio di essa, possa autorizzare, l'esecuzione di quelle opere" (Cass., sez. II, 12 dicembre 1986, n. 7402, GCM, 1986, 12).

Vengono, invece, qualificate come annullabili:

  • le delibere viziate nella regolare costituzione dell'assemblea,
  • quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale,
  • quelle affette da vizi formali; ad esempio, in tema di delibere di assemblee condominiali, è annullabile ex art. 1137 c.c. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini

"assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote" (Cass., Sez. U., 7 marzo 2005, n. 4806, GCM, 2005, 3; GI, 2005, 2042; RCP, 2006, 2, 362; conforme Cass., sez. I, 19 ottobre 1998, n. 10329, GC, 1999, I, 1054; RGE, 1999, I, 450);

  • quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto;
  • quelle assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, ovvero da generiche irregolarità,

"avendo il condomino il diritto di illustrare in assemblea le ragioni per cui ritiene di approvare o meno la proposta di delibera contenuta nell'ordine del giorno, l'impedimento o la menomazione dell'esercizio di tale potere integra una delle ipotesi di deliberazione contraria alla legge e come tale impugnabile ex art. 1137, comma 1, c.c." (Cass., sez. II, 11 maggio 1984, n. 2893, GI, 1985, I, 1, 625);

attinenti al procedimento di convocazione, come nella seguente recente pronuncia, dove è precisato che, in materia di condominio, poiché la mancata convocazione all'assemblea costituisce vizio procedimentale, incidente sul processo formativo della volontà assembleare e da cui ha origine la semplice annullabilità della delibera, il condomino ricorrente che chieda l'annullamento ex art. 1137 c.c. non può limitarsi ad allegare di non aver ricevuto l'avviso, ma ha l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti, secondo i principi generali in tema di annullamento dell'atto, spettando al medesimo condomino ricorrente di provare l'elemento costitutivo dell'invalidità della deliberazione impugnata:

"la prova negativa dell'inosservanza dell'obbligo di convocazione può essere data mediante dimostrazione di uno specifico fatto positivo contrario, o anche mediante presunzioni dalle quali possa desumersi il fatto negativo" (Trib. Salerno, sez. I, 27 settembre 2010, www.dejure.it, 2010; conforme, con la precisazione che il termine di decadenza di trenta giorni per la proposizione della suddetta impugnazione, ex art. 1137 c.c., in particolare, deve intendersi decorrente per gli assenti dalla data di comunicazione della delibera: Trib. Bari, sez. III, 12 gennaio 2011, n. 61 - GDir, 2011, 9, 51; conforme Trib. Trani, 12 gennaio 2009, n. 13; www.dejure.it, 2009; conforme Trib. Savona, 15 giugno 2009, www.dejure.it, 2010);

ovvero di informazione dell'assemblea, come nel seguente caso deciso dal Tribunale di Torino, che ha voluto precisare come, in tema di condominio degli edifici, l'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea determini l'annullabilità della relativa delibera, che pertanto deve essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta il disposto dell'art. 1137 c.c.: peraltro, prosegue la pronuncia infra epigrafata, tale vizio non potrà essere denunciato anche dal condomino che abbia partecipato alla discussione senza eccepire contestualmente l'incompletezza dell'ordine del giorno, pur avendo votato in senso contrario mentre, per converso, la regola secondo cui la limitazione del diritto di impugnare le delibere annullabili ai soli condomini dissenzienti o assenti, opera anche laddove il condomino sia stato presente in assemblea a mezzo di proprio delegato,

"non potrà invece ritenersi sussistere per l'ipotesi in cui il vizio della delibera consista nella sua esorbitanza rispetto alle previsioni dell'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione" (Trib. Torino, sez. III, 6 marzo 2009, n. 1773, GM, 2010, 2, 388).

Importante applicazione dei principi sopra evidenziati la si ritrova in ambito di ripartizione delle spese condominiali [in argomento, si confronti anche la recente pronuncia che segue, laddove è considerata nulla la delibera condominiale avente a oggetto l'approvazione, a maggioranza dei condomini, della deliberazione condominiale relativa alla ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie per la strada comune; orbene, precisa pa sentenza in esame, la decisione gravata rientra tra quelle necessitanti l'approvazione all'unanimità laddove l'assemblea effettui una ripartizione delle spese relative alle parti comuni, in maniera differente dalla previsione contenuta nelle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale:

"a tal proposito è da ritenersi priva di pregio la tesi del condominio convenuto, secondo cui la delibera in questione non assumerebbe alcuna rilevanza avendo deciso, tutti i condomini, alla fine dell'assemblea, di mettere in discussione, in un'assemblea futura, i criteri di ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie" (Trib. S.Maria Capua V. 7 gennaio 2010, n. 5; GDir, 2010, 13, 74);

ove, se la modificazione dei criteri attinenti a tale ripartizione può comportare nullità,

"in tema di ripartizione delle spese sono nulle le delibere se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge, mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi" (Cass., sez. II, 24 luglio 2008, n. 20394, GDir, 2008, 43, 50; conforme Trib. Milano 24 marzo 2003, GMil, 2003, 367),

non altrettanto può sostenersi in relazione a delibere che, senza modificare alcuno dei criteri di ripartizione vigenti delle spese condominiali, ne applichi uno errato:

