Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-12-16

Condominio di gestione: gli edifici destinati ad alloggi popolari ed economici - Riccardo Mazzon

Negli edifici destinati ad alloggi popolari ed economici, la gestione relativa all'uso ed al godimento delle cose comuni può essere trasferita, dall'ente proprietario degli alloggi, ai soci assegnatari/inquilini.

E' opportuno precisare, quanto agli edifici destinati ad alloggi popolari ed economici, come la gestione, relativa all'uso ed al godimento delle cose comuni, possa essere trasferita, dall'ente proprietario degli alloggi, ai soci assegnatari inquilini; questi ultimi possono così costituire, prima del formale trasferimento in loro favore della proprietà, un apposito "condominio di gestione" ma, ai fini della costituzione di quest'ultimo, occorrerà l'accordo di tutti gli interessati (accordo che, comunque, potrà essere espresso senza particolari formalità).

Il predetto "condominio di gestione" (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) opera secondo schemi corrispondenti a quelli del condominio in senso tecnico e, conseguentemente, spetterà all'assemblea condominiale il potere di deliberare sull'uso e godimento delle cose comuni e sulla ripartizione delle relative spese, nel rispetto delle norme di legge e di regolamento; con la conseguenza, ad esempio, che ove detto condominio assuma direttamente la gestione dei servizi di portierato, di riscaldamento, oltre l'ordinaria manutenzione delle parti comuni dell'edificio, la quota variabile di spesa relativa a tali servizi viene legittimamente determinata dagli stessi assegnatari riuniti in assemblea e deve essere corrisposta all'amministratore,

"anziché all'ente proprietario, con esclusione di eventuali spese generali (come l'assicurazione od altro) ancora contenute da detto ente" (Cass., sez. I, 8 maggio 1995, n. 5023, GCM, 1995, 963; conforme Cass., sez. II, 11 agosto 1990, n. 8195, GCM, 1990, 8 – nel senso che l'accordo può essere espresso senza particolari formalità: Cass., sez. II, 30 ottobre 2006, n. 23329, GCM, 2006, 10).

Naturalmente, detto condominio - ed il suo amministratore - ha la legittimazione "ad causam" per agire in giudizio, al fine di regolare la gestione delle cose come se fossero comuni, nonché per recuperare le quote di spesa dovute dai singoli assegnatari,

"per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità" (Cass., sez. II, 11 agosto 1990, n. 8195, ALC, 1991, 66; GCM, 1990, 8 – nel senso che il suo amministratore è legittimato ad agire in giudizio nei confronti degli assegnatari morosi senza necessità di una specifica autorizzazione: Cass., sez. II, 1 settembre 1997, n. 8329, GCM, 1997, 1596; conforme, nel senso che è valido, perché non incide sulla titolarità della proprietà, l'accordo tra lo Iacp e gli assegnatari degli alloggi, adottato con delibera unanime dell'assemblea senza alcuna formalità, secondo il quale l'amministratore del condominio di gestione è legittimato a pretendere da essi il pagamento delle quote condominiali, con contestuale cessazione dell'amministrazione da parte dell'ente proprietario dell'edificio ed esonero da responsabilità per le spese per l'uso e il godimento delle cose comuni: Cass., sez. II, 23 gennaio 1998, n. 681, RGE, 1998, I, 903).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, che precisa come gli assegnatari, con patto di futura vendita, degli alloggi ex-Gescal, ed ora di proprietà degli Istituti autonomi delle case popolari, nell'ambito di un rapporto che sino alla stipulazione del contratto di compravendita è formalmente di locazione (o comunque ad esso assimilabile), nel caso di amministrazione autonoma contrattualmente assunta delle parti di uso comune dell'edificio condominiale e dei servizi, abbiano l'obbligo di sostenere le spese delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e dei servizi; peraltro, prosegue la pronuncia de quo, tale obbligo non si estende ai lavori ed opere la cui esecuzione importi modificazioni o trasformazioni strutturali, destinate ad incidere sull'oggetto stesso del diritto di proprietà, sia pure limitatamente alle parti di uso comune dell'edificio e degli impianti dei vari servizi: in quest'ultimo caso, rientrante nelle attribuzioni proprie della sfera giuridica del proprietario dello stabile, l'autorizzazione, dell'Istituto proprietario, ad eseguire tali lavori ed opere importa che gli assegnatari dissenzienti non possono ostacolare la esecuzione dei lavori e delle opere da parte degli altri assegnatari,

"ma non anche che essi abbiano l'obbligo di concorrere nelle relative spese (nella specie le opere concernevano la trasformazione radicale dell'impianto termico)" (Cass., sez. II, 20 luglio 1991, n. 8137, GCM, 1991, 7; cfr. anche Pret. Monza 22 novembre 1989, ALC, 1990, 803, secondo cui l'art. 43, comma 4 l. reg. Lombardia n. 91 del 5 dicembre 1983 nella parte in cui statuisce in ordine al pagamento delle spese condominiali, lungi dall'operare una sostituzione dal lato passivo dell'assegnatario in locazione dell'immobile all'ente di gestione dell'edilizia residenziale pubblica, determina solo una "delegatio solvendi" dell'assegnatario, in ordine al pagamento di dette spese, da parte dell'istituto, che resta, comunque, titolare passivo del debito).

Si tenga altresì presente, in argomento, come il condominio, fra gli assegnatari delle cooperative edilizie con contributo dello Stato, sorga per effetto della stipulazione del mutuo individuale in favore degli assegnatari acquirenti, in quanto, in tal guisa, l'edificio passa dal regime di proprietà indivisa a quello di proprietà frazionata,

"con la conseguente competenza dell'amministratore del condominio alla riscossione dei contributi condominiali, in quanto cessa, contemporaneamente, l'efficacia della normativa speciale dettata dal r.d. n. 1165 del 1938 e, conseguentemente, anche la rappresentanza, sostanziale e processuale, del presidente della cooperativa" (Cass., sez. II, 26 luglio 2006, n. 17031 (Conferma Trib. Bergamo 9 aprile 2002), GC, 2007, 1, 12).



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