"è da ritenersi annullabile - quindi impugnabile nei 30 giorni successivi alla sua adozione e/o comunicazione ex art. 1137 c.c. - e non nulla la deliberazione che, senza modificare alcuno dei criteri di ripartizione vigenti delle spese condominiali, ne applica uno errato" (Cass., sez. II, 18 gennaio 2010, n. 657, DeG, 2010; conforme Trib. Roma, sez. V, 6 agosto 2009, n. 17159, www.dejure.it, 2010).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, quando afferma che l'inesatto ovvero arbitrario criterio di ripartizione delle maggiori spese per il consumo dell'acqua,

"costituisce motivo di annullabilità, e non di nullità della stessa" (Trib. Roma 25 marzo 1993, ALC, 1994, 363).

V'è da evidenziare, peraltro, come la giurisprudenza applichi a fasi alterne i principi ut supra evidenziati, come risulta anche dalla lettura delle seguenti pronunce, rilasciate in ambito di:

- installazione d'antenna; in argomento è stato, ad esempio, deciso che il diritto all'installazione di antenne e accessori - sia esso configurabile come diritto soggettivo autonomo che come facoltà compresa nel diritto primario all'informazione e diretta alla attuazione di questo (art. 21 cost.) - è limitato soltanto dal pari diritto di altro condomino, o di altro coabitante nello stabile, e dal divieto di menomare (in misura apprezzabile) il diritto di proprietà di colui che deve consentire l'installazione su parte del proprio immobile pertanto, nota la pronuncia de qua, qualora sul terrazzo di uno stabile condominiale sia installata (per volontà della maggioranza dei condomini) un'antenna televisiva centralizzata e un condomino (o un abitante dello stabile) intenda invece installare un'antenna autonoma, l'assemblea dei condomini può vietare tale seconda installazione solo se la stessa pregiudichi l'uso del terrazzo da parte di altri condomini o arrechi comunque un qualsiasi altro pregiudizio apprezzabile e rilevante ad una delle parti comuni:

"al di fuori di tali ipotesi, una delibera che vieti l'installazione deve essere considerata nulla, con la conseguenza che il condomino leso può far accertare il proprio diritto all'installazione stessa, anche se abbia agito in giudizio oltre i termini previsti dall'art. 1137 c.c. o, essendo stato presente all'assemblea, senza esprimere voto favorevole alla delibera, non abbia manifestato espressamente la propria opposizione alla delibera stessa" (Cass., sez. II, 6 novembre 1985, n. 5399, GCM, 1985, 11; GC, 1986, I, 387);

- decoro, nel senso che non solo il regolamento condominiale, ma anche, su delega di questo, l'assemblea dei condomini può disciplinare l'esecuzione nell'edificio in condominio di opere che, pur incidendo su parti in proprietà esclusiva, pregiudichino interessi comuni come quello connesso al decoro dell'edificio;

"pertanto l'impugnativa del condomino avverso la delibera assembleare che abbia ritenuto la contrarietà al decoro dell'edificio di una delle suddette opere, deve proporsi nei termini stabiliti dall'art. 1137 c.c." (Cass., sez. II, 11 agosto 1982, n. 4542, GC, 1983, I,908 RGE, 1983, I,395);

- effettuazione di lavori, laddove è stato deciso che, in materia di condominio negli edifici, al potere dell'assemblea del condominio di deliberazione, nelle forme e con le maggioranze prescritte, l'esecuzione delle opere necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali, fa riscontro l'obbligo di ciascun condominio di contribuire alle relative spese, discendente dalla titolarità del diritto reale sull'immobile ed integrante un'obbligazione propter rem preesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di riparto, ed in concreto direttamente correlato alla precedente deliberazione, di esecuzione delle opere; ne consegue, continua la pronuncia in esame, che, quando la contestazione del condominio investa, prima ancora che il quantum dell'obbligo di contribuzione, il relativo an, è tale ultima deliberazione che deve essere impugnata;

"nel termine di decadenza di cui all'art. 1137, comma 3, c.c., ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza; svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribuzioni dell'assemblea o concernente innovazioni lesive dei diritti di ciascun condominio sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi" (Cass., sez. II, 21 febbraio 1995, n. 1890, GCM, 1995, 399; ALC, 1995, 615 - anche su immobile di proprietà individuale: in tema di opposizione alle delibera assembleare, è nulla la delibera con la quale viene approvato il rendiconto consuntivo di lavori straordinari ripartendo tra tutti i condomini spese relative a singole proprietà e, pertanto, afferenti a rapporti diretti tra il singolo proprietario e terzi, in cui il condominio risulta estraneo: Trib. Genova, sez. III, 11 dicembre 2008, n. 4556, www.dejure.it, 2009);

- riscaldamento, in quanto il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che, dalla sua rinunzia e dal distacco, non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio:

"soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso: di conseguenza, la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco, è affetta da nullità, e non da annullabilità, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune" (Trib. Torino, sez. III, 20 aprile 2009, GM, 2010, 2, 387).



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